Prijzen van appartementen in Hanoi blijven stijgen, district Thanh Oai betaalt borg voor grondveiling, kopers blijven alert om risico's te vermijden

De prijzen van appartementen in Hanoi blijven stijgen, de grondkoorts is vooral een winstbejag van speculanten, 7 gevallen van bestemmingswijzigingen van grond zonder toestemming... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Terwijl de interesse in de meeste andere vastgoedsegmenten en -typen in mei 2024 afnam, waren appartementen in Hanoi het enige segment dat groeide met een rente van 9%. (Foto: Linh An)

Prijzen van appartementen in Hanoi blijven stijgen

Uit big data van Batdongsan.com.vn blijkt dat de appartementenmarkt in Hanoi, na drie opeenvolgende maanden van sterke groei in de eerste helft van 2024, in april 2024 begon te vertragen. In april 2024 daalden de interesse en het aantal aanbiedingen voor appartementen in Hanoi met respectievelijk 30% en 2%. De daling hield echter alleen aan in april; vanaf mei herwonnen de appartementen in Hanoi geleidelijk hun "vorm".

Terwijl de interesse in de meeste andere vastgoedsegmenten en -typen in mei 2024 afnam, waren appartementen in Hanoi het enige segment dat groeide met een rente van 9%. Vergeleken met mei bleef de rente in juni 2024 gelijk.

Sterker nog, na iets meer dan een maand van stagnatie, van eind mei 2024 tot nu, blijven de appartementprijzen een nieuw niveau bereiken. Dit betekent dat de appartementprijzen in Hanoi blijven stijgen.

Zo bleek uit een onderzoek van Batdongsan.com.vn dat appartementen met één slaapkamer en één balkon, afhankelijk van het gebouw, de locatie en de balkonrichting, eind april en begin mei 2024 in het Vinhomes Smart City-project een verkoopprijs hadden van VND 2,4-2,6 miljard per appartement, terwijl de vraagprijs voor dit type appartement momenteel VND 2,7-2,8 miljard per appartement bedraagt. Studio's kosten eveneens VND 1,8-1,9 miljard, een gemiddelde stijging van VND 150-200 miljoen per appartement ten opzichte van juni 2024. Appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers of appartementen met drie slaapkamers en twee badkamers in dit project zijn ook met VND 200-250 miljoen gestegen ten opzichte van ongeveer twee maanden eerder.

Het Gemek-project steeg ook van 2,7-2,8 miljard VND voor appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers naar 2,750-2,9 miljard VND per appartement. Dit project omvat met name appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers, waarbij de eigenaar een prijs van meer dan 3 miljard VND per appartement biedt.

De Nam Trung Yen-appartementen, voornamelijk oude appartementen met twee slaapkamers, stegen ook in prijs, van VND 2,8-3 miljard per appartement naar VND 3,1-3,4 miljard per appartement. De appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers in het Handiresco-project stegen eveneens in prijs, van VND 4-4,2 miljard per appartement in mei naar VND 4,3-4,5 miljard per appartement.

De gemiddelde prijsstijging van 250-300 miljoen VND/appartement vindt ook plaats bij projecten aan de Le Van Luong Street, zoals Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace of appartementen aan de Trung Hoa - Nhan Chinh Street.

Waarom is het Thanh Oai-district in Hanoi plotseling gestopt met landveilingen?

Het district Thanh Oai (Hanoi) heeft de veiling van landgebruiksrechten voor 57 percelen land in het Dam-gebied, het dorp Muc Xa, de gemeente Cao Duong stopgezet en het geld voor aankoopdocumenten en aanbetalingen van klanten teruggegeven, omdat de startprijs opnieuw moest worden vastgesteld.

Truong Son Joint Stock Auction Company, de organisator van de eerste veiling van 57 percelen land in het district Thanh Oai in de gemeente Cao Duong op 17 augustus, kondigde plotseling aan dat ze de organisatie van de veiling zouden staken en het geld voor aankoopdocumenten en aanbetalingen aan klanten zouden teruggeven.

Het bovengenoemde bedrijf meldde dat de eenheid een bericht ontving van het Thanh Oai District Land Fund Development Center met de inhoud: "Stop met het organiseren van de eerste veiling van landgebruiksrechten voor 57 percelen land in het Dam-gebied, dorp Muc Xa, gemeente Cao Duong, district Thanh Oai, Hanoi".

De reden hiervoor is dat het Volkscomité van het district Thanh Oai de startprijs voor de veiling van landgebruiksrechten voor 114 percelen land in de gemeente Cao Duong opnieuw heeft vastgesteld, overeenkomstig het besluit van het Volkscomité van Hanoi.

Volgens de aankondiging ging het eerder om 57 percelen grond in het gehucht Muc Xa, gemeente Cao Duong, met een oppervlakte van 74,63-134,69 vierkante meter, met een startprijs van 8,097 miljoen VND/vierkante meter.

Met de bovenstaande startprijs (exclusief belastingen, toeslagen en kosten) varieert de aanbetaling voor de stukken grond van bijna 121-218 miljoen VND.

Het is bekend dat het district Thanh Oai in augustus geen andere landveilingen zal organiseren.

Eerder, op 10 augustus, organiseerde het district Thanh Oai een veiling van 68 percelen grond in de regio Ngo Ba, in het dorp Thanh Than, in de gemeente Thanh Cao. Deze veiling veroorzaakte ophef onder vastgoedbeleggers en het publiek, omdat de winnende prijs 7-8 keer hoger was dan de startprijs. Van de startprijs van 8,6-12,5 miljoen VND/m², overschreed de hoogste winnende prijs de 100 miljoen VND/m².

Veel mensen denken dat de lage startprijs de reden was dat deze veiling zoveel investeerders aantrok. Met zo'n startprijs hoefden investeerders slechts 20% te storten, wat overeenkomt met ongeveer 200 miljoen VND.

Risico van de koper

De vastgoedmarkt heeft de laatste tijd een sterke prijsstijging doorgemaakt, met name in het appartementensegment, gevolgd door projectmatig vastgoed en percelen in de regio. Met een recente veiling in het district Thanh Oai, die 6 tot 8 keer zo hoog was als de veilingresultaten, wordt de markt echter als te heet, zelfs abnormaal, beschouwd, zowel wat betreft de winnende prijs als het aantal deelnemers.

Uit feitelijke gegevens en de website Batdongsan.com.vn blijkt dat de prijs van residentiële grond in sommige dorpen in de gemeente Thanh Cao, district Thanh Oai, in het tweede kwartaal van 2024 slechts ongeveer 27 tot 30 miljoen VND/m² bedroeg. Deze prijs is met ongeveer 80% gestegen, van ongeveer 15 miljoen VND/m² in 2020 tot bijna 30 miljoen VND/m² in 2024. Het winnende bod op 10 augustus is dus 2,3 tot 3,7 keer hoger dan de huidige verkoopprijs.

Of kijk eens naar een recent onderzoek naar grondprijzen in een aantal voorsteden van Hanoi. Hoewel de grondprijzen zijn gestegen, vooral in plaatsen die zich voorbereiden om wijken of locaties met voordelen op het gebied van infrastructuurontwikkeling te worden, is er geen sprake van een onrealistische stijging zoals het fenomeen van grondveilingen in Thanh Oai.

Neem bijvoorbeeld de grondveiling eind juni in het district Me Linh. De resultaten van de winnende biedingen veranderden niet dramatisch, met prijzen die varieerden van 20 tot 40 miljoen VND/m2. In het district Me Linh is er echter nog ruimte voor ontwikkeling, met een infrastructuursysteem van bruggen tot Ringweg 4, Ringweg 3 en 5. Ook in het district Thach That zijn de grondprijzen op enkele mooie locaties in de gemeente Binh Yen onlangs slechts met een paar miljoen VND/m2 gestegen, ondanks het feit dat er veel nuttige informatie beschikbaar is over de vastgoedmarkt.

Gezien bovenstaande feiten zijn veel experts van mening dat de recente grondkoorts vooral een winstbejag is van speculanten en makelaars. Veel groepen mensen die eerder grond hebben gekocht, gebruiken veilingen in de regio om de prijzen op te drijven en een hogere grondpositie te creëren. Als de geveilde kavels niet verkocht kunnen worden, verliezen ze hun aanbetaling. Volgens de regelgeving moeten deelnemers aan de veiling een aanbetaling doen ter hoogte van 20% van de totale waarde van het perceel of de oppervlakte, berekend op basis van de startprijs.

Volgens online gegevens van Batdongsan.com.vn vertoonde de vastgoedmarkt in Hanoi in de eerste zes maanden van 2024 sterke schommelingen in de rente. Het segment grond en woonvastgoed herstelt zich doorgaans na een dieptepunt in 2023, met een stijging van 118% in het aantal zoekopdrachten ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar; de vraag naar particuliere woningen, rijtjeshuizen en villa's steeg respectievelijk met 33%, 27% en 9%. In de voorsteden kende Dong Anh de sterkste stijging in rente met 104%, Quoc Oai met 101%, Gia Lam met 95%, Hoai Duc met 79% en Thach That met 48%...

Deskundigen verklaarden dit door te stellen dat dit mogelijk te wijten is aan de angst dat de vastgoedprijzen zullen stijgen na de officiële inwerkingtreding van de Grondwet van 2024, de Wet op de Vastgoedondernemingen van 2023 en de Woningwet van 2023. Aan de andere kant zorgt de informatie dat Hanoi ernaar streeft om tegen 2030 vijf nieuwe districten te hebben (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri en Dan Phuong) er ook voor dat grond in deze gebieden de aandacht trekt van veel investeerders.

De heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, voorspelt dat de grondprijzen vanaf het tweede kwartaal van 2025 de belangrijkste hersteltrend zullen inzetten; de huidige "golven" zijn echter slechts lokaal in sommige gebieden. Beleggers doen er daarom goed aan de markt zorgvuldig te onderzoeken en prijsschommelingen te bestuderen via objectieve informatiebronnen.

Ook gezien de situatie waarin de vastgoedprijzen te hoog oplopen ten opzichte van de reële waarde, zijn sommige experts van mening dat het manipuleren van de vastgoedmarkt om virtuele prijzen te creëren zeer gevaarlijk is en kopers direct treft, net als het manipuleren van de aandelenmarkt. Dit zorgt voor een gebrek aan transparantie en instabiliteit op de vastgoedmarkt, terwijl de overheid geen strenge sancties heeft.

Mensen verwachten dat de vastgoedprijzen zullen dalen tot een acceptabel niveau wanneer het nieuwe beheerbeleid en de nieuwe regelgeving van de wet binnenkort van kracht worden. Dit is de oplossing voor mensen die echt snel de mogelijkheid moeten hebben om een ​​huis te bezitten, zoals de overheid beoogt.

Indien het bestemmingsplan wordt gewijzigd, is geen toestemming vereist.

De Grondwet van 2024 bepaalt dat er vanaf 1 augustus 2024 veel meer gevallen van omzetting van grond naar een ander gebruiksdoel zonder vergunning mogelijk zijn.

7 gevallen waarin bestemmingswijzigingen van het land niet nodig waren

Volgens de bepalingen van Clausule 3, Artikel 121 van de Grondwet 2024 is het niet nodig om toestemming te vragen aan de bevoegde autoriteit om het gebruiksdoel te wijzigen, indien het niet onder een van de volgende 7 gevallen van Clausule 1, Artikel 121 van de Grondwet 2024 valt.

Concreet gaat het om de volgende gevallen: het omzetten van rijstbouwgrond, bosgrond voor speciale doeleinden, beschermde bosgrond, productiebosgrond naar andere soorten grond in de landbouwgrondgroep ; het omzetten van landbouwgrond naar niet-landbouwgrond; het omzetten van andere soorten grond naar geconcentreerde veehouderijgrond bij de uitvoering van grootschalige projecten voor geconcentreerde veehouderij.

Het omzetten van niet-agrarische grond die door de staat is toegewezen zonder grondgebruikvergoedingen naar andere soorten niet-agrarische grond die door de staat is toegewezen met grondgebruikvergoedingen of grondpacht; Het omzetten van niet-agrarische grond die geen woongebied is, naar woongebied.

Het omzetten van grond voor de bouw van openbare werken, grond die voor openbare doeleinden wordt gebruikt met zakelijke doeleinden naar grond voor niet-agrarische productie en bedrijven; Het omzetten van grond voor niet-agrarische productie en bedrijven die geen commerciële of dienstverlenende grond is, naar commerciële of dienstverlenende grond.

Bij de transformatie van het land moet rekening worden gehouden met de planning.

Een bestemmingswijziging van het land moet nog steeds voldoen aan de planning en worden goedgekeurd door de bevoegde autoriteiten. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 116 van de Grondwet van 2024.

Dienovereenkomstig is het Volkscomité van het district waar het land zich bevindt de bevoegde autoriteit om de omzetting van het landgebruik goed te keuren.

Oppervlakte van landgebruikconversie in 2024

Momenteel bevat de Grondwet van 2024 geen document waarin de limiet en het maximale oppervlak voor landgebruiksdoeleinden zijn vastgelegd.

De landgebruikslimiet is afhankelijk van de behoeften van de persoon die het landgebruiksdoel wil wijzigen. Het Department of Natural Resources and Environment zal echter de documenten, de noodzaak tot wijziging van het landgebruiksdoel, en het perceel en de planning controleren om te zien of de limiet volledig kan worden gewijzigd.

Het jaarlijkse bestemmingsplan op districtsniveau wordt vastgesteld door de bevoegde autoriteiten.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html