'Grote jongens profiteren, kleine bedrijven worden 'in de steek gelaten'

(CLO) De vastgoedmarkt heeft 2024 "afgesloten" met positieve herstelresultaten. Het marktherstel verliep echter gedurende het jaar ongelijkmatig, maar vertoonde een duidelijke differentiatie tussen segmenten, regio's, producttypen en aanbieders.

De vastgoedmarkt raakt gefragmenteerd.

Volgens het rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VAR's) is de Vietnamese vastgoedmarkt duidelijk aan het herstellen. Het herstel van de vastgoedmarkt kent echter nog veel tekortkomingen, aangezien er een sterke differentiatie is tussen segmenten, regio's, producttypen en zelfs aanbieders.

VAR's analyseerden dat de markt in 2024 meer laagbouwproducten te koop zal registreren, maar dat appartementen nog steeds het dominante type zullen zijn en in 2024 goed zullen zijn voor maar liefst 70% van het totale aanbod aan nieuwe woningen. Het aanbod van nieuwe appartementen bevindt zich voornamelijk in het hogere, luxe segment, met prijzen vanaf 50 miljoen/m2 of meer, en is goed voor 65% van het totale aanbod.

De vastgoedmarkt in Vietnam ontwikkelt zich niet duurzaam en is verdeeld. (Foto: MC)

Per regio zal 60% van het nieuwe woningaanbod in 2024 afkomstig zijn van projecten in de noordelijke regio. De zuidelijke en centrale regio's zullen respectievelijk slechts 29% en 11% voor hun rekening nemen. Het aanbod zal voornamelijk afkomstig zijn van megastedelijke projecten in voorsteden en provincies en steden grenzend aan de twee bijzondere stedelijke gebieden.

Het aantal nieuwe aanbodmogelijkheden in de zuidelijke regio nam in het laatste kwartaal van 2024 aanzienlijk toe met een reeks grootschalige projecten die te koop werden aangeboden. Toch konden deze de groei van het aanbod uit de noordelijke provincies en steden nog steeds niet "bijbenen".

Wat betreft leveranciers: 62% van het aanbod van nieuwe woningen wordt geleverd door grote investeerders en buitenlandse investeringsorganisaties. Vooral de ecosystemen van grote bedrijven springen eruit.

Om dit punt verder uit te werken, gaven de VAR's aan dat de nieuwe wetten die door de Nationale Vergadering zijn aangenomen, veel kansen en voordelen bieden voor grotere ondernemingen. Zo is volgens de nieuwe bepalingen van de Grondwet van 2024 grondontginning voor commerciële woningbouwprojecten alleen van toepassing op grootschalige projecten met synchrone infrastructuur, waardoor veel kleine en middelgrote projecten niet kunnen worden uitgevoerd, met name projecten die gericht zijn op het segment betaalbare woningen in grote steden.

Volgens VAR's beschikken kleine en middelgrote vastgoedondernemingen niet over de financiële draagkracht om grootschalige projecten uit te voeren en ondervinden zij moeilijkheden bij de ontwikkeling van andere commerciële woningbouwprojecten vanwege de moeizame onderhandelingen met betrokkenen bij de bouwvergunningsprocedure. Deze groep ondernemingen beschikt niet over de capaciteit en ervaring om te concurreren op veilingen en biedingen te doen op door de staat ontwikkelde grondfondsen.

De 'knopen' die losgemaakt moeten worden

VARS is van mening dat Vietnam een ​​ondersteunend beleid moet voeren om nieuw aanbod op de markt te stimuleren, met name betaalbare commerciële woningen en sociale woningen, zodat de markt zich stabiel en duurzaam kan ontwikkelen.

Ten eerste is het noodzakelijk om vastgoedprojecten die in de problemen zitten, te blijven beoordelen en te classificeren naar oorzaak en verantwoordelijke instantie. Tegelijkertijd moeten achterstallige projecten resoluut worden teruggevorderd en aangepakt.

Ten tweede moeten er regels worden ontwikkeld voor gedetailleerde en specifieke taxatieprocedures en -processen voor elke specifieke situatie, zodat gemeenten en taxatiebureaus deze eenvoudig kunnen implementeren. Daarnaast moeten ze de tijd verkorten om grondprijzen te bepalen en dienen ze als basis voor het berekenen van grondgebruikskosten voor lopende vastgoedprojecten. Zo kunnen onvoltooide projecten nieuw leven worden ingeblazen en kan er nieuw aanbod op de markt komen.

Ten derde, keur investeringsbeleid voor kleine en middelgrote vastgoedprojecten dringend goed. Overweeg en bestudeer plannen ter ondersteuning van de bouwrijpmaking van locaties voor projecten in het betaalbare segment om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten.

Ten vierde moet er een plan worden opgesteld om bedrijven die vastgoedprojecten ontvangen, verantwoordelijk te maken voor het nakomen van eerdere financiële verplichtingen van de overdrager. Zo wordt de uitvoering van het project bevorderd en wordt er aanbod op de markt gebracht.

Volgens de huidige regelgeving kunnen investeerders projecten namelijk pas overdragen als ze aan hun financiële verplichtingen met betrekking tot de projectgrond aan de staat hebben voldaan. Hoewel de meeste bedrijven niet over voldoende financiële draagkracht beschikken om aan hun financiële verplichtingen te voldoen, zijn ze gedwongen projecten over te dragen.

Veel investeerders, vooral buitenlandse investeerders die in staat en bereid zijn om onafgemaakte vastgoedprojecten nieuw leven in te blazen en die behoefte hebben aan grootschalige, betaalbare commerciële woningbouwprojecten, ondervinden problemen als gevolg van juridische kwesties en toegang tot grond.

Voor de sociale huisvestingssector is het, naast het blijven stimuleren van de implementatie van nieuwe wettelijke voorschriften inzake sociale huisvesting, nodig om het denken over sociale huisvesting in een proactievere en positievere richting te veranderen.

Daarom moeten overheidsinstanties daadkrachtig te werk gaan bij de planning. Lokale overheden moeten dringend de stadsplanning en de planning van industrieterreinen herzien en aanvullen, om voldoende grond te garanderen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. ​​Investeringsbeleid voor sociale woningbouwprojecten moet dringend worden goedgekeurd.

Gebieden met goedgekeurd investeringsbeleid moeten dringend investeerders in de bouwsector selecteren. Verhoog de overheidsinvesteringen, gebruik kapitaal uit de staatsbegroting om te investeren in infrastructuur rond gebieden die bestemd zijn voor de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten en ontwikkel fondsen voor schone grond voor sociale woningbouw.

Voor bedrijven is het, naast actieve samenwerking met overheidsinstanties om obstakels voor projecten weg te nemen, noodzakelijk om zich aan de nieuwe wet te houden om de juiste ontwikkelingsrichting te bepalen. Kleine en middelgrote investeerders kunnen 'betaalbare' projecten onderzoeken en ontwikkelen in perifere markten, nieuwe markten, waar grondfondsen nog groot zijn en de prijzen niet te hoog.

Bron: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html