Faktor penentu kejayaan atau kegagalan dasar cukai hartanah kedua

Faktor penentu kejayaan atau kegagalan dasar cukai hartanah kedua

Harga hartanah di Vietnam bukan sahaja "menari" di pasaran, tetapi juga "berubah" di atas kertas dan buku. Apabila bilangannya tidak konsisten, sukar untuk mengenakan cukai hartanah kedua dengan berkesan.

Semakin ramai orang memiliki rumah kedua. (gambar ilustrasi)

Pembinaan awal pangkalan data negara mengenai hartanah

Cukai hartanah kedua masih mempunyai banyak pendapat tentang kadar cukai, subjek yang berkenaan, skop pengaruh... Namun, terdapat satu isu yang disepakati oleh kebanyakan perniagaan dan pakar, iaitu keperluan untuk pangkalan data nasional di pasaran hartanah. Ini akan menjadi faktor penentu kejayaan atau kegagalan dasar cukai dan perlu diberi keutamaan.

Dr. Tran Xuan Luong (Universiti Ekonomi Negara) menegaskan bahawa tanpa sistem pangkalan data pasaran, dasar cukai tidak akan berkesan malah akan menyebabkan ketidakseimbangan dan ketidakstabilan sosial.

“Sumber data telus daripada Negara akan menjadi asas bagi penilaian hartanah yang objektif dan tepat, yang daripadanya cukai baharu akan menyasarkan subjek yang betul dan mencapai matlamat mengawal selia pasaran,” Encik Luong menyatakan pendapatnya.

Pakar ini turut menegaskan bahawa sesebuah negara yang ingin mengurus ekonominya perlu mempunyai sistem pangkalan data maklumat pendapatan dan aset rakyat. Perkara ini telah lama dilaksanakan di dunia .

Membina pangkalan data nasional di pasaran hartanah akan menjadi faktor penentu kejayaan atau kegagalan dasar cukai hartanah kedua.

"Untuk merealisasikan sistem pangkalan data negara di pasaran hartanah, penyertaan serentak banyak kementerian dan cawangan diperlukan. Ini bukan sahaja tanggungjawab Kementerian Pembinaan , tetapi juga tugas Pejabat Perangkaan Am (Kementerian Perancangan dan Pelaburan), Kementerian Kewangan, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar...", tambah Encik Luong.

Dr Nguyen Tri Hieu, Pengarah Institut Penyelidikan dan Pembangunan Pasaran Kewangan dan Hartanah Global, juga berkata bahawa penilaian hartanah di Vietnam masih mempunyai banyak kelemahan. Jika harga standard tidak dapat ditentukan, cukai hampir mustahil.

Begitu juga, Encik Tran Vu, Pengarah Perniagaan Syarikat Saham Bersama Pembinaan DHCONS, mengulas bahawa keutamaan utama yang perlu dilaksanakan oleh kementerian dan cawangan ialah membina sistem pangkalan data nasional di pasaran hartanah. Ia bukan sahaja menjejaskan dasar cukai, ini juga merupakan faktor asas yang menentukan kebolehlaksanaan beberapa siri peraturan lain, termasuk senarai harga tanah - "masalah" yang menyebabkan sakit kepala bagi industri hartanah.

"Pangkalan data negara mengenai pasaran hartanah boleh dianggap sebagai 'projek abad ini'. Jika siap, Vietnam akan menjadi salah satu daripada beberapa negara Asia Tenggara yang boleh berbuat demikian," tegas Encik Tran Vu.

Berjuang untuk mengumpul data

Menurut Encik Nguyen Tri Hieu, di Vietnam, harga pembelian rumah pada kontrak dan harga transaksi sebenar adalah dua nombor berbeza "seperti langit dan bumi". Ini adalah sebaliknya jika dibandingkan dengan AS - di mana maklumat tentang harga jualan hampir mustahil untuk "dimasak".

"Apabila rakyat Amerika meminjam wang untuk membeli rumah, syarikat insurans dan penilai akan meneliti dengan teliti kesahihan dan nilai harta itu. Data kemudiannya akan diberikan kepada bank untuk pengesahan lanjut, dan kemudian langkah pengeluaran. Selepas melalui banyak penapis, sangat sukar untuk memalsukan harga rumah," kata Encik Hieu.

Sekiranya orang membeli rumah dengan wang yang ada, individu itu mesti mengisytiharkan kepada pihak berkuasa cukai. Unit ini akan menghantar seseorang untuk menilai semula nilai hartanah bagi memastikan cukai dibayar dengan betul dan sepenuhnya.

Pada asasnya, dalam urus niaga hartanah di AS, sentiasa ada pihak ketiga yang merekod dan menentukan nilai secara bebas. Ini menghalang penipuan harga dan membantu mengemas kini maklumat untuk sistem pangkalan data negara.

Di Vietnam, mengumpul maklumat pasaran, terutamanya harga jualan, adalah cabaran paling sukar dalam melengkapkan pangkalan data negara. Malah perniagaan yang mempunyai pengalaman bertahun-tahun dalam penilaian tanah mendapati ini satu tugas yang sukar.

Berkongsi kisah sebenar, Encik Ngo Gia Cuong, Pengarah Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) berkata, dalam pasaran sekunder, kebanyakan harga yang dinyatakan dalam kontrak sentiasa lebih rendah daripada nilai sebenar dan lebih rendah daripada senarai harga tanah. Ini ialah cara untuk penjual mengurangkan kewajipan kewangan, khususnya cukai pendapatan peribadi.

Apabila nombor yang dicatatkan pada kontrak kebanyakannya "maya". Sumber mengumpul dan menyediakan maklumat pasaran hanyalah beberapa saluran seperti Pejabat Pendaftaran Tanah; unit dan organisasi yang menjalankan lelongan hak guna tanah; unit dan organisasi melelong aset; lantai perdagangan, perniagaan hartanah...

Realitinya, sumber maklumat mengenai harga hartanah hanya boleh dikutip dari Pejabat Pendaftaran Tanah. Walau bagaimanapun, unit ini tidak mendigitalkan data, jadi carian terutamanya manual, dan kakitangan kebanyakannya berpengalaman. Oleh itu, pemprosesan mengambil banyak masa dan mempunyai banyak kemungkinan ralat.

Encik Vo Anh Tuan, Timbalan Pengarah Jabatan Pendaftaran Tanah dan Data Maklumat (Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar) berkata sehingga September 2024, pangkalan data tanah yang dibina oleh Kerajaan Pusat telah melengkapkan 4 data komponen termasuk data rangka kerja harga tanah. Bagi lokaliti pula, pada masa ini hanya 300/705 unit peringkat daerah telah menyiapkan pembinaan pangkalan data harga tanah.

Mengulas mengenai kemajuan pembinaan pangkalan data tanah di seluruh negara, Encik Tuan berkata sistem maklumat tersebut masih belum siap dan tidak memenuhi keperluan seperti yang diarahkan oleh Kerajaan.

Sebelum ini, Kerajaan mengeluarkan Resolusi No. 37/NQ-CP, menyatakan matlamat menyiapkan pembinaan pangkalan data digital dan sistem maklumat tanah negara yang berpusat, bersatu, segerak, pelbagai guna dan saling berkaitan menjelang 2025.

Cukai hartanah kedua akan menyumbang kepada membina pasaran yang sihat, stabil dan telus. Ini sukar, tetapi tidak mustahil, jika asas itu dibina di atas pangkalan data negara.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html