Afschaffing van de jaarlijkse grondprijslijst: dalen de huizenprijzen?

De jaarlijkse grondprijslijst wordt vervangen door een vijfjaarlijkse grondprijslijst en een jaarlijkse aanpassingscoëfficiënt voor de grondprijs. De staat zal de primaire grondprijzen reguleren om de inputkosten voor woningbouwprojecten te verlagen en zo de huizenprijzen te helpen verlagen.

Volgens deskundigen zal de 5-jarige grondprijslijst volgens het herziene ontwerp helpen de grondprijzen te beheersen en de huizenprijzen te koelen - Foto: QUANG DINH

Volgens experts op het gebied van onroerend goed is dit een geschikte richting voor het aanpassen van de huidige Grondwet. Naast het verlagen van de grondkosten voor woningbouwprojecten en het verlagen van de huizenprijzen, is het echter ook nodig om obstakels voor duizenden vastgelopen projecten weg te nemen en zo het woningaanbod te vergroten.

Beperk de invoerprijzen van grondprojecten

Grondkosten bedragen ongeveer 15-30% van de totale investeringskosten van woningbouwprojecten. In het centrumgebied bedragen de grondkosten tot 50% van de investeringskosten voor woningbouw. ​​Sinds de inwerkingtreding van de Grondwet van 2024 zijn de grondkosten voor woningbouwprojecten gestegen, omdat gemeenten een beleid voeren van grondprijslijsten die dicht bij de marktprijs liggen.

In een gesprek met Tuoi Tre zei de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, dat als de huidige grondprijslijst wordt toegepast, de grondprijzen de huizenprijzen zullen ondermijnen. Nu passen we de wet aan in de richting van een grondprijslijst die vijf jaar geldig is, met een aanpassingscoëfficiënt voor de grondprijs om de invoerprijzen van woningbouwprojecten te beheersen.

Dit komt tegemoet aan de verwachtingen van de gehele markt en alle grondgebruikers. De staat controleert ook de inputfactoren voor productie en bedrijfsvoering.

"De wetswijziging om de jaarlijkse grondprijslijst te vervangen door een vijfjaarlijkse grondprijslijst is zeer redelijk. Als deze niet wordt gewijzigd, kunnen de provincies geen jaarlijkse grondprijslijst opstellen die nauw aansluit bij de markt. Het eenmaal per jaar wijzigen van de grondprijslijst zal niet werken", benadrukte de heer Hiep.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, heeft het mechanisme van de jaarlijkse uitgifte van grondprijslijsten het hele staatsapparaat met een enorme hoeveelheid werk en veel werk opgezadeld. Het uitgeven van een grondprijslijst met een looptijd van vijf jaar is passend voor de bestuurlijke capaciteit van het huidige lokale bestuurssysteem met twee niveaus.

Daarnaast kan de staat de grondprijsaanpassingscoëfficiënt ook gebruiken om de vastgoedmarkt te reguleren. Na meer dan een jaar implementatie heeft de Grondwet van 2024 ook tekortkomingen, onvolkomenheden en zwakke punten aan het licht gebracht die aanpassing behoeven. En in dit ontwerp van de herziene Grondwet is de grondprijsaanpassingscoëfficiënt niet slechts één coëfficiënt.

"Er zullen veel aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen zijn. Indien nodig zal het overheidsagentschap aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen uitvaardigen die op elk project van toepassing zijn. Voorheen, bij de toepassing van de Grondwet van 2013, nam Ho Chi Minhstad gemiddeld zo'n 30 besluiten over aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen per jaar", aldus de heer Chau.

Een groter aanbod zal de huizenprijzen koeler maken

Sommige deskundigen zijn van mening dat de vraag of de grondkosten zullen dalen, nog steeds afhangt van de gemeente die de grondgebruikscoëfficiënt uitvaardigt. De overheid moet in de nabije toekomst een decreet uitvaardigen met specifieke regels voor de uitgifte van grondgebruikscoëfficiënten en de hoogte van de inkomsten uit grondgebruik. Dit is van groot belang.

Naast het beheersen van de grondkosten van woningbouwprojecten is het volgens de heer Chau noodzakelijk om het woningaanbod te vergroten om de huizenprijzen te verlagen. Hoge woningprijzen worden namelijk grotendeels veroorzaakt door vraag en aanbod. Een laag aanbod en schaarste leiden tot hoge woningprijzen. Om het woningaanbod te vergroten, is het noodzakelijk om de achterstand van ongeveer 3.000 projecten als gevolg van juridische problemen snel weg te werken. Zodra het aanbod toeneemt, is er geen sprake meer van prijsmanipulatie en prijsinflatie.

"De huizenprijzen zijn te hoog, deels omdat we het onszelf moeilijk maken door het gebrek aan woningaanbod. Duizenden projecten kampen met juridische problemen, waardoor de huizenprijzen stijgen. Als we de juridische problemen van de projecten kunnen oplossen, vergroten we het woningaanbod. Dan komt de markt in evenwicht en dalen de huizenprijzen", voegde de heer Chau eraan toe.

Dr. Vu Dinh Anh, een econoom , is van mening dat we het probleem nooit fundamenteel zullen oplossen als we vasthouden aan de opvatting dat grondwaardering dicht bij de marktprijs ligt. In plaats daarvan moeten we het principe van grondwaardering volgens marktmechanismen bevestigen en tegelijkertijd een objectieve, transparante en professionele grondwaarderingsmarkt opbouwen.

De heer Anh stelde voor om het kader voor grondprijzen en de grondprijslijst, die veel problemen hebben veroorzaakt, volledig af te schaffen. In plaats daarvan zullen er alleen specifieke grondprijzen worden vastgesteld door bevoegde autoriteiten op het moment van grondtoewijzing, grondpacht of via de resultaten van veilingen van grondgebruiksrechten. Met grondprijzen als basis voor financiële verplichtingen (belastingen, heffingen, grondgebruiksvergoedingen, grondhuur) zouden deze moeten worden bepaald door een massaal prijsmechanisme per regio en per gebruiksdoel.

"Grondprijsbeheer is verspreid over veel verschillende wetten, zoals de Wet op de Prijzen, de Grondwet en de Wet op de Veiling van Onroerend Goed, wat leidt tot overlapping en inconsistentie. Alleen met consistentie, synchronisatie en vooral strikte naleving van marktprincipes bij de waardering van grond kunnen we een transparant en effectief juridisch kader creëren dat voldoet aan de ontwikkelingsvereisten", aldus de heer Anh.

Volgens het ontwerp van de herziene Grondwet bepaalt de staat de primaire grondprijzen. De staat reguleert de secundaire grondmarkt via belastingen, kredieten, planning en bestemmingsplannen. Met deze herziene regelgeving zullen de grondprijzen op de primaire markt niet de transactieprijzen op de secundaire markt volgen; integendeel, de staat zal de markt controleren.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, stelde dat grondgebruiksvergoedingen een kwestie van leven of dood zijn voor veel vastgoedinvesterings- en handelsondernemingen. Voor hetzelfde woningbouwproject in Hanoi steeg de grondprijs zelfs met 20% vanaf het eerste tot het tweede besluit over de grondtoewijzing, en bleef deze met 20% stijgen bij de derde grondtoewijzing.

"Elke keer dat grond wordt uitgegeven, stijgt de prijs, waardoor de kosten voor bedrijven onredelijk stijgen. Dat is het grootste probleem", benadrukte de heer Hiep.

Terug naar het onderwerp

BAO NGOC

Bron: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm