Het keerpunt op de vastgoedmarkt ligt in het tweede kwartaal van 2024

Op 14 december gaf de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, tijdens de Vietnam Real Estate Conference - VRES 2023 aan dat de Vietnamese vastgoedmarkt in 2023 positieve bewegingen heeft laten zien die vergelijkbaar zijn met de omkeertijd van de vorige cyclus.

Het keerpunt van de vastgoedmarkt zal zich voordoen in het tweede kwartaal van 2024, figuur 1 — De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-algemeen directeur van Batdongsan.com.vn - Bron: BTC

Specifiek nam de voorraad onroerend goed in de periode van 2008 tot 2012 gestaag toe, totdat er in 2013 signalen van een marktomkering verschenen toen de kredietverstrekking werd versoepeld, het steunpakket van 30.000 miljard VND werd ingevoerd en de herziene Grondwet werd aangenomen om de vastgoedmarkt te ondersteunen.

Wat de rentetarieven betreft, heeft de Staatsbank sinds begin 2023 de maximumrente drie keer verlaagd en de operationele rente vier keer. Veel banken hebben hun rentetarieven fors verlaagd met 3% - 5% ten opzichte van het begin van het jaar. Wat de kredietgroei betreft, bedraagt de kredietgroeilimiet voor 2023 14% - 15%, vergeleken met 14% in 2022. Per 22 november 2023 bedroeg de kredietgroei van het gehele systeem echter slechts 8,21%, lager dan de doelstelling die aan het begin van het jaar was vastgesteld.

Daarnaast werden in november 2023 de Wet op de Vastgoedsector en de Wet op de Huisvesting aangenomen, die begin 2025 van kracht worden. Ook de vastgoedmarkt profiteert van de maatregelen van de overheid , zoals het besluit om vijf werkgroepen op te richten om knelpunten in overheidsinvesteringen weg te nemen, een steunpakket van 2% rente (gelijk aan VND 40.000 miljard) en een steunpakket van VND 120.000 miljard voor sociale huisvesting.

Er zijn veel positieve beleidsmaatregelen uitgevaardigd, zoals: Besluit 08 en Ontwerpcirculaire 16 (gewijzigd) om de problemen voor de obligatiemarkt weg te nemen; Resolutie 33 ter bevordering van een gezonde en duurzame vastgoedmarkt; Besluit 10 ter begeleiding van de implementatie van de Grondwet, om de problemen voor vakantievastgoed weg te nemen; Circulaire 02 en Circulaire 06 bieden oplossingen voor schuldenregeling...

Het keerpunt van de vastgoedmarkt zal zich voordoen in het tweede kwartaal van 2024, figuur 2 — Sprekers die het seminar bijwonen - Bron: Organisatiecomité

"Het keerpunt voor de vastgoedmarkt zou zich kunnen voordoen tussen het tweede en vierde kwartaal van 2024. De markt zal dan een nieuwe cyclus ingaan en vier fasen doorlopen: exploratie, consolidatie, groei en stabiliteit", voorspelde de heer Quoc Anh.

De exploratiefase zal naar verwachting in de tweede helft van 2024 plaatsvinden, met een beperkte liquiditeit afkomstig van appartementenproducten om in de reële woningbehoefte te voorzien. Vervolgens volgt de consolidatiefase, die naar verwachting zal duren van het vierde kwartaal van 2024 tot het eerste kwartaal van 2025, op voorwaarde dat monetaire instrumenten en beleidsmaatregelen breed worden gepromoot om de problemen met geldbronnen op te lossen.

Bovendien dragen de Wet op de Vastgoedsector en de Wet op de Volkshuisvesting, die begin 2025 van kracht worden, bij aan het vrijmaken van financiële middelen en het wegnemen van juridische belemmeringen om een duurzame marktontwikkeling te sturen en te stimuleren.

De heer Quoc Anh verwacht dat de economie zich van het tweede tot en met het vierde kwartaal van 2025 sterk zal ontwikkelen en dat het investeringskapitaal in de vastgoedsector zal toenemen. Het financiële potentieel van investeerders en het verbeterde monetaire klimaat zullen leiden tot een grootschalig herstel van aanbod en liquiditeit, en de vastgoedprijzen zullen in deze periode, samen met het aanbod en de liquiditeit, ook verbeteren.

De adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn merkte op dat de vastgoedsector na het eerste kwartaal van 2026 geleidelijk een periode van stabiliteit kan ingaan. De markt blijft goed groeien in termen van liquiditeit en prijs, en tegelijkertijd verschijnen er veel verschillende soorten vastgoed.

Econoom Dr. Can Van Luc merkte op dat de herstellende economische situatie een duidelijke impact heeft gehad op de vastgoedmarkt. De slechte schulden in de vastgoedsector stegen van 1,72% eind vorig jaar tot 2,89% in september van dit jaar. "Het neemt duidelijk toe, maar het ligt nog steeds onder de 3% en is onder controle", aldus Luc.

Volgens de VN-Index wordt de vastgoedsector door beleggers positief beoordeeld. De aandelenkoersen stegen met bijna 10%. Vorig jaar daalden de aandelen met 38%. Het door de Nationale Assemblee goedgekeurde vastgoedbeleid, zoals de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen, treedt in het eerste kwartaal van 2025 in werking. De heer Luc verwacht dat dit veel positieve energie in de vastgoedsector zal brengen.

Dr. Can Van Luc merkte op dat begin 2024 een gunstig moment zal zijn om investeringsbeslissingen te nemen op de vastgoedmarkt, omdat de rentetarieven zijn gedaald en de vastgoedprijzen redelijk gereguleerd zijn. De expert benadrukte ook dat de vastgoedmarkt naar verwachting vanaf de eerste kwartalen van 2024 zal floreren.

Aan de andere kant wees de heer Luc erop dat bedrijven nog steeds met drie grote problemen kampen: Ten eerste de cashflow; ten tweede de afzetmarkt, waar nog steeds vraag naar is; en ten derde het probleem van de personeelsbezetting.

De deskundige is van mening dat bedrijven, om te anticiperen op de trends op de vastgoedmarkt in de komende tijd, herstructureringen moeten blijven stimuleren. Hierbij gaat het onder meer om herstructureringen van activiteiten, producten, markten, beleggingsportefeuilles en projecten.

Volgens hem moeten bedrijven daadkrachtig te werk gaan bij het herstructureren van prijzen en het verlagen van vastgoedprijzen. Volgens gegevens stijgen de vastgoedprijzen dit jaar nog steeds met 6%, wat onredelijk is in verhouding tot het inkomen van mensen.

Bovendien is de heer Luc van mening dat vastgoedbedrijven zich, in de nieuwe context met veel veranderingen, na een moeilijke periode in een nieuwe richting moeten positioneren om zich zo goed mogelijk aan te passen aan de markt en zich in de toekomst duurzaam te ontwikkelen. Daarnaast is het noodzakelijk om een voortrekkersrol te spelen in het verhaal van vergroening, meer aandacht te besteden aan het verhaal van risicomanagement en proactief voorbereid te zijn op de implementatie van relevante wetgeving.

De heer Luc adviseerde ook dat experts, makelaars en investeerders zich volgens de wet moeten standaardiseren. "Vanaf nu moeten eenheden zich voorbereiden op standaardisatieactiviteiten voordat de wetgeving met betrekking tot de vastgoedsector begin 2025 van kracht wordt. Het standaardisatieverhaal kan niet in één of twee dagen worden afgerond, maar moet voor het hele jaar worden voorbereid", suggereerde de heer Luc.

Bron