Pasaran hartanah Vietnam perlu segera meningkatkan permintaan agregat dan mewujudkan bekalan.

Baru-baru ini, Kerajaan telah mempunyai banyak penyelesaian kukuh untuk menyokong pasaran hartanah untuk pulih dan menembusi. Khususnya, dalam Resolusi 33, Kerajaan telah mencadangkan banyak penyelesaian khusus dan terperinci untuk "menyelamatkan" pasaran. Malah, pasaran juga telah menerima beberapa isyarat positif, tetapi tidak dapat menembusi.

Bercakap kepada pemberita Akhbar Wartawan dan Pendapat Awam, Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) berkata: Dalam 7 bulan pertama 2023, pasaran hartanah terus menghadapi banyak kesukaran.

+ Bagaimana anda menilai pasaran hartanah dari awal 2023 hingga sekarang?

- Walaupun pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda peningkatan selepas penyelesaian Kerajaan untuk mengatasi kesukaran. Walau bagaimanapun, secara amnya, dalam tempoh 7 bulan yang lalu, pasaran masih menghadapi banyak kesukaran, kecairan yang lemah dan bekalan yang sangat terhad.

Sebab utama adalah isu undang-undang yang tidak dapat diselesaikan dan akses terhad kepada modal, beberapa insiden pada separuh kedua 2022 menjejaskan keyakinan pelabur dan secara amnya, beberapa masalah asas pasaran belum diselesaikan, seperti isu undang-undang, kekurangan bekalan, ketidakseimbangan bekalan dan permintaan...

Malah, Vietnam tidak benar-benar mengeksploitasi potensi dan kekuatan penuh pasaran hartanah. Hartanah industri, pelancongan dan hiburan hanya tertumpu di beberapa wilayah, tidak mewujudkan daya penggerak dan tarikan meluas di semua kawasan negara.

Pasaran hartanah Vietnam perlu meningkatkan permintaan dengan segera dan mencipta imej sumber bekalan 1

Encik Le Hoang Chau meramalkan bahawa pasaran hartanah Vietnam akan kekal lembap sehingga akhir tahun 2023, dan hanya boleh pulih dan berkembang dengan lebih sihat, telus dan dengan cara yang lebih standard dari suku kedua atau ketiga tahun 2024 berkat kemajuan dalam persekitaran undang-undang; prospek pertumbuhan ekonomi yang positif; dan pembangunan infrastruktur segerak dan moden.

Banyak segmen pasaran pelaburan masih menghadapi halangan dan halangan utama. Sumber tanah yang berpotensi belum dieksploitasi secara optimum. Hartanah di taman perindustrian, zon ekonomi, zon pemprosesan eksport dan zon berteknologi tinggi masih membangun dengan berhati-hati dan terhenti, dengan kadar penghunian yang rendah.

Permintaan perumahan untuk semua kelas sosial adalah sangat besar, terutamanya perumahan untuk golongan berpendapatan rendah dan sederhana, tetapi tahap sambutan adalah terhad.

+ Bolehkah anda menganalisis dengan lebih jelas kesukaran pasaran dalam tempoh semasa?

- Pada masa ini, terdapat 3 kesukaran dan halangan utama yang menghalang pasaran hartanah daripada menembusi.

Pertama, kesukaran yang berkaitan dengan dasar dan undang-undang, seperti kesukaran yang berkaitan dengan undang-undang tanah, kesukaran kerana undang-undang perancangan dan beberapa kesulitan yang berkaitan dengan undang-undang pelaburan.

Sebagai contoh, mengenai perancangan, beberapa projek dengan pelan 1/500 terperinci telah diluluskan tetapi tidak konsisten dengan pengezonan dan rancangan keseluruhan dan sedang disemak, diselaraskan dan dikemas kini mengikut peraturan.

Atau, banyak projek menghadapi kesukaran, halangan, dan pelaksanaan yang perlahan disebabkan oleh peraturan mengenai kaedah penilaian tanah; Dalam banyak kes, perancangan guna tanah telah diumumkan tetapi tiada rancangan guna tanah tahunan di peringkat daerah...

Kedua ialah kesukaran dalam aliran modal. Khususnya, akses kepada pinjaman untuk perniagaan hartanah masih tidak mudah, terutamanya disebabkan oleh 3 isu: kadar faedah yang tinggi, kesahihan projek dan keyakinan kecairan pasaran. Malah, kadar faedah sebenar adalah kira-kira 11-12%/tahun.

Pengurangan kadar faedah baru-baru ini sebanyak 0.5-2% merupakan usaha yang hebat oleh Kerajaan dan sistem perbankan. Langkah ini memberi kesan positif kepada ekonomi dan perniagaan hartanah.

Walau bagaimanapun, memendekkan tempoh projek selama 1 tahun boleh membantu perniagaan menjimatkan sehingga 12-15% daripada kos modal dalam faedah. Apatah lagi penjimatan gaji, mesin dan peralatan dan sebagainya sepanjang tahun.

Peraturan ketat mengenai kawalan risiko untuk kredit hartanah membantu menjadikan pasaran lebih sihat, lebih dekat dengan keperluan sebenar dan mengelakkan buih harga.

Walau bagaimanapun, pada masa ini kapasiti kewangan majoriti perniagaan hartanah adalah terhad, ekuiti rendah, dan operasi bergantung terutamanya kepada modal kredit bank, yang membawa kepada kesukaran untuk mengakses modal kredit.

Kadar faedah bagi pinjaman di bawah pakej 120,000 bilion VND untuk perumahan sosial adalah terlalu tinggi (8.7% untuk perniagaan, 8.2%/tahun untuk pembeli rumah), menyukarkan pelabur dan pembeli rumah.

Ketiga, kesukaran dalam permintaan agregat dan keyakinan pasaran. Dapat dilihat bahawa permintaan agregat telah jatuh secara mendadak dalam kebanyakan segmen, terutamanya perumahan mewah, pelancongan mewah dan hartanah resort, dan tanah. Keyakinan pasaran telah menurun dengan ketara.

Menurut tinjauan awal oleh Persatuan Harta Tanah Vietnam, dua pertiga daripada perusahaan pembangunan projek hampir tidak mempunyai aktiviti pembangunan projek baharu pada tahun lalu.

Sementara itu, firma pembrokeran hartanah memotong kira-kira 50-70% kakitangan mereka. Pelabur, majoriti pelabur, tidak melabur dalam pasaran hartanah dalam tempoh kebelakangan ini.

+ Jadi, apakah cadangan yang anda ada untuk membantu pasaran hartanah menembusi?

- Isu paling mendesak sekarang ialah meningkatkan jumlah permintaan dan mewujudkan sumber bekalan utama untuk pasaran hartanah Vietnam. Permintaan terbesar dalam pasaran hartanah Vietnam pada masa ini ialah segmen perumahan komersial mampu milik. Oleh itu, untuk meningkatkan jumlah permintaan, adalah perlu untuk membangunkan jenis ini dengan cepat, kuat dan pelbagai.

Bagaimanapun, dalam masa terdekat, Kerajaan perlu melaksanakan penyelesaian secara berkesan untuk menyokong pasaran hartanah mengikut Program Pemulihan dan Pembangunan Sosio-Ekonomi bagi 2023 dan tempoh 2023-2025.

Di samping itu, segera selesaikan semakan prosedur undang-undang untuk projek hartanah yang lewat dari jadual/digantung dan kendalikannya secara menyeluruh pada 2022 dan 2023 untuk mewujudkan syarat untuk projek dilaksanakan semula, memastikan bekalan barangan untuk pasaran.

Saya juga berharap Negeri akan mengecualikan permit pembinaan untuk projek pelaburan di kawasan dengan perancangan terperinci yang diluluskan sebanyak 1/500 mengikut Perkara h, Fasal 1, Perkara 2 Resolusi No. 43/NQ-CP Kerajaan bertarikh 6 Jun 2014 mengenai beberapa tugas utama pembaharuan prosedur pentadbiran dalam pembentukan dan pelaksanaan projek tanah untuk menambah baik persekitaran projek.

Mengenai modal kredit, saya berpendapat bahawa bank perdagangan juga perlu meningkatkan sokongan pada kadar faedah/yuran untuk transaksi hartanah dengan pembayaran elektronik dan pembayaran bukan tunai.

Selain itu, saya mencadangkan kadar faedah pinjaman bagi pasaran hartanah dalam tempoh 2023 - 2025 adalah seperti berikut. Bagi segmen perumahan komersial yang sesuai untuk pendapatan, adalah disyorkan untuk berada di bawah 7%/tahun.

Segmen perumahan sosial: Untuk perniagaan, kadar yang disyorkan adalah di bawah 6%/tahun; untuk pembeli rumah, kadar yang disyorkan adalah di bawah 4.5%/tahun. Untuk segmen hartanah pelancongan dan resort, kadar yang disyorkan adalah di bawah 9%/tahun. Akhir sekali, untuk segmen hartanah kediaman mewah dan segmen lain, kadar yang disyorkan ialah dari 9-10%/tahun.

Mengorientasikan dan menggalakkan trend menerbitkan bon kepada orang ramai dan bukannya mengeluarkannya secara persendirian; terus mengendalikan dengan tegas pelanggaran yang berkaitan dengan bon korporat, pembatalan deposit dan pengisytiharan "harga berganda" dalam pemindahan hartanah untuk meningkatkan pencegahan dan memastikan hak pelabur, mengurangkan kerugian bajet; menyempurnakan rangka kerja undang-undang untuk melindungi pelabur dalam bon korporat dan sijil dana.

Akhir sekali, saya mengesyorkan untuk menggalakkan pengeluaran sijil pemilikan untuk hartanah pelancongan dan resort kepada pelabur sekunder untuk mengeluarkan sumber berpuluh bilion USD dengan cepat dan merangsang pembangunan hartanah pelancongan dan resort berdasarkan Dekri No. 10/2023/ND-CP yang meminda dan menambah beberapa artikel dekri yang membimbing pelaksanaan Undang-undang Tanah.

+ Terima kasih banyak-banyak!

Viet Vu (Dilaksanakan)

Sumber