Makelaars in onroerend goed 'veroorzaken golven' en 'creëren hitte', wat chaos veroorzaakt op de vastgoedmarkt

Vastgoedmarkt herstelt positief

Volgens het rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VAR's) lieten met name het derde kwartaal van 2024 en de eerste negen maanden van 2024 in het algemeen een positief herstel van de vastgoedmarkt zien na een moeilijke periode, mede dankzij de stabiliteit van de economie en het steunbeleid van de overheid.

Met name de Woningwet 2023, de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 en de Grondwet 2024 traden officieel in werking op 1 augustus 2024, vijf maanden eerder dan de vorige regelgeving. Dit droeg bij aan het perfectioneren van de juridische corridor voor de vastgoedmarkt en het openen van een nieuwe cyclus voor de markt in een veiligere, gezondere en duurzamere richting. Vastgoedsegmenten, van woningen en commercieel tot industrieel vastgoed, vertoonden allemaal tekenen van positieve groei met veel nieuwe projecten die werden gerealiseerd.

De vastgoedmarkt vertoont de laatste tijd tekenen van "opwarming". (Foto: ST)

Mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARs IRE), zei dat de residentiële vastgoedmarkt tekenen van "opwarming" begint te vertonen.

Het verhaal van grondveilingen is dan ook "hotter" dan ooit, met veilingen die "overnight" worden gehouden en waarbij honderden, zelfs duizenden mensen bereid zijn om "te eten en te wachten" om te strijden voor een plek. De winnende prijs is ook een recordhoogte, gelijk aan die van projectgrond met goed geïnvesteerde infrastructuur.

De markt is ook in beweging in het appartementensegment, waar de prijzen voortdurend nieuwe hoogten bereiken, zowel op de primaire als op de secundaire markt. De grote vraag zorgt ervoor dat duizenden appartementeigenaren regelmatig worden gebeld met de vraag hun huis te verkopen. Ondanks de hoge verkoopprijzen hebben nieuw gelanceerde appartementenprojecten een zeer goede absorptiegraad laten zien.

Naast het type appartement registreerden ook enkele nieuw gelanceerde laagbouwprojecten van grote investeerders een "record" aantal boekingen, ondanks de steeds hogere prijzen. Veel appartementen hebben een goede ligging, niet alleen hoge prijzen, maar om ze te kopen, moeten klanten/investeerders ook nog eens een prijsverschil accepteren.

Landmakelaars "maken golven"

Naast de resultaten van vraag en aanbod, vertoont de markt ook tekenen van "opwarming". Deze situatie komt tot uiting in grondspeculatie, stijgende huizenprijzen en de opkomst van ondoorzichtige vastgoedtransacties.

"Veel kleine beleggers stappen in de markt voor speculatieve doeleinden, waardoor de vastgoedprijzen onredelijk stijgen. Ook in het appartementensegment zijn tekenen van "opwarming" te zien, met steeds hogere verkoopprijzen van verkochte appartementen dankzij de "hulp" van sommige speculatieve partijen. Deze tekenen komen allemaal voort uit het gebrek aan aanbod, hoewel dat inmiddels is verbeterd", aldus mevrouw Mien.

Naast de resultaten van vraag en aanbod, vertoont de markt ook tekenen van "opwarming". (Foto: VOV)

Mevrouw Mien gaf aan dat de residentiële vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024 een aanbod van 22.412 aangeboden producten bleef registreren, met ongeveer 14.750 nieuwe producten te koop, een daling van 25% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar een stijging van 60% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Ondanks de daling in hoeveelheid volgens de statistieken, liet het aanbod in het derde kwartaal nog steeds een "groei" zien toen er een aantal nieuwe projecten verschenen, vooral door de aanwezigheid van grootschalige projecten die in uitvoering werden genomen, waardoor de markt "levendiger" werd.

In de eerste negen maanden van 2024 registreerde de markt 38.797 nieuwe producten te koop. Het aanbod vertoonde nog steeds een sterke differentiatie. 70% van het nieuwe aanbod kwam dan ook uit het appartementensegment. Hiervan vormden producten met een verkoopprijs van meer dan 50 miljoen VND/m² de overgrote meerderheid. De markt was vrijwel volledig verstoken van betaalbare commerciële appartementen. Qua regio was het noorden koploper in het nieuwe aanbod met 46%, gevolgd door de centrale regio met 29% en het zuiden met 25%.

Onderzoeksgegevens van VARS tonen ook aan dat, hoewel het aanbod zich voornamelijk in het hogere segment en het luxe segment bevindt, de totale markt in het derde kwartaal ongeveer 10.400 succesvolle transacties registreerde, wat neerkomt op een absorptiegraad van 51%. Dit weerspiegelt de interesse van de markt in nieuwe vastgoedproducten, hoewel het grootste deel van het nieuwe aanbod aan hoge eisen voldoet en de investeringskosten, met name grondgerelateerde kosten, stijgen.

Het transactievolume en de absorptiegraad daalden met respectievelijk 25% en één procentpunt ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar stegen met respectievelijk 80% en 28 procentpunt ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Het aantal appartementtransacties was nog steeds "overweldigend" en vertegenwoordigde 71% van de totale woningtransacties in het derde kwartaal, waarbij nieuwe appartementenprojecten een gemiddelde absorptiegraad van 75% noteerden. Appartementenprojecten in Hanoi noteerden zelfs een absorptiegraad van maar liefst 90% kort na de opening voor verkoop.

De trend om kleinere appartementen te ontwikkelen om de totale waarde ervan te verlagen, beter afgestemd op de behoeften en financiële draagkracht van alleenstaanden en jonge gezinnen, wordt steeds duidelijker. Dit is ook het type woning met de beste liquiditeit.

In de eerste negen maanden van 2024 registreerde de markt 30.589 succesvolle transacties, 2,5 keer meer dan in dezelfde periode in 2023. Veel nieuwe projecten die eind september van start gingen en boekingen begonnen te accepteren, registreerden ook een grote hoeveelheid interesse en "enorme" aanbetalingen.

Wat de verkoopprijzen betreft, blijven de huizenprijzen "verankerd" op een hoog niveau, zowel op de primaire als de secundaire markt, met name in het appartementensegment. Omdat het onevenwicht tussen vraag en aanbod steeds groter wordt, is het, hoewel het aanbod is verbeterd, nog steeds erg moeilijk om aan de vraag te voldoen. Bovendien wordt het grootste deel van het nieuwbouwaanbod nog steeds op een hoog niveau opgeleverd, terwijl de investeringskosten, met name de grondkosten, stijgen.

Met name in het derde kwartaal bleef het primaire prijsniveau in Hanoi stijgen en vertoonde geen tekenen van stoppen, terwijl het aanbod geleidelijk verbeterde. Nieuwe projecten, van laagbouw tot hoogbouw, voornamelijk in het hogere segment en het luxe segment, trokken nog steeds veel aandacht van de markt. Dit heeft ervoor gezorgd dat de prijzen voor secundaire appartementen hoog bleven, hoewel de liquiditeit geleidelijk stabiliseerde na een periode van "hete" groei.

In Da Nang noteerde het primaire prijsniveau van appartementen ook een "record"-stijging, met meer dan 50% van het nieuwe aanbod boven de 80 miljoen VND/m². De markt werd echter nog steeds goed geabsorbeerd dankzij de investeringsvraag van kopers buiten de provincie, met name investeerders uit Hanoi. Daarnaast verbeterde ook het secundaire prijsniveau aanzienlijk, met een stijging van de grondprijzen voor woningen in sommige gebieden met 10-25% in dezelfde periode.

Voor Ho Chi Minhstad bleef het primaire prijsniveau stabiel op een hoog niveau, omdat het aanbod voornamelijk afkomstig was van lopende projecten. Tegelijkertijd steeg het primaire prijsniveau in de provincies en steden rondom Ho Chi Minhstad licht, met schommelingen van 3-5%, waarbij de nieuwe aanvoer hogere verkoopprijzen opleverde.

Onderzoek naar de prijsindex voor appartementen, dat de gemiddelde schommelingen in de verkoopprijs van projecten in de steekproef van 150 door VARS geselecteerde en geobserveerde projecten weerspiegelt, toont ook aan dat de gemiddelde verkoopprijs van de projectcluster in Hanoi in het derde kwartaal van 2024 bijna 60 miljoen VND/m² bedraagt, een stijging van 64,0% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019. De gemiddelde verkoopprijs van de projectcluster in Ho Chi Minhstad steeg van 49,2 miljoen VND/m² naar 64,2 miljoen VND/m², een stijging van 30,6% ten opzichte van de basisperiode. In Da Nang liet de marktprijsindex van Da Nang in het derde kwartaal een stijging van 46,2% zien, hoger dan de stijging in Ho Chi Minhstad.

"De vraag naar onroerend goed, inclusief huisvesting en investeringsbehoeften, blijft verschuiven naar voorsteden, provincies/steden rond de twee bijzondere stedelijke gebieden en de secundaire markt met veel opties tegen redelijkere prijzen. Appartementen en huizen onder de 3 miljard VND worden sterk "gejaagd" in Hanoi en Ho Chi Minhstad", benadrukte mevrouw Mien.

Bron: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html