De huizenprijzen schieten omhoog: de rijken houden vast aan het land, de jongeren houden vast aan... zorgen

De rijken bezitten land, de jongeren bezitten… zorgen

Volgens het rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) toont de Vietnamese vastgoedmarkt steeds meer haar grote en belangrijke rol en krijgt deze speciale aandacht van burgers, investeerders en beleidsmakers.

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (nu het Centraal Bureau voor de Statistiek, Ministerie van Financiën ) bedroeg de gemiddelde bijdrage van de bouw- en vastgoedsector aan het totale bbp van het land de afgelopen jaren ongeveer 10%. De vastgoedsector is daar direct verantwoordelijk voor ongeveer 3,5%, goed voor een gemiddelde bijdrage van ongeveer 0,5 procentpunt aan de bbp-groei.

De gemiddelde bijdrage van de bouw- en vastgoedsector aan het BBP van Vietnam bedraagt echter slechts 50% vergeleken met andere landen in de regio.

Het onevenwicht tussen vraag en aanbod heeft de huizenprijzen opgedreven, vooral die van appartementen in grote steden. (Foto: CP)

De omvang van vastgoed ten opzichte van de totale economische activa bedraagt slechts ongeveer 21% - aanzienlijk lager dan de 35% in ontwikkelde landen. De markt biedt dus nog veel ontwikkelingsruimte op de middellange en lange termijn.

Het huidige ontwikkelingsproces vertoont echter veel tekenen van onhoudbaarheid, met name de onevenwichtigheid tussen de productstructuur en de betaalcapaciteit van de meerderheid van de mensen. Hoewel het woningaanbod de afgelopen drie jaar is toegenomen, concentreert het zich grotendeels in het hogere segment, met hoge waarde en voornamelijk gericht op investeringsbehoeften, waaronder speculatie.

Zelfs in voorsteden, waar naar verwachting aan de vraag naar betaalbare woningen wordt voldaan, liggen de werkelijke verkoopprijzen nog steeds ver boven het gemiddelde inkomen van de bevolking. De reële vraag op de markt concentreert zich echter nog steeds in het segment van de betaalbare woningen.

Het onevenwicht tussen vraag en aanbod heeft de huizenprijzen, met name die van appartementen in grote steden, opgedreven en een nieuw prijsniveau gecreëerd dat de inkomensgroei ver overtreft. Dit beperkt niet alleen de toegang tot huisvesting, maar brengt ook het risico van een prijsbubbel met zich mee.

Het wordt steeds moeilijker om een huis te kopen. Voor een appartement met twee slaapkamers van ongeveer VND 5 miljard zou een gezin met een maandelijks inkomen van VND 50 miljoen ongeveer acht jaar nodig hebben als ze hun hele inkomen aan de aankoop van een huis zouden besteden, en tot wel 25 jaar als ze het principe zouden volgen dat de woonlasten niet meer dan een derde van hun inkomen mogen bedragen.

Zelfs sociale huurwoningen, die bedoeld zijn voor mensen met een laag inkomen, zijn niet langer "goedkoop". Een appartement van 60 m2 kost ongeveer 1,5 miljard VND, wat betekent dat een huishouden met het maximale inkomen volgens de regelgeving (40 miljoen VND/maand) nog steeds zo'n 10 jaar moet sparen, of zelfs langer met een lening.

Hierdoor wordt de kloof tussen de groep die wel en de groep die geen vermogen bezit, steeds groter. Onroerendgoedbezitters profiteren nog steeds van de stijgende grondwaarde, terwijl mensen zonder huis het risico lopen om langdurig een huis te moeten huren, ondanks pogingen om hun inkomen te verbeteren. Zonder tijdige oplossingen kan de kloof tussen arm en rijk zelfs generaties lang worden "opgelost", met directe gevolgen voor de sociale zekerheid en duurzame verstedelijking.

Er zijn oplossingen nodig om de sterke stijging van de huizenprijzen af te remmen.

VARS is van mening dat er, om de vastgoedmarkt duurzaam te laten groeien, een oplossing nodig is om de snelle stijging van de huizenprijzen te remmen door het aanbod van betaalbare woningen te verbeteren. Wanneer het aanbod groot genoeg is, zullen de marktprijzen zichzelf reguleren op basis van de werkelijke balans tussen vraag en aanbod.

Ten eerste, versnel de voltooiing van het rechtssysteem en verbeter de handhavingscapaciteit op lokaal niveau. De aanpak van knelpunten bij het ontruimen van bouwterreinen moet transparant en effectief gebeuren, waardoor de uitvoeringstijd van het project wordt verkort en tegelijkertijd de rechten van de burgers worden gewaarborgd.

Het geboortecijfer in Vietnam is in 2024 gedaald tot een historisch dieptepunt, waarbij de stijgende huizenprijzen een belangrijke factor zijn. (Illustratiefoto/CO) — Er moet een oplossing komen om de snelle groei van de huizenprijzen te remmen. (Illustratiefoto/CO)

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de regelgeving voor het innen van een extra bedrag van 5,4%/jaar op grondgebruikskosten af te schaffen en snel een duidelijke methode voor het bepalen van grondgebruikskosten af te kondigen, om zo de kosten voor projectontwikkeling te verlagen en ruimte te creëren voor prijsverlaging van woningen.

Ten tweede is het noodzakelijk om de kapitaalkanalen voor de vastgoedmarkt te diversifiëren om de afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen. De markt voor bedrijfsobligaties moet worden herstructureerd om een effectieve bron van kapitaal op de middellange en lange termijn te worden. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de oprichting van een Nationaal Woningfonds te bevorderen en Real Estate Investment Trusts (REIT's) te ontwikkelen.

Ten derde moeten sociale woningbouw en betaalbare woningbouwprojecten prioriteit krijgen bij de planning en voorzien zijn van stimuleringsmechanismen. Stedelijke ontwikkeling moet gekoppeld worden aan transportinfrastructuur, met name ringwegen, metro en snelwegen, om de stedelijke ruimte te vergroten en de druk op de grondprijzen in het centrum te verminderen. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om een professionele huurmarkt te ontwikkelen, waardoor de mentaliteit van "een huis moeten bezitten om stabiel te leven" afneemt.

In de vierde plaats is het noodzakelijk om een reeks criteria en normen te onderzoeken en bekend te maken voor het monitoren en vroegtijdig waarschuwen voor ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Deze criteria en normen kunnen dienen als basis voor het beoordelen, classificeren en monitoren van de activiteiten van marktpartijen.

Met behulp van dit indexsysteem kunnen beheersinstanties snel signalen van 'afwijking' opsporen, zoals speculatie, een onevenwicht tussen vraag en aanbod, abnormale prijsstijgingen of een lokale daling van de liquiditeit, zodat zij passende interventie- en aanpassingsmaatregelen kunnen nemen.

Door dit proactieve controlemechanisme in te richten, kunnen risico's vroegtijdig en op afstand worden voorkomen en kan de markt worden gestabiliseerd. Zo wordt voorkomen dat problemen pas worden aangepakt als ze zich openbaren, wat kettingreacties veroorzaakt en moeilijk te beheersen is.

Bovendien is het noodzakelijk om de constructie en voltooiing van een uniforme, synchrone en transparante database over de grond-, woning- en vastgoedmarkt in het hele land te versnellen.

Dit zal een belangrijke informatie-infrastructuur vormen waarmee overheidsinstanties, onderzoeksorganisaties en bedrijven de markt snel en nauwkeurig kunnen monitoren, analyseren, voorspellen en bedienen.

"De oprichting van een open, onderling verbonden datasysteem tussen ministeries, sectoren en gemeenten – met inbegrip van informatie over planning, transacties, waarden, juridische status en veranderingen in landgebruik – helpt niet alleen de effectiviteit van monitoring en beleidsvorming te verbeteren, maar draagt ook bij aan het vergroten van de transparantie, het minimaliseren van risico's, het voorkomen van speculatie, prijsmanipulatie en het beschermen van de legitieme rechten van mensen en bedrijven", benadrukte VARS.

Bron: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html