Een uiting van "landdorst" of gewoon "virtuele koorts"?

In de nacht van 19 op 20 augustus 2024 werd de veiling van 19 percelen grond in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, afgesloten met een "definitieve" grondprijs van maar liefst 133 miljoen VND/m2, 30 keer hoger dan de startprijs.

De veiling van percelen grond in de buitenwijken van Hanoi duurde 18 uur en zorgde voor ophef op sociale netwerksites. Er stonden honderden investeerders in de rij om zich te registreren voor de veiling.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — De grondveiling duurde tot bijna 04.00 uur op 20 augustus 2024 (Foto: Huu Thang).

De twee percelen grond met de laagste prijs op deze veiling bedroegen 91,3 miljoen VND/m2, maar dit was nog steeds 12,5 keer hoger dan de startprijs.

Dit beeld is niet zo nieuw, want nog geen halve maand geleden werd in Thanh Oai tijdens de 'vuurpan' van de grondveiling ook een nieuw prijsniveau voor het voorstedelijk grondsegment vastgesteld.

De grondveiling die afgelopen weekend plaatsvond in het district Thanh Oai in Hanoi trok duizenden deelnemers. De hoogste prijs was meer dan 100 miljoen VND/m², acht keer hoger dan de oorspronkelijke startprijs van slechts 8,6 miljoen VND/m², tegenover 12,5 miljoen VND/m².

Het totale bedrag dat het district Thanh Oai tijdens de recente veiling heeft opgehaald, bedroeg 404,6 miljard VND. Het verschil in startprijs bedroeg 349 miljard VND, ongeveer 8 keer hoger dan de oorspronkelijke startprijs.

Wat Hoai Duc betreft, verwacht dit district meer dan 186 miljard VND op te halen bij de veiling, meer dan elf keer hoger dan de startprijs.

Voorstedelijke grondmarkt vóór veiling, grond te koop van 20-30 miljoen VND/m2

Volgens het actuele marktonderzoek van Nguoi Dua Tin en het samenvattende rapport van enkele elektronische handelsplatformen, zoals Batdongsan.com.vn, is de verkoopprijs van grond in de gemeente Thanh Cao (district Thanh Oai, Hanoi) de afgelopen jaren feitelijk gestegen.

De gemiddelde grondprijs op deze locatie is de afgelopen vier jaar echter slechts met ongeveer 80% gestegen: van 15 miljoen VND/m2 in 2020 naar 27 miljoen VND/m2 in 2024. En dat zonder dat er sprake is geweest van een plotselinge stijging van enkele tientallen keren zoals bij de bovengenoemde veiling.

Vergeleken met de normale verkoopprijs van 27 miljoen VND/m2 in het tweede kwartaal van 2024, is de winnende veilingprijs van 63 - 100 miljoen VND/m2 voor percelen grond in de gemeente Thanh Cao bij de veiling op 10 augustus 2024 2,3 tot 3,7 keer hoger.

In aangrenzende gebieden van het district Thanh Oai schommelen de prijzen ook binnen een bereik van 20-30 miljoen VND/m2.

Voor het gebied Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi werd in het tweede kwartaal van 2024 slechts een populaire verkoopprijs van 43 miljoen VND/m2 geregistreerd, met een groeipercentage in het meest recente jaar van ruim 48%.

De grondprijs die op de veiling van de laatste sessie werd gewonnen, lag echter nog steeds 2 tot 3 keer hoger dan het gangbare prijsniveau.

Voor aangrenzende gebieden in het district Hoai Duc varieert de prijs in het tweede kwartaal van 2024 slechts van 22 tot 62 miljoen VND/m2.

De torenhoge grondprijzen zijn een uiting van de 'dorst' op de markt.

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, gaf aan dat de grondprijzen vanaf het tweede kwartaal van 2025 de belangrijkste trend van herstel zullen vertonen. De huidige golven zijn slechts lokaal in sommige gebieden.

Gegevens van Batdongsan.com.vn laten ook zien dat de vraag naar bouwgrond in het tweede kwartaal van 2024 met 33% is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024.

De expert schatte echter in dat dit slechts een gedeeltelijke verbetering was in sommige gebieden, met name in de noordelijke provincies. In Hanoi nam de belangstelling voor percelen met 75% toe.

"Vooral de mate van belangstelling en de prijsstijging in de voorsteden van Hanoi zijn te wijten aan planningsfactoren en veilingactiviteiten", aldus de heer Quoc Anh.

Specifiek werd er in de eerste helft van 2024 een toename in zoekopdrachten geregistreerd van 48% - 104% voor grond in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That en Quoc Oai. Dit leidde tot een stijging van de grondprijzen in deze voorsteden met 4% - 24% ten opzichte van de tweede helft van 2023.

De heer Nguyen Quoc Anh zei dat er drie belangrijke factoren zijn die de grondmarkt sterk beïnvloeden, waaronder de regionale economie , of, nog macro-economischer, de nationale economie; infrastructuurplanning en bevolkingsdichtheid, en de connectiviteit met andere plaatsen.

"Naast de traditionele markten stijgen de prijzen in veel nieuwe markten waar informatie over infrastructuurplanning wordt bekendgemaakt, vaak met 10-30%. Op sommige plaatsen stijgen de grondprijzen in korte tijd zelfs twee- tot driemaal zo hoog.

Momenteel wordt er op grote schaal en op grote schaal planningsinformatie vrijgegeven. Het hele land is als een groot project dat synchroon wordt uitgevoerd. Deze positieve informatie geeft vleugels aan de liquiditeit en de prijs van het grondsegment", analyseerde de expert.

De heer Quoc Anh benadrukte echter ook bij de analyse van de risico's dat er, op basis van informatie over infrastructuur, plaatsen zijn waar de grondprijzen stijgen op basis van de vraag en het potentieel, maar er zijn ook plaatsen waar de prijzen stijgen als gevolg van geruchten, wat een negatieve impact op de markt kan hebben.

Vanuit een ander perspectief zei Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), dat grondveilingen de aandacht trekken van veel deelnemers en dat de plotselinge prijsstijgingen duidelijk laten zien dat mensen "honger" hebben naar grond.

De laatste jaren is het aantal projecten, percelen en vastgoedproducten met 'schone' juridische documenten extreem laag geworden. Deze komen in zeer kleine aantallen op de markt en bestaan bijna niet.

Daarom zal de lancering van een project dat legaal door de staat wordt beheerd, veel aandacht trekken van investeerders, die bereid zijn enorme bedragen te betalen om de grond te 'bezitten'.

Verborgen risico's van het 'omarmen' van land

Hoewel hij gelooft dat de hoge grondprijzen deels te wijten zijn aan de "dorst" van de markt, waarschuwt de heer Dinh investeerders ook om voorzichtig te zijn. Hoewel het een hot spot is geworden, zijn grondtransacties nog steeds geen segment met een sterke liquiditeit. Sommige gebieden zijn echt hot, maar er zijn ook gebieden waar prijsinflatie optreedt met de bedoeling de markt te manipuleren.

Het is heel goed mogelijk dat investeerders samenspannen om deel te nemen aan veilingen, waardoor de grondprijzen in aangrenzende gebieden dichter bij het nieuwe prijsniveau komen om winst te maken. Bovendien is Hanoi een belangrijk stedelijk gebied met kenmerken als krappe grond en een hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod van onroerend goed is dus altijd onvoldoende om aan de vraag te voldoen. Het is dus heel goed mogelijk dat investeerders van die psychologie profiteren om winst te maken.

Of de grondprijs nu echt zo hoog is of niet, we moeten ons afvragen of de winnende investeerders in de toekomst daadwerkelijk zullen betalen. "Het verhaal van de veiling zonder aanbetaling in Thu Thiem geeft ons nog steeds een realistischer beeld van deze grondkoorts," aldus de heer Dinh.

De heer Nguyen Quoc Anh merkt op dat de hoge prijzen bij grondveilingen de kosten voor het bouwrijp maken van terreinen voor nieuwe projecten zullen opdrijven. Hij maakt zich ook zorgen dat de winnende veilingprijs twee tot drie keer hoger ligt dan de gemiddelde prijs, waardoor grondeigenaren in de omgeving de verkoopprijs van hun grond zullen willen opdrijven.

De plotselinge stijging van de grondprijzen kan ook een trend van grondspeculatie creëren, omdat veel mensen massaal grond kopen in de hoop te profiteren van de aanhoudende stijging van de grondprijzen.

Dit kan er echter toe leiden dat geld stagneert in grond, in plaats van dat het in andere economische activiteiten circuleert.

Volgens de deskundige zal de algemene psychologie van kopers en investeerders in onroerend goed na een moeilijke marktperiode voorzichtiger zijn dan voorheen.

Hij adviseert kopers en investeerders daarom om de markt zorgvuldig te onderzoeken en via objectieve informatiebronnen te leren over prijsschommelingen, voordat ze besluiten om geld uit te geven aan een product.

De veiling van grond in Thanh Oai verloopt geheel transparant en verloopt volgens de juiste procedure.

Naar aanleiding van tegenstrijdige informatie over de implementatie van het project, het vaststellen van de startprijs en de organisatie van de veiling van landgebruiksrechten voor 68 stukken land in het gebied Ngo Ba, het dorp Thanh Than, de gemeente Thanh Cao, het district Thanh Oai op 10 augustus, heeft het Volkscomité van het district Thanh Oai zojuist een rapport over bovenstaand onderwerp naar het Volkscomité van Hanoi gestuurd.

In het rapport werd vermeld dat de veiling was georganiseerd in overeenstemming met de bepalingen van de Grondwet van 2024, de Veilingwet van 2016 en de besluiten van het Volkscomité van Hanoi met betrekking tot de afkondiging van regelgeving inzake veilingen van grondgebruiksrechten voor de toewijzing van grond met grondgebruiksvergoedingen of voor het leasen van grond in Hanoi.

Uit het onderzoek bleek dat in totaal 1.550 klanten registratiedocumenten hebben ingediend om deel te nemen aan de veiling, wat overeenkomt met 4.201 documenten. Hiervan kwamen 1.439 klanten in aanmerking voor deelname aan de veiling, wat overeenkomt met 3.923 documenten.

Door documenten en de huidige richtlijnen te controleren en te beoordelen, concludeerde het Volkscomité van het district Thanh Oai dat de verschillende fasen van het implementatieproces werden uitgevoerd en voldeden aan de instructies. Dit zorgde voor objectiviteit, transparantie en naleving van de wettelijke voorschriften. Er was geen sprake van landophoping, prijsstijgingen of winstbejag door de recente veiling in de gemeente Thanh Cao.

Het Volkscomité van het District Thanh Oai bevestigde dat de organisatie en uitvoering van het project, de verwerving van grond, het ontruimen van het terrein, de aanleg van infrastructuur, het vaststellen van de startprijs en de selectie van de veilingorganisatie, het ter beschikking stellen van documenten en het organiseren van de veiling van grondgebruiksrechten in overeenstemming waren met de wettelijke bepalingen; dat de veiling eerlijk, openbaar, transparant, eerlijk en objectief was georganiseerd.

Klanten bieden op basis van de vraag en de marktomstandigheden. De veiling vindt plaats volgens procedures en onder toezicht van wetshandhavingsinstanties en de bevolking.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm