Ontwerpbesluit over grondprijzen 'vergeet' veel bedrijfskosten?

Er worden niet voldoende kosten berekend, waardoor het moeilijk is om investeerders aan te trekken

De Vietnam Valuation Association meldde dat deze eenheid toegang heeft gehad tot Besluit nr. 12/2024/ND-CP van de regering tot wijziging en aanvulling van Besluit nr. 44/2014/ND-CP van de regering tot regulering van grondprijzen en het ontwerpbesluit van de regering tot regulering van grondprijzen ter ondersteuning van de implementatie van Grondwet nr. 31/2024/QH15.

De Vietnam Valuation Association is van oordeel dat zowel Besluit nr. 12/2024/ND-CP als het nieuwe ontwerpbesluit inhoudelijk op veel punten geschikt zijn en voldoen aan de vereisten om in de praktijk moeilijkheden weg te nemen.

De Vietnam Valuation Association heeft echter ook vastgesteld dat de inhoud van de grondwaarderingsmethode volgens de surplusmethode zoals vastgelegd in het decreet en het ontwerpdecreet nog steeds tekortkomingen vertoont, omdat de totale kosten die investeerders moeten maken om het project te implementeren en de winst die zij ontvangen bij voltooiing van het investeringsproject niet correct en volledig worden berekend. Dit zal er niet alleen toe leiden dat het aantrekken van investeringen wordt bemoeilijkt, maar ook dat de grondprijzen tot een onredelijk hoog niveau worden opgedreven.

Ten eerste over de totale investeringskosten.

Besluit 12/2024/ND-CP en het ontwerpbesluit omvatten niet alle kosten om de totale kosten te bepalen die investeerders moeten maken om het project uit te voeren. De regelgeving berekent alleen de investeringskosten voor grondontwikkeling, zonder de initiële kosten te berekenen die investeerders moeten maken om grond te verkrijgen voor de uitvoering van het project. Deze kosten bestaan uit de "grondgebruiksvergoeding" (tenzij de investeerder die het project uitvoert door de staat is vrijgesteld van de grondgebruiksvergoeding, dan wordt deze niet berekend) en de rente op leningen. "Dit is onredelijk", aldus de Waarderingsvereniging.

Ten tweede, over winst.

In het besluit en beide opties van het ontwerpbesluit: Winst wordt alleen berekend over de kosten voor grondontwikkeling, niet over de totale kosten (zoals hierboven vermeld) die de investeerder maakt (inclusief grondgebruikvergoedingen + kosten voor grondontwikkeling + bedrijfskosten). Dit is een onderschatting en voldoet niet aan het prijsvormingsbeginsel: de prijs moet de productie- en bedrijfskosten compenseren en winst opleveren (en is ook niet in overeenstemming met de winstberekeningsmethode van de surplusmethode, waarbij de winst wordt berekend over de waarde van de activa). Ook wordt het principe van "toekomstige waarde van geld" ontkend, dat wil zeggen dat wanneer een investeerder geld heeft om te investeren in een bepaald gebied, hij mag verwachten dat hij verwachte winst zal maken, inclusief het storten van geld op de bank om rente te verdienen.

Voor optie 1: Het ontwerp verwart de winst die de investeerder geniet met de kosten die de investeerder moet maken om het project uit te voeren (het ontwerp bepaalt: Winst omvat kapitaalkosten); winst is immers het geldbedrag dat de investeerder geniet. Kapitaalkosten zijn het geldbedrag dat de investeerder aan de "kapitaalverschaffer" moet betalen.

De kapitaalkosten zijn in wezen de rente die de investeerder aan de kredietverstrekker moet betalen. Het is de winst van de kredietverstrekker, maar het zijn de kosten voor de kredietnemer. De investeerder profiteert uiteraard niet van deze financiële kosten, maar moet ze wel betalen. Ze zijn opgenomen in de structuur van productie- en bedrijfskosten.

Voor optie 2: De winst van de investeerder wordt alleen berekend op basis van de ontwikkelingskosten, niet op basis van de totale kosten. Die worden, zoals hierboven geanalyseerd, niet correct en volledig berekend.

Gezien de bovengenoemde tekortkomingen adviseert de Vietnam Valuation Association dat de totale kosten voor het berekenen van de winst voor investeerders correct en volledig worden berekend, inclusief de volgende kosten: Totale kosten (1) = Landgebruikvergoeding + Ontwikkelingskosten en bedrijfskosten.

De winst van de investeerder wordt berekend met de formule: Winst van de investeerder = % x totale kosten (1).

Voorstel om het element "winst van de belegger" toe te voegen

Eerder gaf de Vietnamese Federatie van Handel en Industrie (VCCI) ook commentaar op het ontwerpbesluit ter regulering van grondprijzen.

Volgens de VCCI bepaalt artikel 6.3 van het ontwerp de formule voor het bepalen van het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen (= gemiddeld jaarinkomen - gemiddelde jaarlijkse kosten). Volgens de reflectie van ondernemingen is deze regeling onredelijk omdat er geen rekening wordt gehouden met de factor "winst van de investeerder" (deze factor mag niet worden afgetrokken). Het niet bepalen van de winst van de investeerder garandeert geen eerlijkheid in de toegepaste methoden, omdat de investeerder, vergeleken met de formule, zonder winst zal investeren en exploiteren. Het volledige overschot van de exploitatie van de huidige staat van de bouw op het terrein gedurende de gehele pachtperiode (eenmalige betaling) van het perceel wordt aan de staat betaald, exclusief vennootschapsbelasting.

Een dergelijke regeling is in strijd met de theorie voor het bepalen van grondhuurverschillen; het vergroot het verschil in grondprijs van het perceel bij toepassing van de inkomstenmethode met de overschotmethode (indien dezelfde planologische informatie beschikbaar is). Daarom is het raadzaam dat de opsteller van de formule de factor "winst van de investeerder" aan de bovenstaande formule toevoegt.

Artikel 7.3.a van het ontwerp bepaalt dat de bouwinvesteringskosten voor het bepalen van de grondprijzen met behulp van de overschotmethode omvatten: kosten voor de aanleg van technische infrastructuur, sociale infrastructuur, woningbouw, andere bouwwerken; kosten voor uitrusting; kosten voor advies inzake bouwinvesteringen; kosten voor projectmanagement en een aantal andere kostenposten zoals voorgeschreven in het investeringskapitaaltarief.

Volgens de reflectie van de ondernemingen is deze regeling gesloten, andere kosten die niet in de lijst zijn opgenomen, zijn alleen van toepassing in het geval van gebruik van het investeringskapitaaltarief, zoals: onvoorziene kosten voor het ontstaan van werkvolume en prijsinflatiefactoren tijdens de uitvoering van het project; kosten van leningrente, bouwkosten van tijdelijke werken, werken ten behoeve van de bouw, verzekeringen... VCCI beveelt daarom aan dat het opstelbureau de bovenstaande kosten aanvult.

Ook volgens de VCCI bepaalt artikel 7.3.b van het ontwerp dat bedrijfskosten worden berekend als een percentage van de omzet, in overeenstemming met het algemene niveau in de regio. Volgens de feedback van bedrijven is deze regeling onduidelijk en ongepast.

Bedrijfskosten zoals reclame-, verkoop- en bedrijfskosten variëren sterk per sector. Het is daarom lastig om lokaal een gemeenschappelijk niveau te bepalen.

Bovendien is het indelen van de 'lokale gemeenschappelijke grond' in een bestemmingsplan ook niet geschikt, vooral niet in het geval van projecten die plaatsvinden in onontwikkelde gebieden zonder veel grote projecten. De lokale gemeenschappelijke grond is mogelijk niet geschikt voor dat project.

Artikel 7.3.c van het ontwerp bepaalt hoe de winst van investeerders moet worden berekend volgens twee methoden. Volgens de reflectie van ondernemingen zijn de bovenstaande twee methoden niet redelijk, omdat ze de winst van het gehele project niet volledig berekenen volgens de surplusmethode voor investeerders.

Concreet bepaalt de regeling dat de winst alleen wordt berekend over de bouwinvesteringskosten. Het gaat hierbij alleen om de winst van de vastgoedontwikkelingsfase (grondexploitatie), niet om de winst van het gehele project.

Een dergelijke regeling is in strijd met het principe van prijsvorming, omdat prijzen de productie- en bedrijfskosten moeten dekken en winst moeten genereren. Deze regeling ontkent ook het principe van de "tijdswaarde van geld" (vanwege alternatieve kosten, inflatie en risico's) en het principe van de "toekomstige waarde van geld" (d.w.z. dat men bij investeringen in welke sector dan ook moet rekenen op verwachte winst, inclusief bankdeposito's).

De kosten die de investeerder maakt (totale kosten) omvatten in feite alle redelijke kosten die de investeerder moet maken om het project te voltooien (totdat de onderneming is opgericht). De totale kosten moeten de grondgebruiksvergoedingen (of grondwaarde) omvatten - de initiële investeringskosten die de investeerder moet maken om aan zijn financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen.

Als dit type kosten niet wordt berekend, kan worden aangenomen dat de investeerder twee keer grondkosten moet betalen: een keer wanneer deze niet zijn inbegrepen in de uitgesloten kosten bij het bepalen van de grondprijzen (conform deze regeling), en de tweede keer wanneer hij grondgebruikskosten moet betalen (maar deze niet als een soort kosten worden afgetrokken).

Daarom wordt aanbevolen dat de opsteller van de regelgeving de regelgeving zodanig aanpast dat de winst wordt berekend op basis van de totale kosten die investeerders moeten maken om het project te voltooien, totdat het product wordt verkocht om inkomsten te genereren. Deze totale kosten moeten de investeringskosten voor de bouw, de bedrijfskosten en de grondgebruiksvergoedingen omvatten - de initiële investeringskosten die investeerders moeten maken om aan hun financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen.

Artikel 4.2.d van het ontwerpreglement inzake het vaststellen van grondprijzen voor grondtoewijzing en grondhuur in overeenstemming met de voortgang van compensatie, ondersteuning en hervestiging overeenkomstig artikel 257.2.c van de Grondwet 2024.

Bedrijven zijn van mening dat het bepalen van de grondprijs pas mag plaatsvinden als de grond gereed is voor bouwrijp maken en oplevering, zodat er geïnvesteerd kan worden.

Er zijn gevallen waarin de gronduitgifte te klein is en er niet in geïnvesteerd kan worden. Het is dan ook niet raadzaam om de tijd te bepalen om de grond te waarderen. Indien een dergelijke regeling wordt ingevoerd, ontstaan onnodige procedures en zal een niet-synchrone prijsbepalingsmethode nodig zijn, waarbij veel grond wordt toegewezen die niet voldoende is om in te investeren of die geen inkomsten genereert op het geplande gebied.

Daarom moet worden geregeld dat de overschotmethode wordt berekend over het totale projectoppervlak volgens de gedetailleerde bouwplanning of het masterplan tot aan het moment van de grondwaardering, toegewezen volgens de oppervlakteverhouding voor het opgeleverde oppervlak.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html