Welke "kleur" zal de vastgoedmarkt in 2024 krijgen?

Op korte termijn blijft de markt lastig.

Volgens vastgoeddeskundige Nguyen Van Duc vormen de gewijzigde Wet op de Huisvesting, de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector en de gewijzigde Wet op het Grondbezit, die door de Nationale Vergadering zijn aangenomen, de wettelijke corridors die ervoor moeten zorgen dat de vastgoedmarkt zich gezond en duurzaam ontwikkelt.

Deze wetten treden echter pas begin 2025 in werking en de heer Duc maakt zich zorgen over hoeveel bedrijven en klanten de lasten zullen kunnen dragen en in die tijd zullen kunnen overleven.

Onroerend goed - Welke — Volgens deskundigen is de huizenmarkt niet verbeterd.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) zal de vastgoedmarkt zich echter sterk herstellen. Een reeks projecten lag lange tijd "slapend" in afwachting van een oplossing voor juridische problemen (70% van de problemen van vastgoedbedrijven).

De Grondwet 2024 zal naar verwachting juridische knelpunten wegnemen en veel projecten nieuw leven inblazen en snel op de markt brengen. Nieuwe punten in de Grondwet 2024 hebben grote impact op de betrokken partijen op de vastgoedmarkt.

Volgens vastgoeddeskundige Nguyen Van Duc is het algemene beeld van de vastgoedmarkt niet verbeterd en zijn er op de korte termijn nog steeds problemen.

Wat betreft het segment van rijtjeshuizen en villa's voorspelt deze expert dat het rustig zal blijven en dat de liquiditeit laag zal zijn. Stadshuizen- en villaprojecten in de binnenstad zullen moeilijk te verkopen zijn vanwege de gevolgen van de 'huisidentificatie' en de 'onroerendezaakbelasting'.

De afgelopen jaren hebben vastgoedbedrijven zich vooral gericht op investeringen in hoogwaardige producten. De prijzen van villa's en winkelpanden zijn vrij hoog en in korte tijd "explosief" gestegen. Ze maken producten die gericht zijn op de rijken en staan onverschillig tegenover "betaalbare" producten, die de meerderheid van de mensen bedienen, mensen met een laag inkomen. Wanneer projecten massaal worden geopend met als doel winst te maken zonder voordelen voor de gemeenschap en de maatschappij, betekent dit dat hun bedrijfsstrategie "mislukt".

Tienduizenden appartementen, winkelpanden en resortvilla's zijn bevroren. Bedrijven, klanten en banken zullen hierdoor zware verliezen lijden. Dit is de grootste ramp voor de vastgoedmarkt op dit moment.

In de context dat veel bedrijven geen producten kunnen verkopen, geen kapitaal kunnen omzetten en geen financiële middelen hebben om te herstructureren, worden rekeningen geblokkeerd, terwijl de last van het betalen van rente en de looptijd van bankobligaties zwaar op de schouders van bedrijven drukt. Bovendien liggen veel projecten stil, sommige zelfs met juridische problemen, waardoor bedrijven in een staat van "angst" terechtkomen. Zelfs bedrijven zonder voldoende economisch potentieel zullen... "ten onder gaan", geeft de heer Duc zijn perspectief.

Appartementensegment blijft in prijs stijgen

In het appartementensegment schatte expert Nguyen Van Duc in dat dit momenteel het segment is met de hoogste absorptiegraad op de markt. Het aanbod in dit segment is echter niet verbeterd vanwege het tekort aan gelicentieerde projecten en het feit dat er maar heel weinig appartementsgebouwen in de binnenstad worden gebouwd.

Schaarse projecten, onvoldoende aanbod en daardoor aanhoudend hoge gemiddelde primaire prijzen. De prijzen in dit segment zullen blijven stijgen door hogere grond- en bouwkosten, infrastructuurontwikkeling en verbeterde kwaliteit.

Uit de meest recente statistieken van Savills blijkt dat de appartementsprijzen in Hanoi eind 2023 tussen de 51 en 70 miljoen VND/m² lagen en dat 49% van het aantal verkochte appartementen in deze prijsklasse viel. Daarmee heeft het appartementensegment een nieuwe prijsdrempel bereikt. Appartementen met een prijs boven de 4 miljard VND waren goed voor 42% van het aantal verkochte appartementen in 2023. Appartementen met een prijs tussen de 2 en 4 miljard VND hadden een marktaandeel van 55%. Slechts 3% van de appartementen had een prijs onder de 2 miljard VND.

Ook in Ho Chi Minhstad blijven de prijzen van appartementen stijgen, vooral in projecten in het centrum. De markt is zelfs afwezig geweest voor betaalbare appartementenprojecten met prijzen onder de 25 miljoen VND/m², maar voornamelijk in de midden- en hogere prijsklassen die in aanmerking komen voor kapitaalmobilisatie en transacties.

Volgens een rapport van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad zal de stad in 2023 19 commerciële woningbouwprojecten (met in totaal 17.753 woningen) tellen die in aanmerking komen voor verkoop en huurkoop van toekomstige woningbouwproducten. Het is vermeldenswaard dat het middensegment 5.051 woningen telt, het hogere segment 11.334 woningen en er geen projecten zijn in het betaalbare appartementensegment.

In de sociale woningbouwsector erkende de heer Nguyen Van Duc dat er sprake is van een opleving, met enkele "lichtpuntjes" ten opzichte van 2023. Er investeren echter weinig bedrijven in deze sector vanwege de lastige procedures en ongunstige omstandigheden voor bedrijven. "De nieuwe regelgeving in de gewijzigde Woningwet is opener, waardoor het voor armen gemakkelijker wordt om toegang te krijgen tot sociale huisvesting.

"Het kost echter tijd om de wet in te voeren. De doelstelling van 1 miljoen sociale woningen zal moeilijk te realiseren zijn zoals gepland als de overheid geen strategische visie en praktische en wetenschappelijke methoden heeft in plaats van uitsluitend op bedrijven te vertrouwen. We hebben ons ten doel gesteld om tegen 2030 1 miljoen sociale woningen te bouwen, maar in werkelijkheid ontbreken het kapitaal en de mechanismen nog steeds", aldus de heer Nguyen Van Duc.

De heer Tran Van Binh, secretaris-generaal van VARS, zei dat legaliteit de kwestie is waar bedrijven zich het meest zorgen over maken, omdat het de sleutelfactor is die de vorming en ontwikkeling van vastgoedprojecten bepaalt. De problemen met betrekking tot grondbeleid zullen dan ook worden opgelost, wat een drijvende kracht zal zijn om de vastgoedmarkt te helpen herstellen. De meest voor de hand liggende zijn de planning, bestemmingsplannen en het vergroten van de publiciteit, transparantie en participatie van burgers in de ruimtelijke ordening. Bovendien zal door middel van veilingen en biedingen een eerlijke concurrentieomgeving voor vastgoedbedrijven worden gecreëerd.

Ngan Giang

Bron