Het inbrengen van landbronnen in de economische ontwikkeling van het land

ER ZIJN VEEL GROTE INKOMSTENBRONNEN UIT LAND DIE GEOPTIMALISEERD MOETEN WORDEN

Gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek ( Ministerie van Financiën ) tonen aan dat de totale inkomsten van de staatsbegroting in de eerste acht maanden van 2025 naar verwachting bijna 1.740.000 miljard VND zullen bedragen, wat neerkomt op 88,5% van de jaarlijkse raming en een stijging van 28,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vooral de begrotingen van veel grote gemeenten zitten "vol" met grondinkomsten.

Grondstoffen en vastgoedproducten zijn enorme hulpbronnen voor economische ontwikkeling.

FOTO: DINH SON

De heer Nguyen Hoang, adjunct-directeur van de Eagle Academy, merkte op dat de spectaculaire groei van de grondinkomsten aantoont dat grond een belangrijke financiële bron wordt voor het land, bedrijven en mensen. Om grondbronnen optimaal te benutten voor economische ontwikkeling, is het echter noodzakelijk om een systematische langetermijnstrategie te ontwikkelen.

De eerste is het effectief benutten van publieke grondfondsen die zich van noord tot zuid uitstrekken. In veel grote steden, zoals Ho Chi Minhstad, Hanoi , Da Nang... is het niet moeilijk om een reeks "gouden" gronden te zien die vroeger hoofdkantoren waren van agentschappen, fabrieken en bedrijven, maar die nu verlaten of tijdelijk in gebruik zijn. Bovendien is er een grote hoeveelheid publieke grond, landbouwgrond en overtollige grond na planning die niet ten volle is benut. Als deze hulpbron blijft verspillen, zal dit zowel de efficiëntie van het grondgebruik verminderen als leiden tot budgetverliezen.

Evenzo moet het overschot aan publieke grond na de fusie van provincies/steden via openbare veilingen worden geëxploiteerd om de inkomsten voor de begroting te maximaliseren en het risico op verlies te elimineren. Aan de andere kant kan de staat publieke grond beschouwen als "startkapitaal" in publiek-private samenwerking (PPS) en BT-projecten om meer maatschappelijke middelen aan te trekken voor infrastructuur, onderwijs, gezondheidszorg en geavanceerde technologie.

Niet alleen het veilen van grond om inkomsten voor de begroting te genereren, ook de manier waarop publieke grond wordt toegewezen , moet selectief zijn. Grond in de buurt van metrolijnen, busstations en zeehavens moet prioriteit krijgen voor compacte stedelijke ontwikkeling volgens het TOD-model om de exploitatiewaarde te verhogen. Grondfondsen in voorsteden en satellietgebieden moeten worden omgezet in groene industriële zones, logistiek en ten behoeve van de herstructurering van de regionale economie. Publieke grond kan niet alleen vanuit een commercieel oogpunt worden bekeken wanneer een deel van het overtollige grondfonds moet worden gereserveerd voor sociale woningbouw en herhuisvesting om het huisvestingsprobleem voor mensen met een laag inkomen op te lossen.

werknemers, migrantenarbeiders. Het is ook noodzakelijk om een aantal kleine openbare terreinen gedurfd om te zetten in parken, parkeerplaatsen en traditionele markten, om het publieke welzijn te vergroten en indirect de aantrekkelijkheid van de stad voor investeerders te vergroten.

"Bij correct gebruik kan overtollige publieke grond een krachtige hefboom worden, die de begrotingsinkomsten verhoogt, grond creëert voor de ontwikkeling van commerciële en industriële diensten en de kwaliteit van het stedelijk leven verbetert. Integendeel, als publieke grond blijft braak liggen, gefragmenteerd wordt gebruikt of willekeurig wordt toegewezen, blijft dit een groot knelpunt dat groei belemmert. De vraag is niet langer of het moet worden geëxploiteerd, maar hoe het moet worden geëxploiteerd. En het antwoord kan alleen liggen in een transparant, openbaar en eerlijk bestuursmechanisme, zodat publieke grond daadwerkelijk een nationale ontwikkelingsbron kan worden en niet het privébezit van een belangengroep," adviseerde de heer Nguyen Hoang, eraan toevoegend dat bij de aanleg van nieuwe routes zoals ringwegen, metro, bruggen, enz., het noodzakelijk is om het grondfonds dat door beide partijen wordt verkregen, uit te breiden om kapitaal voor projecten te veilen. Het overtollige deel zal worden teruggevorderd, ingezet voor andere projecten en geherinvesteerd in de maatschappij. Op metrolijnen is TOD een onvermijdelijke trend om compacte stedelijke gebieden te creëren die als magneten werken om bewoners aan te trekken en zo de druk op grote stedelijke centra te verminderen. Om de druk op de binnenstad/het stedelijk centrum te verminderen, wordt er ook een keten van satellietsteden rond de gordel gevormd. Hierdoor wordt de bevolkingsconcentratie in het centrum beperkt.

"Deze methode was succesvol in de Nguyen Huu Tho-straat (voorheen Nha Be District) in Ho Chi Minhstad, waar de weg aan beide kanten werd verbreed. De gewonnen grond werd geveild en leverde Ho Chi Minhstad een enorme bron van inkomsten op, die het budget voor wegenbouw overtrof. Veel landen hebben bewezen dat TOD niet alleen kosten bespaart, maar ook de waarde van grond rond metrostations en snelbusstations verhoogt. Bij strikt beheer kan deze bron van toegevoegde waarde het budget vormen voor herinvesteringen in infrastructuur", analyseerde de heer Nguyen Hoang.

De vastgoedmarkt wordt beschouwd als een "spiegel" die de gezondheid van de economie weerspiegelt. Een stabiele en transparante markt trekt niet alleen investeringskapitaal aan, stimuleert productie en consumptie, creëert banen, maar verhoogt ook de inkomsten voor de begroting en de sociale zekerheid. Wanneer de markt daarentegen verstoord is, neemt de speculatie toe, fluctueren de prijzen, neemt het maatschappelijk vertrouwen af en heeft dit gevolgen voor het ontwikkelingsbeleid.

Master Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City Universiteit voor Rechten)

DE MARKT ACTIVEREN ZONDER ANGST VOOR EEN ZEEPBEL

Wanneer het grondfonds in exploitatie wordt genomen, stimuleert dit de ontwikkeling van de vastgoedmarkt . Wat is dan de oplossing om te voorkomen dat de markt activazeepbellen en prijsschommelingen creëert? Volgens Master Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law) wordt de vastgoedmarkt beschouwd als een "spiegel" die de gezondheid van de economie weerspiegelt. Een stabiele en transparante markt trekt niet alleen investeringskapitaal aan, stimuleert productie en consumptie, creëert banen, maar verhoogt ook de inkomsten voor de begroting en de sociale zekerheid. Wanneer de markt daarentegen verstoord is, is er sprake van veel speculatie, fluctueren de prijzen, neemt het maatschappelijk vertrouwen af en worden ontwikkelingsbeleid en beleid beïnvloed. Nu Vietnam een nieuwe groeifase ingaat, wordt vastgoed een belangrijke pijler, maar zonder goede controle kan het gemakkelijk in virtuele koorts en zeepbellen vervallen, wat leidt tot macro-economische instabiliteit. Om de markt stabiel en gezond te laten groeien, is het noodzakelijk om oplossingen op elkaar af te stemmen.

De noodzaak om landbronnen in te zetten voor een economische groei met dubbele cijfers in het nieuwe tijdperk

FOTO: DINH SON

Ten eerste is het volgens de heer Ngo Gia Hoang noodzakelijk om een synchroon, volledig juridisch kader te creëren dat geschikt is voor de praktijk om de markt te reguleren. De Grondwet, de Wet op de Vastgoedsector, de Woningwet en aanverwante documenten moeten nauw met elkaar verbonden zijn, duidelijk gereguleerd worden, overlapping voorkomen en haalbaarheid garanderen. Het creëren van een juridisch kader moet zowel investeringen faciliteren als strikt genoeg zijn om speculatie en prijsinflatie te voorkomen en de rechten van burgers en investeerders te beschermen.

Zorg vervolgens voor transparantie en publiciteit van de informatie. De vastgoedmarkt wordt al lang beschouwd als een onvolmaakte markt, omdat informatie over vastgoedproducten (rechtsvorm, planning, enz.) vaak onvolledig is en niet zo breed verspreid als andere soorten producten. Wanneer informatie over planning, grondprijzen, rechtsvorm en voortgang van vastgoedprojecten openbaar is en regelmatig wordt bijgewerkt, zal de markt gezond functioneren en aansluiten op de reële vraag.

Ten tweede, zorg voor grondwaardering en transparante veiling- en biedingsmechanismen. De waardering van staatsgrond moet marktconform zijn, met medewerking van onafhankelijke adviesbureaus en een strikt toezichtsmechanisme, om de waarde van grondgebruiksrechten accuraat weer te geven. Daarnaast moet de organisatie van veilingen en biedingen zorgen voor publiciteit, transparantie en eerlijke concurrentie, waarbij groepsbelangen, 'blauwe en rode teams' die de prijzen opdrijven en winstbejag worden vermeden. Wanneer grondprijzen objectief worden vastgesteld en het veiling- en biedingsproces transparant is, zal de markt stabiel functioneren, wat een eerlijk investeringsklimaat creëert en bijdraagt aan het beperken van het risico op vermogenszeepbellen.

Het is essentieel om de kapitaalmobilisatieactiviteiten van vastgoedondernemingen strikt te controleren en kopers te beschermen. Daarom is het noodzakelijk om de voorwaarden voor de uitvoering van projecten te verscherpen, te eisen dat projecten een volledige juridische status hebben, financiële garanties afgeven voordat kapitaal wordt aangetrokken, standaardcontracten te gebruiken, informatie openbaar te maken... om "spookprojecten" of prijsinflatie te voorkomen. Daarnaast moeten de uitgifte van obligaties en kredietverstrekking voor vastgoed strikt worden gecontroleerd, gericht op haalbare projecten en om financieel zwakke investeerders te beperken.

Belangrijker nog is dat belastinginstrumenten effectief moeten worden ingezet om speculatie te bestrijden. De overheid moet financiële instrumenten, zoals grondgebruikbelasting en inkomstenbelasting op onroerendgoedoverdrachten, flexibel inzetten om speculatieve handel, speculatie en landverlating te beperken. De synchrone toepassing van belasting- en financiële instrumenten zal leiden tot een transparantere, stabielere en gezondere markt.

En tot slot is volgens de heer Ngo Gia Hoang een evenwichtige ontwikkeling van marktsegmenten noodzakelijk. De staat moet een beleid voeren van redelijke grondtoewijzing, waarbij prioriteit wordt gegeven aan sociale woningbouwprojecten en huisvesting voor arbeiders. Tegelijkertijd ondersteunt de overheid preferentiële kredieten en moedigt ze bedrijven aan om in deze segmenten te investeren, waardoor jongeren de kans krijgen om een huis te kopen. Dit zal de markt helpen om te voorzien in de reële behoefte aan woningen, het risico op vastgoedzeepbellen verminderen en bijdragen aan het waarborgen van de sociale zekerheid, waardoor een solide basis wordt gelegd voor duurzame economische ontwikkeling.

Het gebruik van landbronnen om economische groei te bevorderen

Vietnam gaat een belangrijke fase in met als doel om in 2045 een land met een hoog inkomen te worden. Volgens Dr. Dinh The Hien, directeur van het Instituut voor Informatica en Toegepaste Economie, zullen grondbronnen en vastgoedproducten daarom een enorme hulpbron zijn voor de economische ontwikkeling van Vietnam. Momenteel is de waarde van grondbronnen in Vietnam zeer groot, naar schatting ongeveer 3-4 keer het BBP per jaar, berekend tegen marktprijzen. Grond is een belangrijke economische hulpbron, omdat het zowel een productiemiddel (landbouw, industrie, dienstverlening), een kredietgarantiemiddel en een grote bron van inkomsten uit grond (belastingen, grondgebruiksvergoedingen, veilingen) is. De grondprijzen zijn de afgelopen 10-15 jaar voortdurend gestegen, vooral in stedelijke gebieden, in de buurt van industrieterreinen en nieuwe verkeersinfrastructuur, wat ook heeft geleid tot een groot verschil tussen marktprijzen voor grond en staatsprijzen, waardoor het moeilijk is om te beoordelen, te compenseren en te bieden. Met name zijn grondbronnen niet effectief geëxploiteerd, veel gebieden worden voor de verkeerde doeleinden gebruikt, verlaten of gefragmenteerd, wat de algehele economische efficiëntie vermindert.

Grond is niet alleen een ‘grondhuur’, maar ook een springplank voor nationale ontwikkeling.

FOTO: DINH SON

Om de grondbronnen te optimaliseren voor economische groei in het nieuwe tijdperk van het land en om tegen 2045 een land met een hoog inkomen te worden, zei Dr. Dinh The Hien dat het noodzakelijk is om de grondprijzen en het belastingmechanisme te perfectioneren door de kloof tussen staats- en marktprijzen te verkleinen, waardoor de markt transparanter wordt en speculatie wordt verminderd. Het is noodzakelijk om progressieve belastingen te heffen op verlaten en speculatieve grond om hamsteren te beperken en grond te gebruiken voor productie en handel. Om de grondinkomsten voor de staatsbegroting te verhogen, zodat deze kan worden herinvesteerd in infrastructuur, zijn transparante grondveilingen en overdrachtsbelastingen noodzakelijk. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om grondfondsen duidelijk te plannen voor industrie, hightechlandbouw en diensten, waarbij volledige vastgoedinvesteringen worden vermeden. "Bevorder de ontwikkeling van sociale woningen en betaalbare commerciële woningen om aan de reële behoeften te voldoen, in plaats van alleen te focussen op luxe woningen zoals nu. Om grondbronnen effectief te benutten, is het ook noodzakelijk om speculatieve kortetermijnkapitaalstromen naar grond te beheersen en prioriteit te geven aan krediet voor vastgoed ten behoeve van de productie, sociale woningbouw en industrieterreinen. Bevorder kapitaalmobilisatie via obligaties en vastgoedbeleggingsfondsen in plaats van afhankelijk te zijn van bankleningen," benadrukte de heer Hien.

Dr. Dinh The Hien adviseerde ook om technologie en informatietransparantie toe te passen bij het opzetten van een nationale gronddatabase, zodat mensen en bedrijven toegang hebben tot echte prijzen en concrete plannen. Maak planningsinformatie transparant en vermijd het "opblazen van grondprijzen" op basis van geruchten. Wanneer grondprijzen stijgen dankzij infrastructuur, moet een deel van de toegevoegde waarde terugvloeien naar de staat en de gemeenschap via belastingen en stadsontwikkelingskosten. Pas het model van "grondontginning - veiling - herverdeling" toe om eerlijk te zijn tussen investeerders en de samenleving.

Om de voordelen van grond te maximaliseren, moet de staat de belangen van investeerders, bedrijven en burgers goed reguleren. De vastgoedsector moet zich stabiel en duurzaam ontwikkelen, gekoppeld aan productie en reële vraag, in plaats van slechts een speculatief instrument te zijn. Grond is niet alleen "grondpacht", maar ook een springplank voor een doorbraak in het land.

Dr. Dinh The Hien, directeur van het Instituut voor Informatica en Toegepaste Economie

Thanhnien.vn

Bron: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm