Bedrijven komen in de problemen als ze honderden miljarden dong moeten betalen om de bestemming van hun land te wijzigen.

Omdat ze de fabriek naar de buitenwijken moeten verplaatsen om op hun eigen land te bouwen, en het vervolgens jaarlijks moeten terughuren, komt het bedrijf in de problemen als de lease afloopt, omdat ze een "enorme" som geld moeten betalen om het doel van het gebruik te veranderen.

Om grond te krijgen om fabrieken te bouwen, moesten veel bedrijven hun grond aan de staat overdragen en deze vervolgens terughuren met jaarlijkse betalingen - Foto: NH

In de jaren 2000 verhuisden productiefaciliteiten in Ho Chi Minhstad op verzoek van de staat naar de buitenwijken om milieuvervuiling te voorkomen en grond in het centrum te ruilen voor stedelijke ontwikkeling en dienstverlening. Veel mensen verhuisden hun fabrieken naar hun eigen grond in de buitenwijken.

Omdat er geen bestemmingsplan 1/2000 is en het gebied niet geschikt is voor de bouw van fabrieken, moeten mensen hun grond aan de staat overdragen en deze vervolgens huren tegen een jaarlijkse vergoeding in de vorm van kortlopende contracten van 5-10 jaar.

Wanneer het huurcontract echter afloopt of wanneer de onderneming het grondhuurcontract wil liquideren en het oude roze boek opnieuw wil uitgeven, stuit zij op problemen.

In een typisch geval kocht de heer Cuong twee landbouwpercelen met een oppervlakte van 5.930 m² in het district Binh Chanh (oud) om de fabriek te verplaatsen. In 2006 droeg hij de bovengenoemde grond over aan zijn bedrijf met het verzoek de bestemming te wijzigen naar productiegrond en bedrijfsdoeleinden.

Omdat het terrein echter onder de bestaande planning voor woningrenovatie valt, is er geen gedetailleerde bouwplanning op schaal 1/2000. Daarom hebben de autoriteiten besloten het terrein voor een korte periode van 10 jaar (2010-2020) aan dit bedrijf te verpachten. Het gehuurde oppervlak bedraagt ​​5.150 m² voor de fabrieksgebouwen, de resterende 780 m² behoort tot de beschermde kanaalcorridor en blijft dus landbouwgrond.

In 2017 wilde het bedrijf het huurcontract verlengen omdat de looptijd van het huurcontract bijna was afgelopen. Het land viel echter op dat moment onder de bestemmingsplanprocedure voor stedelijke woonwijken en kon niet worden verlengd. Daarom voltooide het bedrijf de procedures om het land persoonlijk aan de heer Cuong terug te geven.

In deze periode diende hij ook veel aanvragen in voor verlenging van de grondlease, wijziging van het bestemmingsplan of het opnieuw uitgeven van roze boeken volgens de huidige of oorspronkelijke status, voor voortgezet gebruik wanneer de leasetermijn afloopt.

In 2024 mocht hij echter nog maar 4.800 m² omzetten in woongrond, maar moest daarvoor 100% van de grondgebruiksvergoeding betalen en de prijs van landbouwgrond niet aftrekken. De resterende 350 m² aan productie- en bedrijfsgrond mocht niet worden omgezet in woongrond, maar hij kreeg geen roze boek en moest de erfpacht verlengen en de jaarlijkse pacht betalen.

Mevrouw Phuong erfde eveneens land en droeg het over aan Ho Chi Minh City, waar ze het land in de vorm van jaarlijkse leasebetalingen terugverkreeg voor de bouw van een fabriek.

In 2018 droeg het bedrijf de activa op het land over aan mevrouw Phuong en gaf het land aan haar om het te blijven gebruiken. Volgens de regelgeving mag mevrouw Phuong het land echter alleen nog voor de resterende tijd tot 2020 leasen.

Mevrouw Phuong heeft in de loop der jaren herhaaldelijk verzocht om heruitgave van het oude rode boekje, maar tot op heden is er nog steeds geen wettelijke regeling om dit opnieuw te regelen. Hierdoor verkeert ze in een lastige situatie.

"Ik kan de bestemming van het land niet veranderen, omdat ik de hoge conversiekosten niet kan betalen. Maar als het moeilijk gaat, wil ik het leasecontract liquideren om de huurkosten te verlagen en dezelfde rechten op het land terug te krijgen, maar dat kan ik niet. Als ik gedwongen word de verlenging van het leasecontract te handhaven, weet ik niet hoe lang dat zal duren", aldus mevrouw Phuong.

De tekortkomingen van de wettelijke regelgeving moeten worden overwonnen

Volgens deskundigen maakt decreet 103 geen duidelijk onderscheid tussen particuliere grond met jaarlijkse pacht en door de staat verpachte openbare grond. Door het ontbreken van dit onderscheid moeten beide soorten grond bij omzetting naar woongrond 100% van de woongebruiksvergoeding betalen, gebaseerd op de grondprijs op het moment van omzetting (grondwaarde is 0).

Hierdoor moeten grondgebruikers veel hogere grondgebruikskosten betalen dan andere landbouwpercelen, omdat de werkelijke grondwaarde die grondgebruikers hebben uitgegeven om de grond te kopen, niet wordt berekend.

De wet biedt momenteel geen mogelijkheid om mensen in de huidige staat of vóór het verpachten van het land opnieuw een roze boek te laten uitgeven wanneer ze hun pachtcontract beëindigen. De wet bevat in dit geval ook geen regelgeving voor landrecuperatie, wat voor veel problemen zorgt bij het uitgeven van roze boeken wanneer het pachtcontract afloopt voor mensen en bedrijven.

Advocaat Tran Minh Cuong (Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad) stelde dat het noodzakelijk is om Besluit 103 betreffende de kosten voor de conversie van grondgebruik te wijzigen en aan te vullen voor grond die verpacht wordt met jaarlijkse huurbetalingen van huishoudens en individuen, geërfd of zelf gecreëerd, en niet voor openbare grond die door de staat wordt verpacht. Bij conversie naar woongrond wordt de vergoeding berekend op basis van de kosten voor niet-agrarische productie- en bedrijfsgrond of landbouwgrond op het moment van conversie, zonder het tarief van 100% van de prijs van de woongrond toe te passen.

Bovendien hebben deze personen het recht om het huurcontract vroegtijdig te beëindigen indien het niet langer nodig is. Ze krijgen dan opnieuw een roze boek uitgereikt, afhankelijk van de huidige status of het type grond vóór de verpachting.

NGOC HIEN

Bron: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm