Melaksanakan Undang-undang Tanah 2024: Jangkaan untuk memanfaatkan sumber.

Selepas bertahun-tahun pelaksanaannya, orang ramai yang membeli tanah dalam projek pembangunan bandar Syarikat Bach Dat An masih belum menerima sijil pemilikan tanah mereka. Foto: H.QUANG

Era broker tanah dan penjualan hartanah sebelum siap dibina sudah berakhir.

Kira-kira 200 rundingan awam yang diadakan oleh agensi peringkat wilayah untuk menangani masalah yang timbul daripada projek yang dilaburkan oleh Syarikat Bach Dat An merupakan contoh tipikal akibat daripada tempoh "ledakan" dalam projek yang dipanggil pembangunan bandar.

Sehingga ke tahap ini, meskipun pihak berkuasa telah berusaha sedaya upaya, tanggungjawab, dan ultimatum yang dikeluarkan oleh pemimpin wilayah berpangkat tertinggi, kemungkinan besar akan mengambil sedikit masa lagi untuk menyelesaikan kes Bach Dat An secara menyeluruh.

Bach Dat An tidak keseorangan; banyak daripada hampir 200 projek pembangunan kediaman dan bandar di wilayah itu, yang kini dilaburkan oleh perusahaan swasta, menghadapi masalah pada tahap yang berbeza-beza.

Tiada siapa yang dapat mengira (walaupun membuat anggaran) sejauh mana kerosakan yang berlaku kepada Negara, rakyat, dan perniagaan, tetapi pembaziran sumber yang besar, terutamanya sumber tanah, dan akibat sosial yang terhasil tidak dapat dinafikan. Dan pihak berkuasa di semua peringkat akan mengambil masa bertahun-tahun lagi untuk menyelesaikan masalah akibat projek-projek yang dilancarkan di mana-mana dengan penuh gembar-gembur!

Undang-undang Tanah 2024 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Perumahan yang dipinda, berkuat kuasa 1 Ogos 2024, melarang sama sekali pecah tanah dan penjualan plot tanah di semua wad di semua bandar dan pekan.

Pada masa yang sama, projek pembinaan bandar dan perumahan dikawal selia dengan ketat dari peringkat pelesenan sepanjang proses pelaksanaan. Khususnya, terdapat keperluan untuk pendedahan awam yang komprehensif dan terperinci tentang aspek perundangan, skala dan kemajuan projek.

Batalkan projek yang mengumpul tanah.

Menurut Undang-undang Tanah 2024, jika pelabur projek gagal menggunakan tanah atau ketinggalan dalam jadual penggunaan tanah berbanding jadual yang dinyatakan dalam projek pelaburan, pelabur boleh diberikan lanjutan tidak lebih daripada 24 bulan dan mesti membayar Negeri jumlah tambahan yang bersamaan dengan yuran penggunaan tanah atau yuran pajakan tanah untuk tempoh lanjutan tersebut.

Jika pelabur gagal menggunakan tanah tersebut selepas tarikh akhir yang dilanjutkan, Negeri akan menuntut semula tanah tersebut tanpa pampasan untuk tanah tersebut, aset yang berkaitan dengan tanah tersebut, dan baki kos pelaburan.

Menurut analisis pakar, dengan peraturan undang-undang baharu ini, proses "penapisan" yang ketat akan dilaksanakan tidak lama lagi untuk pelabur hartanah dan perniagaan; perniagaan kecil dengan sumber kewangan yang terhad, mereka yang terlibat dalam amalan oportunis dan tidak profesional, akan disingkirkan daripada permainan ini.

Amalan menjual projek terlalu awal untuk keuntungan tidak lagi mempunyai tempat untuk berkembang maju. Ini kerana perniagaan hanya dibenarkan melancarkan projek selepas memenuhi semua kewajipan mereka kepada Negara dan memenuhi keperluan infrastruktur seperti yang ditetapkan oleh peraturan.

Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda juga melarang broker hartanah bebas tanpa lesen (lama dikenali sebagai "spekulator tanah"). Ia bertujuan untuk mencegah situasi di mana pekerja pembinaan dan penjual sayur-sayuran juga terlibat dalam perdagangan tanah, atau percambahan "agensi" hartanah yang merebak dari kawasan luar bandar ke bandar, satu masalah yang telah lama berlarutan.

Pemikiran bandar

Mulai 1 Ogos 2024, Negeri tidak lagi akan memberikan permit untuk projek pecah tanah di kawasan bandar dan pekan. Pelabur dalam projek plot tanah akan terpaksa memberi tumpuan kepada kawasan luar bandar di pinggir bandar dan pekan.

Dengan batasan ketara ke atas ruang pembangunan, serta kekangan undang-undang yang lebih ketat ke atas projek perniagaan hartanah, penganalisis telah meramalkan bahawa harga tanah akan meningkat mendadak dalam masa terdekat, sekali gus merugikan individu berpendapatan rendah yang benar-benar memerlukan perumahan.

Khususnya, selagi dasar "mengenakan cukai yang tinggi ke atas mereka yang memiliki banyak rumah dan tanah tetapi tidak menggunakannya secara berkesan," seperti yang termaktub dalam Resolusi 18 Jawatankuasa Pusat ke-13, tidak dilembagakan oleh undang-undang, spekulasi tanah mungkin akan kekal menarik bagi ramai orang.

Setelah mengalami kesan buruk daripada pembangunan bandar yang berleluasa sejak kebelakangan ini, wilayah Quang Nam pasti akan mempelajari banyak pengajaran berharga.

Antara isu-isu ini, isu-isu yang paling ketara ialah pengabaian yang berleluasa dan berterusan di banyak kawasan bandar meskipun infrastruktur telah siap; hakikat bahawa majoriti pembeli tanah dalam projek berbuat demikian terutamanya untuk tujuan perniagaan spekulatif; kehilangan tanah pertanian oleh penduduk manakala projek masih terbengkalai dan belum siap selama bertahun-tahun; dan isu sosial ramai isi rumah dan individu yang menghadapi keperluan mendesak untuk perumahan dan mata pencarian, namun mendapati harga tanah jauh di luar kemampuan mereka.

Pembandaran dan pembangunan bandar adalah trend yang tidak dapat dielakkan. Walau bagaimanapun, bagaimana dan ke arah mana serta pelan tindakan yang sesuai dengan setiap peringkat pembangunan adalah masalah yang perlu dipertimbangkan oleh setiap lokaliti untuk menggunakan sumber tanah dengan paling berkesan mengikut garis panduan Parti dan menyelesaikan isu-isu sosial secara harmoni.

Perhatikan bahawa dalam Senarai Projek Tarikan Pelaburan dan Projek Tarikan Pelaburan Keutamaan Wilayah Quang Nam untuk tempoh 2024 - 2025 (Keputusan No. 1221-QD/UBND, bertarikh 21 Mei 2024, Jawatankuasa Rakyat Wilayah), daripada 233 projek di kawasan tempatan, terdapat 40 projek yang menarik pelaburan dalam pembangunan bandar, kebanyakannya dalam bentuk jalan pasar dan kawasan perumahan bandar (perniagaan plot tanah).

Sukar untuk menyatakan secara pasti berapa banyak projek yang benar-benar perlu dan mendesak, apakah tujuan projek tersebut (spekulator atau keperluan perumahan penduduk tempatan), dan juga aspek input-output projek-projek ini. Walau bagaimanapun, ini sememangnya isu-isu yang tidak boleh diabaikan, kerana kawasan-kawasan di wilayah ini telah mengalami dan membayar harga untuk projek pecah tanah dan penjualan.

Satu lagi ramalan penting daripada pakar, susulan penggubalan tiga undang-undang berkaitan tanah yang dinyatakan di atas, ialah hartanah perindustrian akan menarik minat pelabur domestik dan asing dalam tempoh akan datang.

Perancangan wilayah Quang Nam telah mengenal pasti pembangunan lebih 10,000 hektar tanah perindustrian dari sekarang hingga 2030. Pengalaman praktikal telah membuktikan bahawa tanah perindustrian telah dan terus menjadi yang paling berkesan, menguntungkan, dan menyumbang paling banyak kepada pembangunan sosioekonomi tempatan.

-----------------------
Pelajaran 3: Apabila tanah pertanian "dibebaskan"

Sumber: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html