Is dit een echte "grondkoorts" of gewoon een "speculatieve zeepbel"?

In de nacht van 19 op 20 augustus 2024 werd de veiling van 19 percelen in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, afgesloten met een uiteindelijke grondprijs van 133 miljoen VND/m2, 30 keer hoger dan de startprijs.

De veiling van percelen grond aan de rand van Hanoi duurde maar liefst 18 uur en zorgde voor veel ophef op sociale media, met beelden van honderden investeerders die in de rij stonden en zich verdrongen om deel te nemen aan de veiling.

De grondveiling duurde tot bijna 4:00 uur 's ochtends op 20 augustus 2024 (Foto: Huu Thang).

De twee percelen die op deze veiling de laagste prijs opleverden, waren voor 91,3 miljoen VND/m2, maar zelfs dat was nog 12,5 keer hoger dan de startprijs.

Deze situatie is niet helemaal nieuw, want nog geen halve maand geleden vestigde het "broeinest" van grondveilingen in Thanh Oai ook al een nieuwe prijsrecord voor grond in de buitenwijken.

De grondveiling die afgelopen weekend plaatsvond in het district Thanh Oai in Hanoi trok duizenden deelnemers. Het hoogste bod bedroeg meer dan 100 miljoen VND/m², acht keer hoger dan de oorspronkelijke startprijs van slechts 8,6 miljoen VND/m² tot 12,5 miljoen VND/m².

Makelaars verkopen grond direct na de veiling door (Foto: Huu Thang).

Het totale bedrag dat het district Thanh Oai heeft opgehaald met de recente veiling bedroeg derhalve 404,6 miljard VND, een verschil van 349 miljard VND ten opzichte van de startprijs, ongeveer acht keer hoger dan de oorspronkelijke startprijs.

In het district Hoai Duc wordt verwacht dat de opbrengst van de veiling meer dan 186 miljard VND zal bedragen, ruim elf keer zoveel als de startprijs.

De grondprijzen in de voorstedelijke gebieden lagen vóór de grondveiling tussen de 20 en 30 miljoen VND/m2.

Volgens een marktonderzoek van Nguoi Dua Tin en een samenvattend rapport van verschillende online vastgoedplatforms zoals Batdongsan.com.vn, is de vraagprijs voor grondpercelen in de gemeente Thanh Cao (district Thanh Oai, Hanoi) de afgelopen jaren juist gestegen.

De gemiddelde vraagprijs voor grond in dit gebied is de afgelopen vier jaar echter slechts met ongeveer 80% gestegen – van een gangbare prijs van 15 miljoen VND/m2 in 2020 naar 27 miljoen VND/m2 in 2024 – en er is geen sprake geweest van een plotselinge stijging van tientallen keren zoals de prijs bij de eerdergenoemde veiling.

De grondprijzen op veilingen in Hoai Duc lagen 2 tot 3 keer hoger dan de gangbare marktprijs (Foto: Huu Thang).

Vergeleken met de gangbare vraagprijs van 27 miljoen VND/m2 in het tweede kwartaal van 2024, lagen de winnende biedprijzen van 63-100 miljoen VND/m2 voor percelen in de gemeente Thanh Cao tijdens de veiling op 10 augustus 2024 dus 2,3 tot 3,7 keer hoger.

In de aangrenzende gebieden van het district Thanh Oai schommelen de prijzen ook tussen de 20 en 30 miljoen VND/m2.

In het Tien Yen-gebied van het district Hoai Duc in Hanoi bedroeg de meest voorkomende vraagprijs voor grondpercelen in het tweede kwartaal van 2024 slechts 43 miljoen VND/m2, met een groeipercentage van meer dan 48% ten opzichte van vorig jaar.

De grondprijzen op de recente veiling lagen echter nog steeds twee tot drie keer hoger dan de gangbare marktprijzen.

In aangrenzende gebieden in het district Hoai Duc varieerden de prijzen in het tweede kwartaal van 2024 eveneens van slechts 22 tot 62 miljoen VND/m2.

De sterk stijgende grondprijzen zijn een teken van de marktvraag.

In een reactie op de situatie zei de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, dat de grondprijzen vanaf het tweede kwartaal van 2025 een belangrijke hersteltrend zullen ingaan. De huidige prijsstijgingen zijn slechts lokaal in bepaalde gebieden.

Uit gegevens van Batdongsan.com.vn blijkt ook dat de landelijke vraag naar bouwgrond in het tweede kwartaal van 2024 met 33% is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024.

De expert schatte dit echter in als slechts een lokale verbetering in bepaalde gebieden, met name in de noordelijke provincies. In Hanoi steeg de belangstelling voor grondpercelen met 75%.

"De toegenomen belangstelling en stijgende prijzen in de gebieden rond Hanoi zijn met name te danken aan planningsfactoren en veilingactiviteiten," aldus de heer Quoc Anh.

De heer Nguyen Quoc Anh - plaatsvervangend algemeen directeur van Batdongsan.com.vn.

Concreet registreerden de zoekvolumes naar grondpercelen in de districten Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That en Quoc Oai in de eerste helft van 2024 een stijging van 48% tot 104%, wat leidde tot een stijging van de vraagprijzen voor grondpercelen in deze voorstedelijke gebieden met 4% tot 24% ten opzichte van de tweede helft van 2023.

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh zijn er drie belangrijke factoren die de grondmarkt aanzienlijk beïnvloeden: de regionale economie , en zelfs de nationale economie op macro-niveau; infrastructuurplanning; en bevolkingsgroei, samen met de connectiviteit met andere plaatsen.

"Naast de traditionele markten stijgen de prijzen in veel nieuwe markten waar informatie over infrastructuurplannen is bekendgemaakt, doorgaans met 10-30%, en op sommige plaatsen zijn de grondprijzen in korte tijd verdubbeld of verdrievoudigd."

"Momenteel wordt er op grote schaal, in het hele land, op grote schaal planningsinformatie vrijgegeven, zoals bijvoorbeeld over één grootschalig project dat met een gecoördineerde planning wordt uitgevoerd. Deze positieve informatie stimuleert de liquiditeit en de prijzen in het segment van de bouwgrond," analyseerde de expert.

Bij de risicoanalyse benadrukte de heer Quoc Anh echter ook dat, hoewel grondprijzen stijgen op basis van informatie over infrastructuur, sommige gebieden prijsstijgingen zien die worden gedreven door vraag en potentieel, terwijl andere gebieden te maken krijgen met opgeblazen prijzen die worden aangewakkerd door geruchten, wat mogelijk een negatieve impact op de markt kan hebben.

De heer Nguyen Van Dinh is van mening dat de hoge grondprijzen de grote vraag op de vastgoedmarkt weerspiegelen.

Vanuit een ander perspectief is dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), van mening dat de grote belangstelling voor de grondveilingen en de plotselinge prijsstijgingen duidelijk de "dorst" van de bevolking naar grond weerspiegelen.

De afgelopen jaren is het aantal projecten, percelen en vastgoedproducten met een onberispelijke juridische documentatie extreem laag geweest. Het aanbod op de markt is zeer gering, en wellicht zelfs bijna nihil.

Daarom zal de lancering van een wettelijk conform project, beheerd door de staat, aanzienlijke belangstelling trekken van investeerders, die bereid zijn enorme bedragen te betalen om de grond te verwerven.

Verborgen risico's van het "oppotten" van grond.

Hoewel hij erkende dat de stijging van de grondprijzen deels te wijten is aan de marktvraag, waarschuwde de heer Dinh beleggers ook om voorzichtig te zijn. Ondanks de populariteit van grondtransacties is er namelijk nog geen sprake van een sterke liquiditeit. Sommige gebieden beleven weliswaar een bloeiperiode, maar er zijn ook gebieden waar prijsmanipulatie plaatsvindt met de bedoeling de markt te beïnvloeden.

"Het is heel goed mogelijk dat investeerders samenspanden tijdens de veiling, waardoor de grondprijzen in de omgeving tot bijna het nieuwe prijsniveau werden opgedreven om winst te maken. Daarbij komt nog dat Hanoi een belangrijk stedelijk gebied is met een hoge bevolkingsdichtheid en beperkte grond, waar het aanbod van onroerend goed altijd achterblijft bij de vraag. Het is dus heel goed mogelijk dat investeerders van deze situatie hebben geprofiteerd."

"Of de grondprijzen werkelijk zulke hoge niveaus hebben bereikt, hangt ervan af of de investeerders die de veilingen hebben gewonnen, in de toekomst ook daadwerkelijk hun betalingen zullen doen. Het verhaal van de afgebroken biedingen bij de Thu Thiem-veiling blijft een open vraag en geeft ons een realistischer beeld van deze sterke stijging van de grondprijzen," aldus de heer Dinh.

Deskundigen uiten hun bezorgdheid over de mogelijke risico's van het oppotten van grond (Foto: Huu Thang).

De heer Nguyen Quoc Anh merkte op dat de hoge veilingprijzen voor de grond de kosten voor het bouwrijp maken van het terrein voor nieuwe projecten nog verder zullen opdrijven. Hij uitte tevens zijn bezorgdheid dat, met winnende biedingen die 2 tot 3 keer hoger liggen dan de gemiddelde marktprijs, grondeigenaren in de omgeving wellicht geneigd zullen zijn de verkoopprijs van hun grond dienovereenkomstig te verhogen.

De plotselinge stijging van de grondprijzen kan ook leiden tot grondspeculatie, waarbij veel mensen zich haasten om grond te kopen in de hoop te profiteren van de aanhoudende prijsstijging.

Dit zou echter kunnen leiden tot een situatie waarin geld vastzit in onroerend goed, in plaats van te circuleren in andere economische activiteiten.

Volgens de expert zal het algemene sentiment onder kopers en investeerders in onroerend goed na een periode van marktproblemen voorzichtiger zijn dan voorheen.

Daarom adviseert hij kopers en investeerders om de markt grondig te onderzoeken en prijsschommelingen te begrijpen aan de hand van objectieve informatiebronnen voordat ze besluiten in een product te investeren.

De grondveiling in Thanh Oai verliep volledig transparant en volgens de juiste procedures.

Naar aanleiding van tegenstrijdige berichten over het gebrek aan transparantie bij de uitvoering van het project, de vaststelling van de startprijs en de organisatie van de veiling van gebruiksrechten voor 68 percelen grond in het Ngo Ba-gebied, dorp Thanh Than, gemeente Thanh Cao, district Thanh Oai, die plaatsvond op 10 augustus, heeft het Volkscomité van het district Thanh Oai een rapport hierover ingediend bij het Volkscomité van de stad Hanoi.

Het rapport stelt dat de veiling is uitgevoerd in overeenstemming met de Grondwet van 2024, de Veilingwet van 2016 en de besluiten van het Volkscomité van Hanoi betreffende de uitvaardiging van regels voor de veiling van gebruiksrechten op grond voor grondtoewijzing met gebruiksrechten of grondlease in Hanoi.

Uit de evaluatie bleek dat in totaal 1.550 klanten een aanvraag hadden ingediend om deel te nemen aan de veiling, wat overeenkomt met 4.201 aanvragen. Hiervan werden 1.439 klanten, oftewel 3.923 aanvragen, geschikt bevonden om deel te nemen.

Na bestudering van de documenten en de geldende richtlijnen heeft het Volkscomité van het district Thanh Oai vastgesteld dat alle fasen van het uitvoeringsproces conform de richtlijnen zijn verlopen, waardoor objectiviteit, transparantie en naleving van de wet gewaarborgd zijn. Er zijn geen aanwijzingen gevonden voor het oppotten van grond, prijsmanipulatie of woekerwinsten tijdens de recente veiling in de gemeente Thanh Cao.

Het Volkscomité van het district Thanh Oai bevestigt dat de organisatie en uitvoering van het project, de grondverwerving, de terreinvoorbereiding, de aanleg van de infrastructuur, de vaststelling van de startprijs en de selectie van de veilingorganisator, de publicatie van documenten en de organisatie van de veiling van de gebruiksrechten van de grond in overeenstemming zijn met de wet; en dat de veiling eerlijk, open, transparant, rechtvaardig en objectief verloopt.

Klanten bieden op basis van hun behoeften en de marktomstandigheden; de veiling wordt volgens de juiste procedures uitgevoerd, onder toezicht van wetshandhavingsinstanties en het publiek.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm