Wordt in het ontwerpbesluit over grondprijzen rekening gehouden met veel kosten voor bedrijven?

Zonder een volledig overzicht van de kosten is het moeilijk om investeerders aan te trekken.

De Vietnamese Taxatievereniging heeft verklaard dat zij kennis heeft genomen van Regeringsbesluit nr. 12/2024/ND-CP tot wijziging en aanvulling van Regeringsbesluit nr. 44/2014/ND-CP betreffende grondprijzen, alsmede van het ontwerp-Regeringsbesluit betreffende grondprijzen ter uitvoering van de Grondwet nr. 31/2024/QH15.

De Vietnamese Taxatievereniging erkent dat zowel decreet nr. 12/2024/ND-CP als het ontwerp van het nieuwe decreet veel passende bepalingen bevatten die voldoen aan de eisen voor het oplossen van praktische problemen.

De Vietnamese Taxatievereniging heeft echter ook vastgesteld dat de in het decreet en het ontwerpdecreet vastgelegde methode voor grondwaardering op basis van de surplusmethode nog steeds tekortkomingen vertoont. Deze methode berekent namelijk niet nauwkeurig en volledig de totale kosten die investeerders moeten dragen voor de uitvoering van het project en de winst die zij na voltooiing van het investeringsproject zullen behalen. Dit zal het niet alleen moeilijk maken om investeringen aan te trekken, maar ook de grondprijzen tot een onredelijk hoog niveau opdrijven.

Ten eerste, wat betreft de totale investeringskosten.

Decreet 12/2024/ND-CP en het ontwerpdecreet houden onvoldoende rekening met alle soorten kosten bij het bepalen van de totale kosten die investeerders moeten maken om een ​​project te realiseren. De regelgeving berekent alleen de investeringskosten voor grondontwikkeling en omvat niet de initiële kosten die investeerders moeten maken voor de verwerving van grond voor het project, namelijk "grondgebruiksrechten" (tenzij de investeerder door de staat is vrijgesteld van grondgebruiksrechten) en rente op geleend kapitaal. "Dit is onredelijk", aldus de Taxatievereniging.

Ten tweede, wat betreft de winstgevendheid.

In het decreet en beide ontwerpdecreten wordt de winst alleen berekend op basis van de kosten voor grondontwikkeling, en niet op basis van de totale kosten (zoals hierboven vermeld) die de investeerder heeft gemaakt (inclusief grondgebruiksrechten + kosten voor grondontwikkeling + bedrijfskosten). Deze berekening is onvolledig en voldoet niet aan het principe van prijsvorming: de prijs moet de productie- en bedrijfskosten dekken en winst genereren (wat ook niet strookt met de winstberekeningsmethode van de surplusmethode, waarbij de winst wordt berekend op basis van de activawaarde). Het ondermijnt bovendien het principe van de "toekomstige waarde van geld", wat inhoudt dat investeerders, wanneer ze geld hebben om in een bepaalde sector te investeren, winst mogen verwachten, zelfs als ze geld op een bankrekening zetten om rente te ontvangen.

Wat betreft optie 1: In het ontwerp wordt de winst waarop de investeerder recht heeft verward met de kosten die de investeerder moet maken om het project uit te voeren (in het ontwerp staat: Winst omvat kapitaalkosten); winst is immers het bedrag dat de investeerder ontvangt. Kapitaalkosten zijn het bedrag dat de investeerder aan de "financieringsverstrekker" moet betalen.

De kapitaalkosten zijn in wezen de rente die investeerders aan kredietverstrekkers betalen over geleend geld. Het is de winst van de kredietverstrekker, maar een kostenpost voor de kredietnemer. De investeerder profiteert uiteraard niet van deze financiële kosten, maar moet ze betalen. Deze kosten zijn opgenomen in de kostenstructuur van de productie en bedrijfsvoering.

Wat betreft optie 2: De winst van de investeerder wordt alleen berekend op basis van de ontwikkelingskosten, niet op basis van de totale kosten. Dit is geen nauwkeurige en volledige berekening, zoals hierboven is geanalyseerd.

Gezien de bovengenoemde tekortkomingen adviseert de Vietnamese Taxatievereniging dat de totale kosten voor de berekening van de winst voor investeerders correct en volledig als volgt worden berekend: Totale kosten (1) = Kosten grondgebruiksrechten + Ontwikkelingskosten en bedrijfskosten.

Wat de winst voor de investeerder betreft, deze wordt berekend met de formule: Winst voor de investeerder = Percentage x Totale kosten (1).

Wij stellen voor om het element "investeerderswinst" toe te voegen.

Eerder gaf de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) ook al feedback op het ontwerpbesluit betreffende de regulering van grondprijzen.

Volgens VCCI bepaalt artikel 6.3 van het ontwerp een formule voor het bepalen van het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen (= gemiddelde jaarlijkse inkomsten – gemiddelde jaarlijkse uitgaven). Bedrijven hebben aangegeven dat deze regeling onredelijk is, omdat er geen rekening wordt gehouden met de "winst van de investeerder" (deze factor mag niet worden afgetrokken). Het niet bepalen van de winst van de investeerder garandeert geen eerlijkheid in de toegepaste methoden, omdat de investeerder, vergeleken met de formule, zonder winst investeert en exploiteert. Alle overschotten uit de exploitatie van bestaande structuren op het terrein gedurende de gehele leaseperiode (eenmalige betaling) worden aan de staat betaald, exclusief vennootschapsbelasting.

Een dergelijke regelgeving is in strijd met de theorie van het bepalen van gedifferentieerde grondrente; ze vergroot het verschil in grondprijzen bij toepassing van de inkomstenmethode versus de surplusmethode (indien dezelfde planningsinformatie beschikbaar is). Daarom stellen wij voor dat de opstellende instantie het element "winst van de investeerder" aan de bovenstaande formule toevoegt.

Artikel 7.3.a van het ontwerp bepaalt dat de investeringskosten voor het vaststellen van grondprijzen met behulp van de surplusmethode omvatten: kosten voor de aanleg van technische infrastructuur, sociale infrastructuur, woningen en andere bouwwerken; materiaalkosten; advieskosten voor bouwinvesteringen; projectmanagementkosten; en een aantal andere kostenposten zoals vastgelegd in het investeringskapitaalpercentage.

Volgens feedback van bedrijven is deze regelgeving beperkend; andere kosten die niet worden genoemd, gelden alleen voor gevallen waarin investeringskapitaalquota worden gebruikt, zoals: onvoorziene kosten voor een onverwacht hoog werkvolume en inflatie tijdens de projectuitvoering; rentekosten, kosten voor de bouw van tijdelijke constructies, bouwwerken, verzekeringen, enz. Daarom stelt VCCI voor dat de opstellende instantie deze kosten toevoegt.

Volgens VCCI bepaalt artikel 7.3.b van het ontwerp dat bedrijfskosten worden berekend als een percentage van de omzet, conform het algemene niveau in de betreffende regio. Bedrijven hebben aangegeven dat deze regeling onduidelijk en ongepast is.

Concreet gezegd variëren bedrijfskosten zoals reclame-, verkoop- en operationele kosten sterk per sector, waardoor het moeilijk is om een ​​algemeen gemiddeld lokaal niveau vast te stellen.

Bovendien is het definiëren van het projectgebied op basis van de "algemene lokale omstandigheden" ook ongeschikt, vooral in gevallen waarin projecten zich bevinden in onderontwikkelde gebieden met weinig grootschalige projecten, aangezien de algemene lokale omstandigheden mogelijk niet geschikt zijn voor dat specifieke project.

Artikel 7.3.c van het ontwerp beschrijft twee methoden voor het berekenen van de winst van investeerders. Volgens feedback van bedrijven is geen van beide methoden redelijk, omdat ze de winst van de investeerder uit het gehele project, berekend met de surplusmethode, niet volledig in kaart brengen.

Concreet schrijven de regels voor dat de winst alleen wordt berekend op basis van de investeringskosten in de bouw. ​​Het gaat hierbij uitsluitend om de winst uit de fase van de vastgoedontwikkeling (investering in grondontwikkeling), niet om de winst van het gehele project.

Dergelijke regelgeving is in strijd met de principes van prijsvorming, aangezien prijzen de productie- en bedrijfskosten moeten dekken en winst moeten genereren. Deze regelgeving ondermijnt ook het principe van de "tijdswaarde van geld" (vanwege opportuniteitskosten, inflatie en risico) en het principe van de "toekomstige waarde van geld" (wat inhoudt dat men bij investeringen in welke sector dan ook een rendement mag verwachten, zelfs bij het storten van geld op een bankrekening).

In werkelijkheid omvatten de kosten die de investeerder maakt (totale kosten) alle redelijke uitgaven die de investeerder moet doen om het project te voltooien (totdat het bedrijf is opgericht). De totale kosten moeten de grondgebruiksrechten (of de waarde van de grond) omvatten – een initiële investeringskost die de investeerder moet dragen om aan zijn financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen.

Als dit soort kosten dus niet in de berekening worden meegenomen, kan het zijn dat de investeerder tweemaal voor de grond betaalt: eenmaal wanneer deze kosten niet zijn opgenomen in de aftrekbare kosten bij het bepalen van de grondprijs (volgens deze regelgeving), en een tweede keer wanneer er grondgebruiksrechten moeten worden betaald (die echter niet aftrekbaar zijn).

Daarom stellen wij voor dat de wetgevende instantie de regelgeving herziet, zodat de winst wordt berekend op basis van de totale kosten die de investeerder maakt om het project te voltooien tot het moment dat het product is verkocht en er inkomsten worden gegenereerd. Deze totale kosten moeten de investeringskosten voor de bouw, de bedrijfskosten en de grondgebruiksrechten omvatten – de initiële investeringskosten die de investeerder moet dragen om aan zijn financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen.

Artikel 4.2.d van het ontwerp van de regelgeving bepaalt dat de grondprijzen voor grondtoewijzing en grondverhuur worden vastgesteld op basis van de voortgang van compensatie, ondersteuning en herhuisvesting, zoals bedoeld in artikel 257.2.c van de Grondwet van 2024.

Volgens bedrijven zou een grondwaardering pas moeten plaatsvinden wanneer het terrein bouwrijp is gemaakt en klaar is voor investering.

In werkelijkheid zijn er gevallen waarin grond wordt toegewezen in zeer kleine, gefragmenteerde percelen, waardoor investeringen onmogelijk worden. In dergelijke gevallen moet het vaststellen van een tijdstip voor grondwaardering worden vermeden. Dergelijke regelgeving zou onnodige procedures creëren en leiden tot inconsistente waarderingsmethoden voor gebieden waar de toewijzing onvoldoende is voor investeringen of waar geplande gebieden geen inkomsten genereren.

Het is daarom raadzaam om de berekeningsmethode voor het surplus te reguleren op basis van de totale projectoppervlakte volgens het gedetailleerde bouwplan of masterplan tot het moment van grondwaardering, waarbij het surplus proportioneel wordt verdeeld over de overgedragen oppervlakte.

TM

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html