Druk door vastgoedobligaties die in 2025 vervallen.

Ondanks de positieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt blijven sommige experts bezorgd over het risico dat vastgoedbedrijven volgend jaar hun obligatiebetalingen niet kunnen nakomen.

Ondanks de positieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt blijven sommige experts bezorgd over het risico dat vastgoedbedrijven volgend jaar hun obligatiebetalingen niet kunnen nakomen.

Volgens dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV , werd tijdens de moeilijkste periode op de vastgoedmarkt (van juni tot augustus 2023) regeringsbesluit 08/2023/ND-CP uitgevaardigd, waardoor bedrijven en investeerders konden onderhandelen over verlengingen en uitstel van de aflossing van obligaties. Dankzij deze "reddingslijn" kreeg 60% van de bedrijven een verlenging van twee jaar, waardoor de terugbetalingstermijn werd verschoven naar juni 2025.

Volgens gegevens van een kredietbeoordelingsbureau wordt het uitstaande saldo van bedrijfsobligaties (zowel hoofdsom als rente) met een looptijd tot 2025 geschat op ongeveer 334 miljard VND. Alleen al voor de vastgoedsector bedraagt ​​het verwachte aflopende saldo circa 135 miljard VND.

In een reactie op bovenstaande cijfers is de expert van BIDV van mening dat de druk op de obligatiemarkt in 2025 geen reden tot bezorgdheid geeft. Wanbetalingen zullen naar verwachting niet voorkomen vanwege de geleidelijk verbeterende vastgoedmarkt. Veel bedrijven hoeven slechts een korting van ongeveer 10% op hun producten te geven om ze te verkopen, in plaats van 40-50% zoals in de voorgaande periode.

Verder stelde de heer Luc vol vertrouwen dat de vastgoedmarkt profiteert van macro-economische factoren. Concreet: de inflatie stijgt binnen de perken; de rentetarieven in Vietnam blijven laag; de wisselkoers stabiliseert zich geleidelijk; en het begrotingstekort, de staatsschuld, de buitenlandse schuld en de aflossingsverplichtingen van de overheid blijven binnen de door de Nationale Vergadering vastgestelde grenzen. Daarnaast wordt het institutionele en juridische kader geleidelijk verbeterd dankzij de drie nieuwe vastgoedwetten.

Het markt herstel werd duidelijk weerspiegeld in het rapport van het Ministerie van Bouw over het derde kwartaal van 2024. Het totale aantal succesvolle transacties in de segmenten appartementen en vrijstaande huizen bereikte 38.398. Dit cijfer steeg met 48,3% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 en met 29% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Met een verbeterd marktsentiment worden de vooruitzichten voor een herstel van de vastgoedsector steeds duidelijker.

De heer Nguyen Quang Thuan, algemeen directeur van FiinRatings, deelde deze mening en zei dat de grootste bron van kapitaal voor vastgoedbedrijven niet afkomstig is van bankleningen of obligaties, maar van betalingen van klanten. Als de overheid juridische obstakels bij projecten wegneemt en voorwaarden schept voor ontwikkelaars om sneller met de verkoop te beginnen, zal het afhandelen van obligatieschulden geen moeilijk probleem meer zijn.

De voortgang bij het wegnemen van juridische obstakels verloopt in een stroomversnelling. Vanaf het derde kwartaal van 2024 zijn de verkopen van veel projecten die jarenlang stil hadden gelegen, hervat. In Hanoi gaat het onder andere om Hanoi Melody Residences (district Hoang Mai) en QMS Top Tower (district Nam Tu Liem). In Ho Chi Minh-stad zijn projecten zoals Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc), Metro Star (Thu Duc), D-Homme (district 6) en Lavida Plus (district 7) weer opgestart.

Vanuit het perspectief van econoom dr. Vu Dinh Anh blijft het grote aantal obligaties dat in 2025 vervalt echter een aanzienlijke druk op bedrijven uitoefenen. Met name obligaties uitgegeven door vastgoedbedrijven hebben een veel hoger risico op wanbetaling en potentiële oninbare vorderingen dan het marktgemiddelde.

De conclusie van de expert is goed onderbouwd, vooral in vergelijking met een recent rapport. Volgens dat rapport waren woningbouwbedrijven de afgelopen tien maanden verantwoordelijk voor 60% van het totale bedrag aan achterstallige obligaties. Bovendien behoorde 56% van de emittenten met een zwakke kredietwaardigheid tot de woningbouw- en bouwsector.

"De komende twaalf maanden vervalt er voor ongeveer 109 biljoen VND aan obligaties in de residentiële vastgoedsector, wat bijna de helft van de totale waarde van de vervallende obligaties vertegenwoordigt. We schatten dat hiervan ongeveer 30 biljoen VND het risico loopt op wanbetaling", aldus het rapport.

Volgens de heer Duong Duc Hieu, directeur van de afdeling Kredietbeoordeling en -analyse, segment niet-financiële ondernemingen van VIS Rating, blijft het vermogen van bedrijven in de residentiële vastgoedsector om schulden af ​​te lossen zwak en neemt de ongelijkheid in dit vermogen toe.

Volgens een expert van VIS Rating zullen bedrijven met projecten gericht op de woningmarkt, geconcentreerd in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minh-stad, relatief goede verkoopcijfers en een herstel in 2024 ervaren. Deze bedrijven zullen over betere middelen en een hogere capaciteit voor schuldaflossing beschikken.

"Omgekeerd zullen sommige bedrijven in een lastige situatie blijven verkeren, vanwege hun eerdere focus op zeer speculatieve projecten. De vraag naar dit segment blijft laag, wat resulteert in een zwakke capaciteit om schulden af ​​te lossen," aldus de heer Hieu.

VIS Rating benadrukte dat tot twee derde van de beursgenoteerde projectontwikkelaars een zwakke tot zeer zwakke kasstroom heeft om schulden af ​​te lossen, met name een operationele kasstroom van minder dan 5% van de totale schuld. Dit is met name ernstig voor ontwikkelaars die te maken hebben met juridische problemen rondom projecten.

Gezien de bovenstaande situatie wordt voorspeld dat 50% van de obligaties van beleggers die eind 2024 en in 2025 vervallen, het risico lopen op wanbetaling van hoofdsom en rente. Het merendeel hiervan betreft bedrijven die regelmatig betalingen uitstellen.

Bron: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html