Daripada pengajaran sepanjang hayat, perniagaan hartanah memberi tumpuan kepada penjualan apa yang diperlukan oleh pasaran.

Bekalan "Tidak segerak", risiko kenaikan harga perumahan

Pasaran hartanah baru sahaja melalui tempoh "stasis", apabila bekalan dan permintaan kedua-duanya menurun dengan mendadak, isu undang-undang projek terjerat, dan sumber modal disekat. Banyak perniagaan terpaksa melalui tempoh yang amat sukar, memotong ribuan pekerja, malah menggantung operasi buat sementara waktu.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Kota Ho Chi Minh (HoREA) - pada persidangan baru-baru ini mengakui bahawa perniagaan hartanah telah belajar "pengajaran yang tidak dapat dilupakan" selepas Covid-19.

Selepas itu, syarikat perlu memberi tumpuan kepada penstrukturan semula, menyelesaikan masalah modal, dan mempromosikan pembangunan produk. Masalah terbesar, hutang bon, juga dikendalikan "lembut", berkat sokongan Kerajaan dan Bank Negara dengan pekeliling melanjutkan tempoh pembayaran balik hutang dan melanjutkan hutang bon.

Bagaimanapun, Encik Chau masih bimbang pasaran hartanah di Ho Chi Minh City tahun ini mungkin terus mengalami ketidakseimbangan dalam penawaran dan permintaan perumahan. 71% daripada bekalan masih dalam segmen mewah, selebihnya dalam segmen pertengahan dan terdapat kekurangan produk mampu milik dan perumahan sosial, menurut data pada akhir 2023.

Disebabkan masalah undang-undang yang menyumbang 70% daripada kesukaran pasaran, Ho Chi Minh City mempunyai 148 projek hartanah, perumahan komersial dan perumahan sosial yang tidak dapat menyelesaikan prosedur pelaburan, pembinaan dan perniagaan atau telah digantung. Akibatnya, lebih 58,000 pelanggan yang membeli rumah dalam projek tidak diberikan "buku merah jambu".

Kekurangan bekalan perumahan boleh menyebabkan harga perumahan yang tinggi atau harga yang tinggi, dalam konteks perumahan mampu milik dan perumahan sosial yang semakin terhad. Pengerusi HoREA percaya bahawa perniagaan hartanah perlu mempromosikan struktur produk, memberi tumpuan kepada perumahan mampu milik dan perumahan sosial untuk meningkatkan kecairan, memenuhi keperluan sebenar orang ramai, dan memastikan pembangunan pasaran yang sihat.

Pasaran hartanah menghadapi risiko kenaikan harga rumah yang berterusan disebabkan kekurangan bekalan (Ilustrasi: Trinh Nguyen).

Pasaran "luar fasa" dan kekurangan produk rumah mampu milik juga merupakan antara cabaran yang En. Nguyen Xuan Quang - Pengerusi Lembaga Pengarah Nam Long Investment Company baru-baru ini sebutkan. "Keluar fasa" antara penawaran dan permintaan dalam segmen hartanah yang berbeza, krisis keyakinan pembeli rumah yang membawa kepada pengurangan kecairan dan peningkatan inventori adalah masalah yang perlu dihadapi oleh pasaran.

Selain itu, menurut Encik Quang, perniagaan juga menghadapi cabaran kewangan apabila hutang kekal, dan lot bon, walaupun dilanjutkan, masih akan berterusan pada 2024 dan 2025. Ketiga ialah cabaran undang-undang projek apabila beberapa undang-undang masih bertindih. Sementara itu, permintaan sebenar untuk perumahan masih tinggi, dan segmen perumahan mampu milik dan perumahan sosial masih mempunyai peluang untuk membangun.

Fenomena "perbezaan fasa" antara penawaran dan permintaan perumahan, bermakna penawaran pasaran condong ke arah segmen perumahan mewah dan kekurangan rumah mampu milik, telah diberi amaran oleh pakar dan wakil agensi pengurusan selama bertahun-tahun. Baru-baru ini, pendapat telah diarahkan ke arah menggalakkan perniagaan untuk membangunkan barisan produk "diperlukan pasaran" ini.

Menurut ramai pakar, rumah mampu milik dan perumahan sosial akan menjadi segmen hartanah yang akan memasuki fasa pemulihan pertama tahun ini. Permintaan dalam segmen ini kekal sangat tinggi, sekali gus menggalakkan kecairan, tidak lama lagi membawa pasaran ke fasa baharu selepas krisis.

Banyak perniagaan memasuki perlumbaan

Mengikut anggaran dan model penyelidikan Savills, untuk memenuhi keperluan perumahan rakyat, Ho Chi Minh City memerlukan kira-kira 50,000 pangsapuri untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar dan 60-70% daripada jumlah bekalan datang daripada segmen perumahan mampu milik. Bagaimanapun, Bandar Ho Chi Minh kekurangan produk ini dan bekalannya tertumpu di pasaran jiran seperti Binh Duong, Dong Nai, Long An tetapi mungkin tidak mencukupi.

Projek pangsapuri di pinggir bandar menyasarkan pelanggan di Bandar Ho Chi Minh yang membeli untuk sara hidup dan pelaburan. Harga jualan pangsapuri 2 bilik tidur adalah sekitar 2 bilion VND/unit, sangat sesuai untuk keluarga kecil.

Dengan pasaran yang begitu besar, banyak perniagaan telah cepat memasuki perlumbaan untuk mengembangkan bekalan produk yang sangat cair ini. Syarikat Nam Long melaksanakan strategi memfokuskan pada produk rumah mampu milik yang memenuhi permintaan pasaran, mempromosikan dasar sokongan, mengendalikan inventori dan meningkatkan jualan. Sasaran hasil tahun ini ialah kira-kira 6,657 bilion VND, datang daripada projek utama di Ho Chi Minh City, Long An dan Can Tho .

Sebuah Syarikat Gia tegas memilih untuk membangunkan projek dalam segmen pertengahan dan mampu milik kerana ia memenuhi permintaan pasaran. Seorang pemimpin Gia percaya bahawa segmen ini masih membuktikan "kekuatan yang tidak dapat dikalahkan" walaupun pasaran makmur atau beku, memenuhi keperluan majoriti orang dan mempunyai kecairan yang tinggi.

Syarikat Saham Bersama TT Capital Investment dan dua rakan kongsi Jepun, Cosmos Initia (ahli Kumpulan Daiwa House) dan Koterasu, turut melancarkan usaha sama jangka panjang untuk membangunkan projek hartanah mampu milik di Bandar Ho Chi Minh dan wilayah jiran. Usahasama itu mengumumkan bahawa ia akan melabur kira-kira 150 juta USD dalam 5 tahun akan datang, bertujuan untuk membawa kira-kira 1,000 pangsapuri mampu milik ke pasaran setiap tahun.

Usahasama itu juga berkata ia telah menyelesaikan sumbangan modal untuk projek berhampiran Vincom Di An, Bandar Di An, Wilayah Binh Duong dengan skala hampir 2,000 pangsapuri, harga jualan di bawah 2 bilion VND/apartmen. Menurut maklumat terkini, projek itu sedang menjalani prosedur yang diperlukan untuk dapat melancarkan pasaran mulai suku ketiga tahun ini.

Berkenaan perumahan sosial, Kerajaan mempunyai projek membina sekurang-kurangnya 1 juta unit rumah sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman industri dalam tempoh 2021-2030. Banyak perniagaan telah mendaftar untuk melaksanakan sasaran ini dan secara beransur-ansur merealisasikannya.

Novaland Group mendaftar untuk melabur dalam membina 200,000 unit perumahan sosial di Ho Chi Minh City dan wilayah jiran. Kumpulan Hoang Quan menyasarkan untuk menyiapkan 50 projek, bersamaan dengan 50,000 unit menjelang 2030. Jumlah yang didaftarkan oleh kedua-dua unit ini adalah sama dengan 1/4 daripada jumlah sasaran yang disasarkan oleh Kerajaan.

Sebelum ini, beberapa siri perusahaan hartanah besar seperti Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… membuat komitmen untuk membina perumahan sosial. Daripada komitmen kepada realiti, Vingroup telah memulakan banyak projek perumahan sosial di wilayah Utara dan Tengah.

Kembalinya rumah mampu milik dan perumahan sosial mungkin menarik perhatian besar daripada pasaran pada masa akan datang. Bekalan produk ini mungkin meletup di pasaran pinggir bandar Ho Chi Minh City dalam tempoh 1-2 tahun akan datang, menghilangkan "dahaga" untuk pemilikan rumah bagi mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar.

Walau bagaimanapun, dalam konteks 70% daripada bekalan perumahan masih dalam segmen mewah, kecairan pasaran adalah sukar, dan isu undang-undang projek belum diselesaikan, perniagaan masih memerlukan penstrukturan semula yang kukuh. Terutama apabila pasaran bon telah "soft landed" tetapi tekanan kematangan masih ada.

Oleh itu, banyak pendapat mengatakan bahawa perniagaan masih perlu merancang untuk menyusun semula produk, terus memurnikan kesihatan kewangan, dan mengukuhkan peralatan untuk memiliki badan yang lebih sihat sebelum memasuki perlumbaan baharu.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm