Pasaran berubah, adakah ini masa keemasan untuk melabur? Pangsapuri selatan secara rahsia meningkat dalam harga, di mana harga tanah adalah yang tertinggi di Hanoi?

Dalam konteks pasaran bersedia untuk berubah, tempoh semasa adalah masa keemasan untuk pelaburan, pangsapuri Selatan "senyap-senyap" kenaikan harga, mendedahkan kawasan bandar dengan harga tanah tertinggi di Hanoi ... adalah berita hartanah terkini.

Sejak awal tahun, pasaran hartanah Hanoi terus mencatatkan kenaikan harga bagi kebanyakan jenis hartanah. (Sumber: DN&TT)

Pasaran menetapkan tahap harga baru

Pelarasan senarai harga tanah di bandar-bandar utama seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi mewujudkan isyarat kukuh untuk arah aliran kenaikan harga yang komprehensif. Senarai harga tanah baharu di Ho Chi Minh City telah berkuat kuasa sejak Oktober 2024 dengan harga tertinggi mencecah 687.2 juta VND/m² di Daerah 1. Sementara itu, di Hanoi, senarai harga tanah yang diselaraskan telah menjadikan harga di Daerah Hoan Kiem kepada lebih 695 juta VND/m², jauh lebih tinggi daripada di Ho Chi Minh City. Berbanding dengan senarai harga lama, senarai harga tanah yang diselaraskan di Hanoi adalah 2-6 kali lebih tinggi.

Mengikut Undang-undang Tanah yang disemak, senarai harga tanah negara dijangka akan diguna pakai secara rasmi mulai awal tahun 2026. Ini adalah titik perubahan penting, kerana dalam sejarah, tidak pernah ada preseden penurunan harga tanah selepas setiap senarai harga baharu diumumkan.

Sebagai contoh, dalam tempoh 2015 - 2019, apabila rangka kerja harga tanah baharu digunakan, harga tanah di Hanoi meningkat sebanyak 10 - 20%. Begitu juga, tempoh 2020 - 2024 juga mencatatkan peningkatan purata kira-kira 15% apabila rangka kerja harga tanah negara diselaraskan. Trend ini menunjukkan bahawa jadual harga tanah baharu pada 2026 akan mewujudkan paras harga yang lebih tinggi daripada yang sekarang. Ini akan menjejaskan keputusan pelaburan ramai orang dengan ketara.

Dalam konteks pasaran bersedia untuk berubah, tempoh semasa adalah masa keemasan untuk melabur dalam hartanah. Sebelum senarai harga tanah baharu secara rasmi digunakan, harga hartanah masih berada pada tahap yang agak berpatutan. Ini adalah peluang yang baik untuk pelabur memiliki aset pada harga yang lebih rendah, mengelakkan tekanan daripada kenaikan harga apabila rangka harga tanah baharu digunakan.

Melabur pada peringkat ini juga membantu meningkatkan nilai hartanah dengan cepat. Malah, apabila harga tanah diselaraskan mengikut kerangka harga baharu, nilai hartanah pelabur awal akan meningkat secara mendadak. Ini adalah kelebihan daya saing yang jelas, terutamanya apabila pasaran "panas" apabila pelabur mula menyertai.

Di samping itu, kawasan yang berpotensi kukuh untuk pembangunan infrastruktur dan ekonomi sering menjadi destinasi menarik bagi pelabur. Sebagai contoh, wilayah jiran Bandar Ho Chi Minh seperti Dong Nai, Binh Duong atau Long An semuanya mendapat manfaat yang besar daripada projek infrastruktur utama. Bidang-bidang ini bukan sahaja meningkatkan nilai hartanah tetapi juga mewujudkan banyak peluang keuntungan yang besar hasil daripada ledakan permintaan perumahan.

Pangsapuri Selatan "senyap-senyap" kenaikan harga

Sejak awal tahun, pasaran hartanah Hanoi terus mencatatkan kenaikan harga bagi kebanyakan jenis hartanah. Tidak seperti perubahan "mengejut" di pangsapuri Hanoi, projek pangsapuri di Ho Chi Minh City masih mencatatkan kenaikan harga yang stabil, malah sesetengah projek mengalami pertumbuhan yang kukuh.

Menurut laporan CBRE Vietnam Q3/2024, di Ho Chi Minh City, bekalan baharu adalah rendah tetapi kadar penyerapan bertambah baik. Khususnya, pada Q3, Ho Chi Minh City mempunyai kurang daripada 130 pangsapuri baharu untuk dijual, datang daripada fasa seterusnya projek yang telah dibuka untuk jualan, terletak di daerah yang jauh dari pusat.

Walaupun bekalan rasmi untuk jualan adalah rendah, titik terang pasaran Ho Chi Minh City sejak kebelakangan ini boleh disebut kerana pasaran mempunyai hampir 300 pangsapuri yang ditawarkan semula daripada projek yang telah berhenti jualan buat sementara waktu dalam tempoh 1-2 tahun lalu di Thu Duc City, Daerah 7 dan kira-kira 2,700 pangsapuri yang belum dibuka secara rasmi untuk jualan telah mula menerima tempahan dalam masa terdekat untuk dijual.

Di samping itu, kebanyakan projek dengan baki inventori untuk jualan mencatatkan kadar jualan yang positif, dengan lebih 2,000 pangsapuri berjaya diurus niaga pada suku tersebut, hampir dua kali ganda berbanding suku sebelumnya. Pelabur terus menggunakan banyak polisi jualan seperti diskaun berdasarkan kaedah pembayaran, jadual pembayaran yang pelbagai, sokongan faedah pinjaman, komitmen sewa, dsb.

Sesetengah projek dalam peringkat tempahan dengan jangkaan harga jualan yang tinggi juga menyebabkan pembeli mempertimbangkan projek jiran dengan produk utama untuk dijual dengan kualiti yang sama tetapi harga jualan yang lebih rendah dan penyerahan awal.

Sehingga S3/2024, harga jualan utama pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh mencecah VND66 juta/m2 keluasan bersih, meningkat 4% suku ke suku dan hampir 8% tahun ke tahun, sebahagian besarnya disebabkan oleh projek lama yang melaraskan harga jualannya dalam fasa pembukaan baharu, seperti D-Homme (Daerah 6) dan District 7 (Daerah laras 6), D-Aqua (Daerah 8 Plus) harga jualan utama mereka naik 10% - 30% berbanding harga jualan fasa sebelumnya.

Pasaran sekunder di Ho Chi Minh City terus berkembang sedikit pada suku ini, meningkat sebanyak purata 3% suku ke suku dan 5% tahun ke tahun, mencapai purata VND48 juta/m2 keluasan bersih pada suku ketiga. Kebanyakan segmen pangsapuri mencatatkan peningkatan dalam harga jualan sekunder pada suku ini.

Terutamanya, projek Saigon Pearl mempunyai kenaikan harga yang mengagumkan - sehingga 34% pada tahun lalu. Pada masa ini, harga jualan biasa turun naik sekitar 83.2 juta VND/m2, menurut data daripada Batdongsan.com.vn.

Perspektif kawasan perumahan sosial di plot CT3 - kawasan bandar baharu Kim Chung, daerah Dong Anh, Hanoi. (Sumber: Pelabur)

Hanoi bakal mempunyai lebih daripada 1,000 unit rumah mampu milik.

Usahasama pelabur Handico dan Viglacera merancang untuk memulakan pembinaan projek CT3 di bawah projek pelaburan pembinaan perumahan sosial di plot CT3 dan CT4 - Kawasan Bandar Baru Kim Chung, Daerah Dong Anh (Hanoi) pada awal 2025.

Menurut maklumat daripada Lembaga Pengurusan Projek, Jawatankuasa Rakyat daerah Dong Anh sedang mempercepatkan kemajuan pembersihan tapak pada Disember 2024. Dijangkakan pada Januari 2025, Jawatankuasa Rakyat Hanoi akan memutuskan untuk memperuntukkan tanah untuk pelabur usaha sama untuk menjalankan langkah-langkah untuk memulakan projek itu.

Mengikut perancangan yang diluluskan, plot tanah CT3 akan membina 3 bangunan pangsapuri bertingkat tinggi, setiap bangunan adalah 12 tingkat + 1 loteng. Jumlah keluasan lantai pembinaan adalah lebih daripada 109,000 m2, dengan jumlah 1,104 pangsapuri, dan populasi hampir 4,000 orang.

Di plot tanah CT4, projek perumahan sosial telah menyelesaikan pelaburan pembinaan dan mula digunakan sejak suku keempat 2021 dengan bangunan pangsapuri 12 tingkat + 1 loteng, sejumlah 484 pangsapuri memenuhi keperluan perumahan lebih daripada 1,500 orang.

Mengenai projek di lot tanah CT5, wakil pelabur bersama itu berkata mereka sedang giat menyelaraskan dengan Jawatankuasa Rakyat daerah Dong Anh untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pampasan dan pembersihan tapak serta mengatur tanah penempatan semula untuk orang ramai.

Sebaliknya, konsortium sedang mengkaji laporan bandar untuk membenarkan pelarasan daripada projek perumahan pekerja kepada perumahan sosial untuk mengembangkan lagi subjek yang mengakses jenis perumahan polisi ini, sesuai untuk kemampuan majoriti orang.

Mendedahkan kawasan bandar dengan harga tanah tertinggi di Hanoi

Mengikut senarai harga tanah pelarasan Hanoi, kawasan bandar Tay Ho Tay (daerah Tay Ho) adalah kawasan bandar dengan harga tanah tertinggi pada lebih daripada 113 juta VND/m2.

Harga di atas tergolong dalam lokasi tercantik kawasan bandar (lokasi 1) dengan keratan jalan sepanjang 60m, sebahagian daerah Tay Ho, meningkat 225% berbanding senarai harga tanah yang dikeluarkan pada 2019 (34.8 juta VND/m2).

Juga di kawasan bandar Tasik Barat, lokasi bahagian jalan sepanjang 60m tetapi di daerah Bac Tu Liem mempunyai harga hampir 108 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 210%.

Menurut senarai harga tanah pelarasan Hanoi, terdapat 5 kawasan bandar dengan harga tanah melebihi 100 juta VND/m2 di lokasi di jalan utama.

Sebagai tambahan kepada kawasan bandar Tasik Barat (nama komersial Starlake), kawasan bandar Nam Trung Yen dengan keratan rentas jalan 40m mempunyai harga 109.3 juta VND/m2, kawasan bandar City of Exchange dengan keratan rentas jalan 50m mempunyai harga hampir 104.3 juta VND/m2 dengan harga 104.3 juta VND/m2, Kor Diplomatik 1 juta dengan VND/m2. 60m keratan rentas jalan, dan kawasan bandar My Dinh - Me Tri mempunyai harga hampir 101 juta VND/m2 dengan keratan rentas jalan 20-30m.

Harga tanah di kawasan bandar pinggir bandar juga meningkat secara purata 175-200%. Sebagai contoh, kawasan bandar Lideco (daerah Hoai Duc) meningkat daripada 18.8 juta VND kepada hampir 54.7 juta VND/m2, bersamaan dengan peningkatan hampir 190%.

Sementara itu, harga tanah bandar terendah dalam jadual yang baru diselaraskan di Hanoi ialah kawasan perumahan Phu Thinh, bandar Son Tay dengan harga 11.38 juta VND/m2, meningkat sebanyak 175% berbanding senarai harga lama.

Namun begitu, harga di atas masih jauh lebih rendah berbanding harga belian dan jualan di pasaran baru-baru ini.

Meninjau pasaran dan tapak perdagangan hartanah, harga rumah dan tanah di kawasan bandar Tay Ho Tay serta kawasan bandar lain diiklankan untuk dijual pada harga 3-4 kali ganda lebih tinggi. Sebagai contoh, di kawasan bandar Tay Ho Tay, harga vila dan rumah bandar biasanya diiklankan untuk dijual sekitar 350-400 juta VND/m2, pangsapuri melebihi 100 juta VND/m2. Terdapat vila di sini dengan harga yang diiklankan melebihi 500 juta VND/m2.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html