Grondveiling in Soc Son levert iemand 30 miljard VND/m2 op; Ministerie van Financiën stelt voor om de verkoop van huizen en grond te belasten op basis van de eigendomsperiode

Besluit om landelijk een proefproject op te zetten voor gronduitbreiding voor commerciële woningbouw; Verwachtingen voor herstel van de betalingscapaciteit van vastgoedinvesteerders; Hanoi krijgt het modernste operagebouw, ruim 25.000 m2 groot.

Besluit om landelijk een proefproject op te zetten voor gronduitbreiding voor commerciële woningbouw; Verwachtingen voor herstel van de betalingscapaciteit van vastgoedinvesteerders; Hanoi krijgt het modernste operagebouw, ruim 25.000 m2 groot.

Hier zijn de hoogtepunten van het vastgoednieuws van de week.

Besluit om landelijk een proefproject te starten voor gronduitbreiding voor commerciële woningbouw

Op de middag van 30 november nam de Nationale Vergadering een resolutie aan over het sturen van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten. 415 van de 460 aanwezige afgevaardigden stemden voor, 19 stemden tegen en 26 onthoudingen.

De Nationale Vergadering stemde vóór de resolutie.

De resolutie bepaalt de proefuitvoering van commerciële woningbouwprojecten door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten (pilotprojecten) in het hele land in de volgende gevallen: projecten van vastgoedondernemingen die grondgebruiksrechten ontvangen; projecten van vastgoedondernemingen die grondgebruiksrechten hebben; projecten van vastgoedondernemingen die grondgebruiksrechten hebben en grondgebruiksrechten ontvangen.

Een ander geval is het project van een vastgoedonderneming die is opgericht door organisaties die grond gebruiken voor de realisatie van een commercieel huisvestingsproject op het terrein van een productie- of bedrijfspand dat vanwege milieuvervuiling of vanwege bouw- of stedenbouwkundige redenen verplaatst moet worden.

Pilotprojecten moeten volgens het besluit aan de volgende voorwaarden voldoen: de omvang van het grondoppervlak en het perceel waarop het project wordt uitgevoerd, moet in overeenstemming zijn met de ruimtelijke ordening of bouwplanning op districtsniveau, of met de stedenbouwkundige planning.

De omvang van het land en het perceel grond voor de uitvoering van het project is in overeenstemming met het goedgekeurde lokale programma en plan voor woningbouwontwikkeling.
De omvang van de grond en de percelen die bestemd zijn voor de uitvoering van het project, is opgenomen in de lijst met percelen die bestemd zijn voor de uitvoering van het pilotproject, goedgekeurd door de Provinciale Volksraad overeenkomstig de bepalingen van deze resolutie.

Er is schriftelijke goedkeuring van het Provinciaal Volkscomité voor de overeenkomst over het ontvangen van landgebruiksrechten voor de uitvoering van het pilotproject voor het in deze resolutie gespecificeerde geval, wat ook een voorwaarde is die in de resolutie wordt vermeld.

Organisaties die actief zijn in de vastgoedsector moeten voldoen aan de wettelijke voorwaarden met betrekking tot grond, huisvesting, vastgoed, investeringen en andere relevante wettelijke bepalingen.

De selectie van pilotprojecten moet voldoen aan de volgende criteria: ze worden uitgevoerd in stedelijke gebieden of gebieden die gepland zijn voor stedelijke ontwikkeling; het totale woonoppervlak in pilotprojecten (inclusief bestaande woongebieden en gebieden die gepland zijn om het grondgebruik te veranderen naar woongebieden) bedraagt niet meer dan 30% van het extra woonoppervlak tijdens de planperiode (ten opzichte van de huidige status van het woongebruik) volgens het goedgekeurde grondtoewijzings- en bestemmingsplan in de provinciale planning voor de periode 2021-2030; ze behoren niet tot de projecten genoemd in clausule 4, artikel 67 van de Grondwet;

Voor het geval zoals gespecificeerd in punt a, clausule 1, artikel 1 van de resolutie mag het landoppervlak voor de uitvoering van het proefproject niet voorkomen op de lijst van werken en projecten die landherstel vereisen en die zijn goedgekeurd door de Provinciale Volksraad overeenkomstig de bepalingen van clausule 5, artikel 72 van de Grondwet.

Voor het gebied van nationale defensie- en veiligheidsgrond dat is gepland om te worden verwijderd van nationale defensie- en veiligheidsgrond en dat voldoet aan de voorwaarden zoals gespecificeerd in Clausule 2, Artikel 3 van deze Resolutie, maar dat nog niet is overgedragen aan lokaal beheer, wordt prioriteit gegeven aan het Ministerie van Nationale Defensie en het Ministerie van Openbare Veiligheid om de uitvoering van proefprojecten te organiseren om verkoop, lease en huurkoop voor officieren en soldaten van de strijdkrachten te prioriteren in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Het besluit treedt in werking op 1 april 2025 en wordt gedurende vijf jaar uitgevoerd.

Ministerie van Financiën stelt voor om verkoop van huizen en grond te belasten op basis van de eigendomsperiode

Het ministerie van Financiën heeft onlangs een voorstel ingediend bij de regering voor het ontwikkelen van een wetsontwerp inzake de inkomstenbelasting (ter vervanging). Het ministerie heeft met name voorgesteld de regelgeving inzake het belastbare inkomen van particulieren uit onroerendgoedtransacties te wijzigen en aan te vullen om consistentie met de Grondwet van 2024 te waarborgen.

Het belastingvoorstel van het ministerie van Financiën is rechtstreeks gericht op vastgoedspeculanten. Foto: Thanh Vu

Het Ministerie van Financiën heeft in zijn verzoekschrift specifiek aangegeven dat het huidige beleid inzake inkomstenbelasting geen onderscheid maakt op basis van de periode waarin de overdrager het onroerend goed in bezit heeft.

Ondertussen hebben diverse landen over de hele wereld belastingmaatregelen ingezet om de kosten van speculatief gedrag te verhogen en de aantrekkelijkheid van vastgoedspeculatie in de economie te verminderen. Een voorbeeld hiervan is de inkomstenbelasting.

Opvallend is dat sommige landen ook belasting heffen op winsten uit vastgoedtransacties op basis van de frequentie van de transacties en het moment van aankoop en wederverkoop van onroerend goed. Als dit moment kort is, is het belastingtarief hoger, als het langzaam is, is het belastingtarief lager.

Het Ministerie van Financiën gaf aan dat in Singapore grond die in het eerste jaar wordt gekocht en verkocht, voor 100% wordt belast over het waardeverschil. Na twee jaar bedraagt het belastingtarief 50%. In het derde jaar zal het tarief 25% bedragen.

In Taiwan bedraagt het belastingtarief 45% voor vastgoedtransacties binnen de eerste twee jaar na aankoop. Binnen twee tot vijf jaar bedraagt het belastingtarief 35%. Binnen vijf tot tien jaar is het 20% en na tien jaar 15%.

Volgens het Ministerie van Financiën kan de staat, om een redelijk niveau van regulering te bereiken en speculatie en vastgoedzeepbellen te voorkomen, overwegen om belasting te heffen op persoonlijke inkomsten uit vastgoedtransacties, gebaseerd op de houdperiode, zoals in sommige landen het geval is.

Wat betreft het specifieke belastingtarief, is het ministerie van Financiën van mening dat dit bestudeerd en op passende wijze vastgesteld moet worden, rekening houdend met de actuele situatie op de vastgoedmarkt. Bovendien moet de toepassing van het beleid inzake inkomstenbelasting op onroerendgoedoverdrachten op basis van de aanhoudtijd worden gesynchroniseerd met de verbetering van het beleid inzake grond en huisvesting.

Daarnaast zijn de synchronisatie en de gereedheid van de informatietechnologie-infrastructuur voor de registratie van grond en onroerend goed ook belangrijke factoren die het succes van het beleid bepalen.

Verwachtingen dat de solvabiliteit van vastgoedbeleggers zal herstellen

Het rapport over de residentiële vastgoedsector, gebaseerd op de 30 grootste residentiële vastgoedbedrijven qua omzet, dat op 28 november in de middag breed werd aangekondigd door VIS Rating, meldde dat de vastgoedverkoop in Hanoi en Ho Chi Minhstad in het derde kwartaal van 2024 met 48% is gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal, het hoogste niveau in de afgelopen vier kwartalen. De vraag naar woningen blijft sterk, wat tot uiting komt in een hoge absorptiegraad en een sterke groei van hypothecaire leningen van 7%, vergeleken met slechts 1% in dezelfde periode vorig jaar.

Verwachtingen van stijgende huizenprijzen, gecombineerd met lagere aanbetalingen, zullen de sterke vraag van huizenkopers blijven stimuleren. Veel projectontwikkelaars zoals Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia en Nha Ba Ria – Vung Tau hebben een hogere verkoop gerealiseerd, vooral in het hogere segment.

De omzet en winst van de ontwikkelaars op de watchlist van het rapport daalden echter met respectievelijk 20% en 43% in de eerste negen maanden van 2024 ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt door de daling van het overdrachtsvolume door de zwakke verkoopcijfers in 2023. Daarom wordt verwacht dat meer dan 60% van de ontwikkelaars het winstplan voor het hele jaar 2024 niet zal voltooien.

VIS Rating verwacht dat ontwikkelaars in 2025 het aantal nieuwe projecten zullen verhogen, wat zal bijdragen aan een verbetering van hun omzet en cashflow. De schuldaflossingscapaciteit van de sector zal in het derde kwartaal van 2024 zwak blijven, maar de schuld zal naar verwachting onder controle blijven dankzij nieuwe regelgeving en de cashflow van ontwikkelaars zal verbeteren dankzij een hogere omzet.

Er wordt verwacht dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedbeleggers zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024. Foto: VIS Rating

In het derde kwartaal van 2024 had meer dan de helft van de door VIS Rating gemonitorde ontwikkelaars een zwakke hefboomwerking en schuldendienst. Dit was voornamelijk te wijten aan een te hoge hefboomwerking voor projectontwikkeling in de periode 2021-2023 en aan een onafgemaakte en onverkochte voorraad projecten, aangezien het marktsentiment vanaf 2023 verslechterde.

Maar naarmate de verkoopcijfers verbeteren, verwacht VIS Rating dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedontwikkelaars zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024.

Met positieve vooruitzichten voor de verkoop van nieuwe projecten en de kasstroom, wordt verwacht dat de schulddekkingsratio van ontwikkelaars geleidelijk zal verbeteren. Nieuwe regelgeving, uitgevaardigd in juli 2024, zal het gebruik van schulden voor nieuwe projecten beperken. VIS Rating verwacht daarom dat de schuldgroei zal blijven afnemen ten opzichte van een piek van 15% per jaar in de periode 2022-2023.

Hanoi krijgt het modernste operagebouw, ruim 25.000 m2 groot.

Onlangs ondertekende de vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi, Duong Duc Tuan, besluit nr. 6132/QD-UBND, waarmee het gedetailleerde planningsproject van de centrale ruimtelijke as van het schiereiland Quang An, schaal 1/500, werd goedgekeurd.

De totale geplande oppervlakte bedraagt dus ongeveer 44,1 hectare. Het project omvat een gespecialiseerd cultureel en artistiek park, religieuze en religieuze voorzieningen, entertainmentgebieden, hotels en commerciële diensten.

Perspectief van het nieuwe operagebouw.

Het schiereiland Quang An is tevens aangewezen als locatie voor de bouw van het nieuwe operagebouw van de stad. Dit wordt een grootschalig, modern kunstwerk dat de uitstraling van de hoofdstad vertegenwoordigt. Het theatergedeelte beslaat een oppervlakte van meer dan 25.000 m² met een totale vloeroppervlakte van 42.000 m².

Eerder, tijdens een conferentie om de publieke opinie te peilen in juli 2022, bevestigde de toenmalige vicevoorzitter van het district Tay Ho, de heer Nguyen Le Hoang, dat het theater geen grote invloed zou hebben op het wateroppervlak en niet in het wateroppervlak van het Westmeer zou worden gevestigd.

Daarnaast is er nog een ander stukje informatie waar het publiek in geïnteresseerd is: de identiteit van de ontwerper van dit belangrijke project. De persoon die "werd gekozen en met het goud werd belast" is de heer Renzo Piano, een beroemde Italiaanse architect. Hij is de "auteur" van Kansai International Airport (Japan) – de eerste luchthaven op zee; en het Parco della Musica Auditorium (Italië) – een van de grootste podiumkunstprojecten in Europa…

Bij het ontwerp van het operagebouw op het Quang An-schiereiland bedacht de heer Renzo Piano een dakconstructie van slechts 200 tot 600 mm dik. Deze superdunne constructie werd 40 jaar geleden door de architect bedacht – een tijd waarin de bouwtechnieken nog niet aan deze specifieke eisen konden voldoen.

Het nieuwe operagebouw van Hanoi heeft niet alleen een van de meest unieke dakschalen ter wereld, het maakt ook gebruik van veel geavanceerde technologieën en ontwerptechnieken. De volledige wand van de grote zaal is voorzien van een mechanisch bedienbaar akoestisch panelensysteem.

Voor elk type optreden worden de akoestische panelen aangestuurd om te sluiten, openen, omhoog en omlaag te gaan in de juiste richting en positie. Dit zorgt voor geluidsreflectie, geluidsabsorptie en nagalmtijd die passen bij de eisen van elk kunstprogramma.

Grondveiling Soc Son: Tot 30 miljard VND/m2 betalen, dan "te bang en gevraagd om terugtrekking"?

Volgens een bron bij een verslaggever van de Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn , betaalden veel mensen onredelijk hoge prijzen toen ze zagen dat ze geen kans meer hadden om de prachtige stukken land te winnen tijdens de veiling van 58 percelen land in de gemeente Quang Tien, district Soc Son (Hanoi).

Bod van de klant in ronde 6. Omdat de prijs te hoog was, trok de deelnemer zich terug.

In de vijfde ronde schreven sommigen specifiek een grondprijs van meer dan 30 miljard VND/m² op. Ook veel andere percelen werden zeer hoge prijzen geboden, zo'n 60 tot 101 miljoen VND/m². In de zesde ronde, de laatste ronde, vroegen ze echter om niet verder te bieden.

Uiteindelijk werden slechts 22 van de 58 percelen succesvol aangeboden, met prijzen variërend van 32 tot 50 miljoen VND/m². Iedereen die in ronde 5 hoge prijzen had "geroepen", verzocht om in ronde 6 te stoppen met bieden.

De prijs wordt betaald in ronde 5.

De bron, die ook direct aan de veiling deelnam, vertelde verslaggevers dat de kavels hier gemiddeld slechts 35 tot 40 miljoen VND/m² kosten. De groepen en verenigingen die aan deze veiling deelnamen, hebben geen goed inzicht in de markt en hebben daardoor hun kans gemist. De impulsieve biedingen hebben niet alleen het probleem niet opgelost, maar ook het imago van grondveilingen geschaad, met negatieve gevolgen voor de markt.

"Ik hoop dat de autoriteiten deze veiling grondig zullen onderzoeken. Dit is een opzettelijke, georganiseerde daad die de wet overtreedt", aldus de verontwaardigde persoon.

Er worden 58 percelen grond aangeboden met een startprijs van 2,8 miljoen VND/m². De oppervlakte varieert van 90 tot 220 m². De aanbetalingen voor de percelen variëren van 44 tot 111 miljoen VND/perceel. De veiling vindt plaats via directe stemming in zes verplichte ronden.

Eerder, in maart 2024, werd een grondveiling in Hoai Duc geannuleerd vanwege tekenen van overtredingen. In de eerste ronde van de veiling werden 15 van de 33 percelen grond aangeboden voor prijzen tussen de 100 en 180 miljoen VND/m², terwijl de startprijs slechts 57 tot 62 miljoen VND/m² bedroeg.

In ronde 2 bood de koper met de hoogste prijs niet en werd hij opzettelijk gediskwalificeerd, waardoor de koper met de laagste prijs in ronde 1 de veiling kon winnen. Aangezien de koper tekenen vertoonde van overtreding van de regels voor vastgoedveilingen, verzegelde het organiserende comité alle veilingregistratiedocumenten en biedformulieren om deze over te dragen aan de politie voor onderzoek en afhandeling conform de wettelijke bepalingen.

Binh Dinh-veilingen om investeerders te vinden voor woningbouwproject ter waarde van ruim 1.700 miljard VND

Het Property Auction Service Center (Ministerie van Justitie van de provincie Binh Dinh) heeft zojuist de veiling aangekondigd van grondgebruiksrechten voor de realisatie van het woon-, dienstverlenings- en onderwijsproject ten westen van de Tay Son-straat.

De geveilde grond behoort derhalve toe aan het Binh Dinh Transport Training Center en de aangrenzende gebieden in de wijk Quang Trung in de stad Quy Nhon. De oppervlakte bedraagt meer dan 6,3 hectare, waarvan meer dan 2,5 hectare bestemd is voor de bouw van aangrenzende woningen; en meer dan 0,4 hectare bestemd is voor commerciële en dienstverlenende werkzaamheden.

Planning van een woon-, service- en onderwijsgebied ten westen van Tay Son Street.

De omvang van het project omvat 238 aangrenzende woonpercelen (investeerders moeten de ruwe constructie bouwen en de buitenkant voltooien, maximale hoogte van 4 verdiepingen); bouw van commerciële servicegebouwen voor toeristische activiteiten, kantoorruimte (maximale hoogte van 5 verdiepingen).

Bovendien moet de investeerder verantwoordelijk zijn voor de investering in de voltooiing van de technische infrastructuur van het educatieve land met een oppervlakte van 0,4 hectare. Hij betaalt hiervoor een bedrag dat gelijk is aan de waarde van het grondfonds dat is geïnvesteerd in de bouw van het systeem van technische infrastructuur voor de bouw van sociale woningen (het grondfonds is gereserveerd voor 20%, ongeveer 0,5 hectare, voor de ontwikkeling van sociale woningen).

Volgens het Property Auction Service Center bedraagt de startprijs van het onroerend goed meer dan VND 558 miljard, met een verhoging van 5% (meer dan VND 27,9 miljard). De veiling vindt plaats op 21 december 2024 om 8:30 uur in de hal van het Property Auction Service Center, Phan Dinh Phung Street 37, Quy Nhon City, provincie Binh Dinh.

De kosten voor de uitvoering van het project bedragen VND 1,144 miljard (exclusief de grondgebruiksvergoedingen voor het winnen van de veiling van grondgebruiksrechten). De uitvoering van het project verloopt binnen 48 maanden vanaf de datum van het besluit om de veilingresultaten te erkennen of de investeerder goed te keuren.

Thua Thien Hue veilt 'gouden' grond van meer dan 1.600 m2 voor commerciële projecten

Het Volkscomité van de provincie Thua Thien Hue meldde dat het Land Fund Development Center - Afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu in samenwerking met Quang Nam Finance en Price Joint Stock Auction Company Limited op 7 december een veiling zal houden om activa op het land te verkopen en landgebruiksrechten over te dragen in de vorm van landlease om het investeringsproject van het commerciële servicegebied op perceel nr. 47 Hai Ba Trung, stad Hue, uit te voeren.

Het perceel grond aan Hai Ba Trung 47 heeft een oppervlakte van 1.646,6 m². De bij de geveilde grond behorende activa omvatten een kantoorgebouw met drie verdiepingen, een kantoorgebouw met twee verdiepingen, een wachthuisje met een bouwoppervlakte van 685 m² en een vloeroppervlakte van 1.628 m². Met een gebruiksduur van 50 jaar, gerekend vanaf de datum van het besluit over de grondlease van het Volkscomité van de provincie Thua Thien Hue, wordt de betaling voor de gehele leaseperiode in één keer geïnd.

De verwachte startprijs voor de veiling van het perceel is VND 100,42 miljard. Hiervan is de startprijs voor grondgebruiksrechten VND 93,47 miljard en de startprijs voor aan de grond verbonden activa VND 6,94 miljard. Met de aanbetaling van meer dan VND 20 miljard bedraagt elke prijsstap voor grondgebruiksrechten VND 1,8 miljard en voor aan de grond verbonden activa VND 140 miljoen.

Volgens het Volkscomité van de provincie Thua Thien Hue zal de grond na de veiling worden geïnvesteerd in een commercieel en servicegericht project van negen verdiepingen. De producten en diensten die dit project biedt, zijn gericht op essentiële commerciële, servicegerichte, toeristische, entertainment- en recreatiediensten.

Het project heeft een totale investering van meer dan VND 233.047 miljard. De kapitaalinbreng van de investeerder moet ten minste 20% van het totale investeringskapitaal van het project dekken. De projectuitvoering mag niet langer dan 36 maanden duren vanaf de datum van grondtoewijzing of grondlease, waarbij de aanvang van de bouw niet langer dan 12 maanden mag duren vanaf de datum van grondtoewijzing of grondlease.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html