Deskundige: Grondprijzen zijn hoog, huizenprijzen moeilijk af te koelen

De heer Nguyen Quang Huy, CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit), zei dat het updaten van grondprijslijst Het naderen van marktprijzen is een onvermijdelijke trend. De aanpassing moet echter correct worden doorgevoerd, niet als een "last", maar als een stap in de richting van eerlijkheid, transparantie en duurzame ontwikkeling.

Volgens hem zijn de inkomens van mensen niet meegegroeid met de hoge vastgoedprijzen en pleit de regering ervoor om de huizenprijzen te verlagen om zo de sociale zekerheid te waarborgen. Een te sterke verhoging van de grondprijzen moet echter grondig, zorgvuldig en strategisch worden overwogen, zodat grond - de drijvende kracht achter groei - niet per ongeluk een barrière voor ontwikkeling wordt.

Deskundigen zeggen dat de huizenprijzen moeilijk zullen dalen nu de grondprijzen stijgen. (Illustratie: Minh Duc).

In essentie vormt de grondprijslijst de basis voor het bepalen van grondgebruiksvergoedingen, belastingen, heffingen en compensaties, de 'input'-fase van elk vastgoedproject. Wanneer de grondprijslijst vele malen hoger wordt, vooral in centrale districten, stijgen de inputkosten van bedrijven sterk en worden deze onvermijdelijk weerspiegeld in de verkoopprijs van woningen.

Sterker nog, bij veel projecten in Hanoi bedragen de grondkosten 30-50% van de kostenstructuur. Dus als de grondprijslijst met slechts 20-30% stijgt, kan de uiteindelijke verkoopprijs met tientallen procenten stijgen.

" Hierdoor wordt de droom van een eigen huis voor mensen met een middeninkomen nog verder weg, terwijl de markt het risico loopt op een ernstig onevenwicht: te veel luxe huizen en te weinig betaalbare huizen ", benadrukte de heer Huy.

Dr. Tran Xuan Luong, adjunct-directeur van het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt, deelde deze mening en zei dat het voorstel van sommige gemeenten om de grondprijzen op dit moment te verhogen, niet gepast is.

Omdat grondkosten 30-50% van de inputkosten uitmaken, kunnen stijgende grondprijzen leiden tot verdere stijging van de vastgoedprijzen.

Daarnaast spelen de psychologie van de massa en het FOMO-effect (fear of missing out) een belangrijke rol. vastgoedmarkt In Vietnam kan een maatregel als het verhogen van de grondprijzen mensen en investeerders er snel van overtuigen dat de prijzen zullen blijven stijgen. Hierdoor wordt speculatie aangewakkerd en ontstaat er een virtuele koorts die de adviesafdeling niet wil.

De Vietnamese Vastgoedvereniging benadrukte ook dat de overheid, ministeries, sectoren en gemeenten momenteel op zoek zijn naar oplossingen om de vastgoedprijzen op de markt te verlagen. Een van de effectieve oplossingen is het verlagen van de inputkosten die de verkoopprijs van onroerend goed vormen.

De stijging van de grondprijzen zal echter van invloed zijn op de kosten, en daarmee op de mogelijkheden om een woning te vinden voor mensen met een reële woonbehoefte. Voor commerciële woningen zal een stijging van de grondprijzen de haalbaarheid van het project beïnvloeden, waardoor de huizenprijzen verder zullen stijgen.

Stijgende grondprijzen zullen leiden tot hoge woonlasten, waardoor de aantrekkelijkheid voor investeringen afneemt, met name in vastgoedprojecten in voorstedelijke gebieden. Het gebrek aan investeringsprojecten zal de stedelijke woningbouwplannen in voorstedelijke gebieden beïnvloeden met het oog op bevolkingsspreiding. Hierdoor zal het woningaanbod op de markt verder afnemen, waardoor het moeilijk wordt om de sociale zekerheid in het gebied te stabiliseren.

Bovendien bevindt de vastgoedmarkt zich in een fragiel herstelproces. Veel bedrijven moeten herstructureren, de kapitaalstroom is beperkt en als de grondprijzen op dit moment stijgen, kan dit een dubbele last vormen en het marktherstel vertragen. Momenteel zijn de huurprijzen voor studenten in de buurt van universiteiten met ongeveer 30% gestegen. Als de grondprijzen stijgen, zal dit ook leiden tot een stijging van de huurprijzen. Dit zal problemen opleveren voor studenten en huurders.

Verminderde voordelen voor het aantrekken van investeringen

Volgens veel deskundigen zorgt het er niet alleen voor dat de huizenprijzen stijgen, maar als de grondprijzen te hoog oplopen, wordt ook het voordeel om investeringen aan te trekken minder.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, merkte op dat hoge grondprijzen de aantrekkelijkheid van Vietnam als investeringslocatie zouden kunnen verminderen. Volgens de heer Hiep is de huidige bezettingsgraad van 80-90% in de meeste industriële clusters te danken aan drie belangrijke voordelen: lage arbeidskosten, redelijke grondprijzen en een gunstige logistieke infrastructuur.

" Maar als we de redelijke grondfactor verliezen, terwijl de arbeidskosten stijgen, blijft ons voordeel bij het aantrekken van investeringen dan bestaan? ", vroeg hij.

Hoge grondprijzen verminderen de voordelen voor investeerders. (Foto: Minh Duc).

Volgens hem vereist de Grondwet van 2024 dat de belangen van de staat, grondgebruikers en investeerders in harmonie zijn, maar in werkelijkheid wordt bij de huidige methode voor het vaststellen van grondprijzen onvoldoende rekening gehouden met de belangen van ondernemingen, waaronder grondverpachtings- en grondgebruikbedrijven in het algemeen of vastgoedontwikkelingsbedrijven in het bijzonder.

" Hoge grondprijzen zorgen ervoor dat investeringskosten en risico's toenemen. Welke bedrijven durven dan projecten uit te voeren? Als bedrijven geen projecten uitvoeren, heeft dat ook gevolgen voor de duurzame inkomsten van de regio ", benadrukte de heer Hiep.

Dr. Can Van Luc, lid van de beleidsadviesraad van de premier , bevestigde eveneens dat dit een onvermijdelijke vereiste is in het proces van stedelijke ontwikkeling, maar dat de harmonie van belangen gewaarborgd moet blijven. De staat moet de juiste hoeveelheid belasting innen, maar mag dit niet verkwanselen door de kosten van levensonderhoud en huizenprijzen op te drijven.

" Als de grondprijzen te hoog worden opgevoerd in vergelijking met wat de economie kan verdragen, zal dat een kettingreactie veroorzaken die de overheidsinvesteringen, het aantrekken van buitenlandse directe investeringen en vooral de huisvestingsmogelijkheden van mensen beïnvloedt ", aldus de heer Luc.

Stijgende grondprijzen zorgen ervoor dat investeringskosten stijgen en risico's toenemen. Welke bedrijven durven projecten te realiseren?

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven

Mag niet in één keer toenemen, verhoog de schok

Volgens deskundigen moet de prijsaanpassing van grond specifiek op het bestemmingsplan worden afgestemd en mag deze niet plotseling of plotseling stijgen.

De heer Nguyen Quang Huy benadrukte dat de kern van de aanpassing van de grondprijslijst in de implementatie ligt. Het is onmogelijk om de grondprijslijst gelijktijdig te laten stijgen zonder bijbehorende ondersteuningsmechanismen. Een goed grondbeleid moet drie pijlers garanderen: de staat ontvangt eerlijke middelen, bedrijven beschikken over gezonde bedrijfsruimte en mensen hebben toegang tot huisvesting tegen redelijke kosten.

Om dit te bereiken, is het noodzakelijk om een flexibel aanpassingscoëfficiëntmechanisme toe te passen, dat een duidelijk onderscheid maakt tussen regio's, grondsoorten en gebruiksdoeleinden. Grond voor sociale woningbouw en betaalbare commerciële woningen zou vrijgesteld, verlaagd of uitgebreid moeten worden van grondgebruiksvergoedingen. Grond voor hoogwaardige commerciële projecten of die profiteren van de centrale ligging, kan daarentegen prijzen hanteren die dicht bij de marktprijs liggen om budgetverliezen te voorkomen.

Tegelijkertijd zijn er ingrijpende hervormingen nodig in de planning, procedures en juridische kosten – factoren die momenteel een aanzienlijk deel van de woningprijzen uitmaken. Wanneer het projectvoorbereidingsproces langer duurt, stijgen de kapitaalkosten en de rentetarieven, waardoor investeerders de verkoopprijs verhogen, waardoor de woningprijzen hun werkelijke waarde overstijgen. Als de planning transparant is, de goedkeuring snel verloopt, er langetermijnprognoses zijn en de kosten voor bemiddeling worden verlaagd, kunnen de woningprijzen zelfs bij een hogere grondprijs stabiel blijven.

" Op macroniveau is grond niet alleen een bron van inkomsten, maar ook een drijvende kracht achter duurzame groei. Wanneer grond intelligent wordt gepland en goed wordt geëxploiteerd, wordt het 'ontwikkelingskapitaal' - het creëert infrastructuur, industrie, stedelijke gebieden en banen. Integendeel, als we grond alleen maar als een bron van inkomsten op korte termijn zien, kunnen we gemakkelijk in een spiraal terechtkomen van stijgende prijzen, verminderde toegankelijkheid, ongelijkheid en een belemmering van het nationale concurrentievermogen ", benadrukte de heer Huy.

Daarom is het volgens hem noodzakelijk om de ontwikkelingsfilosofie te herzien: grond is geen last die geëxploiteerd moet worden, maar een strategische hulpbron die moet worden geëxploiteerd als een kapitaalstroom op lange termijn. Een redelijke grondprijslijst – die de werkelijke marktwaarde weerspiegelt, maar beleidsflexibiliteit biedt – zal de begroting helpen om de inkomsten op transparante wijze te verhogen en een basis te creëren om de huisvestingskosten te verlagen door andere kosten te verlagen, terwijl bedrijven worden aangemoedigd om zich duurzaam te ontwikkelen.

Volgens Nguyen The Diep, vicevoorzitter van de vastgoedclub in Hanoi, weerspiegelen de grondprijslijsten in veel landen de juiste marktwaarde en zorgen ze voor economische en sociale stabiliteit.

Hij noemde Singapore als voorbeeld van grondprijzen gebaseerd op de "stedelijke levenscyclus", rekening houdend met het ontwikkelingspotentieel voor de komende 10-20 jaar, waarbij de grondprijzen gestaag met 2-5% per jaar stijgen, gekoppeld aan infrastructuur- en bevolkingsindexen. Dit land maakt ook online kaarten van grondprijzen openbaar, wat bijdraagt aan transparantie en speculatie.

Hij is van mening dat Vietnam een synchrone gronddatabase nodig heeft, die verbonden is met belastingdiensten, notarissen, banken en handelsplatformen – in plaats van alleen te vertrouwen op administratieve onderzoeken. Grondprijslijsten moeten openbaar worden gemaakt, gemakkelijk te raadplegen zijn en een sociaal feedbackmechanisme hebben; er mogen geen plotselinge aanpassingen plaatsvinden, maar ze kunnen geleidelijk met 3-5% per jaar worden verhoogd, afhankelijk van het gebied, om "prijsschokken" en negatieve gevolgen voor de huizenmarkt te voorkomen.

Het ministerie van Landbouw en Milieu van Hanoi heeft onlangs een ontwerp ingediend voor de samenstelling van de eerste grondprijslijst (de eerste grondprijslijst volgens de bepalingen van artikel 257 van de Grondwet van 2024). Deze lijst moet vanaf 1 januari 2026 worden bekendgemaakt en toegepast. Volgens het ontwerp zullen de prijzen van residentiële grond in Hanoi naar verwachting met 2% - 26% stijgen ten opzichte van de huidige grondprijslijst.

Niet alleen Hanoi, maar ook veel andere plaatsen in het land maakten in de periode 2024-2025 een vergelijkbare "grondprijsstijgingscyclus" door. In Ho Chi Minhstad steeg de aangepaste grondprijslijst met ingang van 31 oktober 2024 van 4 naar 38 keer, met een maximum van 687,2 miljoen VND/m². Bac Giang (oud) registreerde ook een stijging van ongeveer 2,4 keer, met een maximum van 120 miljoen VND/m². Hai Phong zag zelfs een stijging van 373% ten opzichte van de oude prijslijst.

Reactie (0)