Druk op de looptijd van vastgoedobligaties in 2025

Hoewel de vastgoedmarkt positieve veranderingen laat zien, maken sommige deskundigen zich nog steeds zorgen over het risico dat vastgoedbedrijven volgend jaar te laat met het terugbetalen van obligaties.

Hoewel de vastgoedmarkt positieve veranderingen laat zien, maken sommige deskundigen zich nog steeds zorgen over het risico dat vastgoedbedrijven volgend jaar te laat met het terugbetalen van obligaties.

Volgens Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV , heeft de regering tijdens de moeilijkste periode van de vastgoedmarkt (van juni tot augustus 2023) decreet 08/2023/ND-CP uitgevaardigd, waardoor bedrijven en investeerders kunnen onderhandelen over en hun obligatieschuld kunnen uitstellen. Dankzij deze "reddingslijn" heeft 60% van de bedrijven een verlenging van twee jaar gekregen, waardoor de terugbetalingsdatum van de schuld is vastgesteld op juni 2025.

Statistieken van een kredietbeoordelaar laten zien dat het saldo aan bedrijfsobligaties (zowel hoofdsom als rente) dat in 2025 afloopt, naar verwachting VND 334.000 miljard bedraagt. Alleen al voor de vastgoedsector wordt het saldo naar verwachting ongeveer VND 135.000 miljard.

De expert van BIDV gaf aan dat de druk op obligaties in 2025 niet zorgwekkend is. Faillissementen zullen minder waarschijnlijk zijn, aangezien de vastgoedmarkt geleidelijk aan positiever wordt. Veel bedrijven hoeven slechts een productkorting van ongeveer 10% te hanteren om hun producten te verkopen, in plaats van 40-50% zoals in de voorgaande periode.

Bovendien stelde de heer Luc vol vertrouwen dat de vastgoedmarkt profiteert van macro-economische factoren. Zo neemt de inflatie onder controle toe; blijven de rentetarieven in Vietnam laag; dalen de wisselkoersen geleidelijk; vallen het begrotingstekort, de staatsschuld, de buitenlandse schuld en de aflossingsverplichtingen van de overheid... binnen de door de Nationale Assemblee vastgestelde drempel. Bovendien worden instellingen en rechtssystemen geleidelijk verbeterd dankzij de aanwezigheid van drie nieuwe vastgoedwetten.

Het marktherstel is duidelijk terug te zien in het rapport van het Ministerie van Bouw over het derde kwartaal van 2024. Het totale aantal succesvolle transacties voor het segment appartementen en individuele woningen bedroeg 38.398. Dit cijfer steeg met 48,3% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 en met 29% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Met het verbeterende marktsentiment worden de voorwaarden voor een terugkeer van de vastgoedsector steeds duidelijker.

De heer Nguyen Quang Thuan, algemeen directeur van FiinRatings, deelde dezelfde mening en zei dat de grootste bron van kapitaal voor vastgoedbedrijven niet afkomstig is van bankleningen of obligaties, maar van betalingen door klanten. Zolang de overheid juridische problemen in projecten oplost en investeerders de mogelijkheid biedt om snel producten te lanceren, zal het omgaan met obligatieschulden geen lastig "probleem" meer zijn.

Sterker nog, de juridische afwikkeling verloopt in een stroomversnelling. Sinds het derde kwartaal van 2024 zijn veel projecten die jarenlang in de ijskast waren gezet, weer te koop aangeboden. In Hanoi zijn dit Hanoi Melody Residences (district Hoang Mai) en QMS Top Tower (district Nam Tu Liem). In Ho Chi Minhstad zijn de "nieuw leven ingeblazen" projecten Dat Xanh Homes Riverside (district Thu Duc), Metro Star (district Thu Duc), D-Homme (district 6) en Lavida Plus (district 7).

Vanuit het perspectief van dr. Vu Dinh Anh, een economisch expert, vormt het aantal obligaties dat in 2025 afloopt echter nog steeds een grote druk op bedrijven. Met name obligaties van vastgoedbedrijven lopen een hoger risico op achterstallige en potentiële oninbare schulden dan gemiddeld op de markt.

De conclusie van de expert is gegrond, vooral in vergelijking met een recent rapport. Zo was de groep residentiële vastgoedondernemingen de afgelopen 10 maanden goed voor 60% van het totale bedrag aan achterstallige obligaties. Zelfs 56% van de emittenten met een zwakke kredietwaardigheid was actief in de residentiële vastgoed- en bouwsector.

"In de komende 12 maanden zal ongeveer VND 109 biljoen aan obligaties in de residentiële vastgoedsector aflopen, goed voor bijna de helft van de totale waarde van aflopende obligaties. Hiervan schatten we dat ongeveer VND 30 biljoen aan obligaties het risico loopt op late aflossing", aldus het rapport.

Volgens de heer Duong Duc Hieu, directeur kredietanalyse en -beoordeling van de sector niet-financiële ondernemingen van VIS Rating, is de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedondernemingen nog steeds zwak en wordt de differentiatie in de schuldaflossingscapaciteit steeds groter.

De expert van VIS Rating schatte in dat de verkoopcijfers van bedrijven met projecten gericht op het vastgoedsegment, geconcentreerd in grote steden als Hanoi en Ho Chi Minh City, behoorlijk goed zijn en in 2024 zullen herstellen. Deze bedrijven zullen over betere middelen beschikken en een hoge schuldaflossingscapaciteit hebben.

"Integendeel, sommige bedrijven zullen in een lastige situatie blijven verkeren, omdat ze zich voorheen richtten op zeer speculatieve projecten. De vraag naar dit segment blijft laag, waardoor hun vermogen om schulden af ​​te lossen zwak is", aldus de heer Hieu.

VIS Rating benadrukte dat tot twee derde van de beursgenoteerde investeerders een cashflow heeft om schulden af ​​te lossen van een laag tot extreem laag niveau, met name een operationele cashflow van minder dan 5% van de totale schuld. Dit is vooral ernstig voor investeerders die te maken hebben met juridische problemen bij projecten.

Gezien de bovenstaande situatie wordt verwacht dat 50% van de obligaties die eind 2024 en 2025 aflopen, het risico lopen om hun aflossing en rente niet tijdig te voldoen. Het gaat hierbij vooral om bedrijven die regelmatig te laat zijn met betalen.

Bron: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html