Laat het marktmechanisme het geschil in de Artemis-parkeergarage beslissen

Wat zeggen advocaten over het geschil over de parkeergarage bij Artemis?

Advocaat Tran Hai Duc van het advocatenkantoor Tran Hai Duc van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad besprak de controverse die ontstond in het Artemis-appartementengebouw (Le Trong Tan nr. 3, district Thanh Xuan, Hanoi ) en zei dat geschillen tussen bewoners en investeerders over de parkeerkelder in gebouwen veel voorkomen, en niet alleen over de kelder van het Artemis-appartementengebouw. Volgens deze advocaat is het, om goed van kwaad te onderscheiden, noodzakelijk om te bepalen wie de eigenaar is van de kelder en of de partijen zich aan de wettelijke bepalingen hebben gehouden.

Nadat advocaat Tran Hai Duc het incident bij het appartementengebouw Artemis had bestudeerd, concludeerde hij dat om te bepalen of de parkeergarage al dan niet eigendom is van de investeerder, artikel 101 van de Woningwet van 2014 als basis moet worden genomen.

Artikel 101 van de Woningwet bepaalt dat parkeerplaatsen voor fietsen, gehandicaptenvoertuigen, tweewielige motorvoertuigen en driewielige motorvoertuigen voor eigenaren en gebruikers van appartementsgebouwen onder het gemeenschappelijk eigendom en gemeenschappelijk gebruik van de eigenaren van appartementsgebouwen vallen. Parkeerplaatsen voor auto's van eigenaren vallen onder het beheer van de investeerder.

Advocaat Duc wees er ook op dat de artikelen 6 en 7 van het Reglement uitgegeven bij Circulaire 02/2016/TT-BXD bepalen dat het privébezit en het gemeenschappelijk bezit van de eigenaren duidelijk moeten worden vermeld in het koopcontract voor het appartement.

Om het eigendom van de kelder in een appartementengebouw te bepalen, moet in het koopcontract voor het appartement worden vastgelegd of het eigendom van de kelder het exclusieve eigendom is van de investeerder of het gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaar van het appartement.

Onroerend goed - Laat het marktmechanisme het geschil in de Artemis parkeergarage beslissen — De spanning tussen bewoners en investeerders van het Artemisgebouw over de parkeerkelder trekt veel aandacht.

Voor het appartementengebouw Artemis is dit duidelijk vastgelegd in de koopovereenkomst tussen bewoners en de investeerder. Meer specifiek, artikel 11 en deel B van bijlage 4 van de koopovereenkomst bepalen de oppervlakte die privébezit is van de investeerder, inclusief: "De oppervlakte van de kelderverdiepingen B1, B2 en B3 (met uitzondering van de kelderruimtes die door de investeerder zijn ingericht als parkeerplaats voor fietsen, gehandicaptenvoertuigen, tweewielige motorvoertuigen, driewielige motorvoertuigen, indien van toepassing)".

"Op basis van de bovenstaande regelgeving kan daarom worden vastgesteld dat de kelders B2 en B3 eigendom zijn van de investeerder (met uitzondering van 400 m2 voor fietsenstalling, gehandicaptenparkeerplaatsen... en technische ruimtes). De investeerder heeft het recht om de serviceprijzen te bepalen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, met name Besluit 44 over de prijzen voor fiets-, motor- en autoparkeerdiensten in Hanoi", aldus advocaat Tran Hai Duc.

Op de vraag naar de mening van bewoners van het appartementengebouw Artemis, dat de investeerder een parkeertarief in rekening brengt dat het plafond overschrijdt volgens Besluit 44 en dat de investeerder de instructies in Document 2233 van 16 november 2023 van het Volkscomité van het district Thanh Xuan niet naleeft (het huidige inningspercentage van de investeerder is 2.300.000 VND/voertuig/maand, het document verzoekt de investeerder om op basis van de instructies maximaal 1.800.000 VND/voertuig/maand te innen), merkte de advocaat op: "Ik heb verwezen naar Document 2233 van het Volkscomité van het district Thanh Xuan, dat naar MHL Joint Stock Company is gestuurd, en heb bevestigd dat dit een begeleidend document voor investeerders is en geen juridisch document."

Laat het marktmechanisme de prijs van diensten bepalen.

De advocaat voegde daaraan toe dat MHL Company een niet-overheidsbedrijf is, maar een particuliere onderneming, die valt onder de Ondernemingswet 2020. De investeerder heeft dus het recht om in dit gebied zaken te doen zonder dat hij de mening van appartementseigenaren of eigenaren van andere gebieden hoeft te vragen.

Advocaat Duc gaf aan dat de prijs voor een parkeerservice in de Artemis parkeergarage het maximum kan bereiken in het volgende specifieke geval: de investeerder rust een slim parkeersysteem uit dat voldoet aan de criteria in subsectie 2.2.1, sectie I van de bijlage bij besluit 44. De prijs voor een parkeerservice wordt dan bepaald door de prijs voor een parkeerservice met maximaal 9 zitplaatsen op de routes en straten van wijken binnen Ringweg 1 en boven Ringweg 1, wat neerkomt op een maximum van VND 3.000.000/auto/maand.

Indien de Artemis-parkeergarage echter een gewone parkeerplaats is, die niet is uitgerust met een slim parkeersysteem, dan mag de investeerder volgens subsectie 2.2.1, sectie I van de bijlage bij Besluit 44 (in het tweede opsommingsteken) de maandelijkse parkeerserviceprijs voor auto's met maximaal 9 zitplaatsen gelijkstellen aan de parkeerserviceprijs voor auto's met maximaal 9 zitplaatsen op routes en straten in wijken binnen en boven Ringweg 2, wat neerkomt op een maximum van VND 2.300.000/auto/maand.

In document nr. 2233 heeft het Volkscomité van het district Thanh Xuan de specifieke prijs voor de locatie vastgesteld voor de routes en straten in de districten binnen Ringweg 3 en aan Ringweg 3 (Sectie I; Tabel 2.2.1; serienummer 5 in de tabel), wat betekent dat de maximale parkeerprijs 1.800.000 VND/auto/maand bedraagt. Tegelijkertijd heeft het Volkscomité van het district Thanh Xuan MHL Company verzocht de prijs voor parkeren in de kelder van het Artemis-gebouw volgens deze regelgeving toe te passen.

"Zoals hierboven vermeld, is het Artemis-gebouw een gebouw met een gemengd gebruik van appartementen, winkelcentra en kantoren. Daarom zal het parkeertarief voor het Artemis-gebouw niet afhankelijk zijn van de locatie van het gebouw, maar worden geheven over de wegen en straten in de wijken binnen en boven Ringweg 2, wat neerkomt op een maximum van VND 2.300.000 per auto per maand. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het "slimme parkeersysteem" dat de investeerder in de kelder van Artemis toepast. Bovenstaand voorstel van het Volkscomité van het Thanh Xuan District vertoont dus tekenen van niet-conformiteit met de bepalingen van Besluit 44", analyseerde advocaat Duc.

Advocaat Duc benadrukte verder dat het, gezien het toenemende aantal auto's en het ernstige tekort aan parkeerplaatsen, onvermijdelijk is dat dienstverleners investeren in technologie om de dienstverlening te verbeteren. Het is dan ook onvermijdelijk dat de prijzen voor de dienstverlening stijgen, zolang de prijs maar niet boven het door de staat vastgestelde maximumniveau uitkomt.

Alleen dan ontstaat de motivatie om hoogwaardige diensten te ontwikkelen en aan gebruikers te leveren. Wanneer gebruikers hoogwaardige diensten krijgen, moeten ze daar ook een prijs voor betalen, en vice versa. Als ze daar niet mee akkoord gaan, kunnen ze andere geschikte dienstverleners vinden.

Onroerend goed - Laat het marktmechanisme het geschil in de Artemis parkeergarage beslechten (Afbeelding 2). — Richtlijn van het Thanh Xuan District People's Committee voor MHL Company over het bepalen van parkeerprijzen in de kelder van het gebouw.

Verwijzend naar een reeks controverses die recentelijk zijn ontstaan over parkeertarieven bij appartementencomplexen, zei advocaat Duc: "Niet alleen bij het Artemis-gebouw, bewoners van veel appartementencomplexen denken ten onrechte dat parkeerdiensten bij het gebouw binnen de reikwijdte van het gebouwbeheer en de exploitatie vallen. Zelfs lokale overheden zijn daar niet duidelijk over.

Het administratieve beheer van de parkeeractiviteiten van de staat valt feitelijk onder de transportsector. Het ministerie van Transport, het ministerie van Financiën en het ministerie van Arbeid, Oorlogsinvaliden en Sociale Zaken zijn verantwoordelijk voor het adviseren van het Volkscomité van Hanoi over de uitvaardiging van Besluit 44. Indien de lokale overheid nog steeds twijfels heeft, is het noodzakelijk om het advies in te winnen van de bevoegde administratieve autoriteit van de staat .

In een discussie over het marktmechanisme bij de verhoging van parkeerprijzen in kelders van appartementen zei architect Tran Huy Anh, vast lid van de Vereniging van Architecten in Hanoi: "De toepassing van parkeerprijzen moet worden bepaald door het marktmechanisme. De verhoging van de serviceprijzen en de begunstigden van de diensten hebben het recht om met elkaar te onderhandelen, op basis van het inningsniveau dat in verhouding moet staan tot de investering, de kosten en de dienstverlening."

Over de vraag of de Artemis-investeerder kosten in rekening brengt die het plafond overschrijden, zei de heer Anh dat hoge en lage prijzen afhangen van de overeenkomst tussen de dienstverlener en de gebruiker. Wat betreft de parkeerprijs bij het Artemis-appartementencomplex: de investeerder heeft zeker de juiste berekeningen gemaakt, maar belangrijker nog: de investeerder en de bewoners moeten met elkaar onderhandelen. Als de bewoners het niet eens zijn met de kosten van de investeerder, maken ze mogelijk geen gebruik van de dienst.

Volgens de heer Anh: "Dit is een transactie in het marktmechanisme. De wet van de markteconomie bepaalt deze prijs. Degene die de dienst aanvraagt, heeft nog steeds het recht om de leverancier te kiezen tegen een prijs die past bij zijn budget. Als er geen andere keuze is, bepaalt de eigenaar van het pand de prijs."

Bron