Ruim 270.000 miljard VND aan residentieel vastgoed: welke tycoon heeft het grootste deel in handen?

Meer dan 11 miljard USD aan residentiële vastgoedvoorraad

Uit statistieken uit de financiële verslagen van het derde kwartaal van 2023 van 10 residentiële vastgoedondernemingen op de effectenbeurs blijkt dat de totale waarde van de netto-voorraden per 30 september VND 270.099 miljard (ongeveer USD 11,1 miljard) bedroeg, een stijging van 4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Vergeleken met 30 september 2021 bedraagt de voorraadgroei van deze groep echter maar liefst 35%.

Van deze 10 ondernemingen heeft No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - aandelencode: NVL) de grootste inventariswaarde van ongeveer 137.594 miljard VND, een stijging van 6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze inventarisratio vertegenwoordigt bijna 51% van de totale inventariswaarde van de bovengenoemde groep ondernemingen.

Volgens de financiële toelichtingen bestaat de grootste voorraad van Novaland uit onroerend goed te koop in aanbouw (voornamelijk inclusief grondgebruikskosten, ontwerpadvies, bouwkosten en andere kosten). Deze post bedroeg ongeveer VND 126.796 miljard, goed voor 92,3% van de voorraad.

Novaland zei dat de groep tot 30 september VND 57.025 miljard aan inventaris gebruikte als onderpand voor leningen.

Op de tweede plaats qua inventaris staat Vinhomes Joint Stock Company (stockcode: VHM) met VND 55.104 miljard, een lichte stijging van 1% ten opzichte van eind derde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met eind derde kwartaal 2021 is de inventaris van deze onderneming met 72% gestegen.

Net als Novaland bestaat het grootste deel van de inventaris van Vinhomes uit onroerend goed dat te koop is en in aanbouw is voor VND 52.044 miljard, in stedelijke projecten zoals Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

Een ander bedrijf met een sterk gestegen voorraad is Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (aandelencode: KDH). Aan het einde van het derde kwartaal bedroeg de nettovoorraad van het bedrijf VND 17.153 miljard, een stijging van 35% op jaarbasis en 150% ten opzichte van het einde van het derde kwartaal van 2021.

Het grootste deel van de inventaris van deze unit bestaat uit onafgewerkte onroerende goederen in projecten die worden uitgevoerd om woonwijken te ontwikkelen, zoals Khang Phuc - Tan Tao Residential Area, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...

Nam Long Investment Joint Stock Company (stockcode: NLG) registreerde aan het einde van het derde kwartaal een inventaris van VND 16.800 miljard, een lichte stijging van 4%.

De inventaris van deze groep is geconcentreerd in onafgemaakte projecten zoals het Izumi Project (VND 9,037 miljard), Waterpoint Phase 1 (VND 3,556 miljard), Waterpoint Phase 2 (VND 1,528 miljard), Akari (VND 1,045 miljard) en enkele andere projecten.

Begrijp je het goed?

Niet iedereen begrijpt de betekenis van inventarisposten van een vastgoedbedrijf volledig.

Volgens de heer Nguyen Huu Thanh, adjunct-directeur-generaal en strategisch adviseur van Weland Company, is vastgoed een specifieke bedrijfstak die verschilt van de maakindustrie. Voor maakbedrijven is het logisch dat ze hun producten niet kunnen verkopen als de voorraad toeneemt. Maar bij vastgoed geldt: hoe meer voorraad, hoe groter het grondbezit van het bedrijf.

Zelfs een grote voorraad is een goed teken dat het bedrijf producten beschikbaar heeft die aan klanten geleverd kunnen worden. Een bedrijf dat geen voorraad meer heeft, geeft daarentegen aan dat er geen nieuwe grondstoffen of nieuwe producten meer op de markt te koop zijn. Dit is een teken dat de toekomstige cashflow en de toekomstige verkoop van het bedrijf waarschijnlijk verstoord zullen raken.

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — De grote voorraad laat zien dat vastgoedbedrijven over grote grondfondsen beschikken (foto: Tran Khang).

De heer Thanh zei dat er veel soorten kosten zijn die de inventaris van vastgoedbedrijven vormen. De kosten met een grote waarde zijn de aankoopkosten van projecten, de kosten voor het opruimen van terreinen en de bouwkosten.

Om vastgoedbedrijven te analyseren, is het daarom noodzakelijk om projecten van vergelijkbare omvang te vergelijken wat betreft de kostenstructuur die de voorraad vormt. Bedrijven met een groot aandeel grondopruimingskosten hebben een lagere voorraadliquiditeit dan bedrijven met voornamelijk onafgewerkt vastgoed.

Een belangrijke indicator om de voorraad van een bedrijf te evalueren, is de omloopsnelheid van de voorraad. Deze ratio geeft het aantal keren aan dat de gemiddelde voorraad gedurende een bepaalde periode omloopt.

Volgens de boekhouding geldt: hoe hoger de voorraadomloopsnelheid, hoe sneller het bedrijf verkoopt en hoe minder voorraad er vastzit. Omgekeerd geldt: hoe lager de omloopsnelheid, hoe langzamer het bedrijf verkoopt en hoe meer voorraad er vastzit.

Met behulp van de voorraadomloopsnelheid kunnen we beoordelen of de vraag van klanten naar de goederen van een bedrijf groot is of klein.

Uit gegevens blijkt dat deze index voor de meeste bedrijven in de bovengenoemde groep is gedaald ten opzichte van dezelfde periode twee jaar geleden. Alleen Vinhomes, Khang Dien en Ha Do lieten een stijging zien, met een verbetering in de voorraadopruiming ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

Opvallend is dat bedrijven als Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai en Novaland een lage ratio hebben van slechts 0,01 tot 0,03 rondes/kwartaal.

Bron