Een reeks vastgoedbedrijven "draagt" enorme voorraadwaarden

Uit het samenvattende rapport van het Ministerie van Bouw blijkt dat de vastgoedmarkt in de eerste helft van 2023 nog steeds in een rustige transactiesituatie verkeerde, maar dat in de laatste zes maanden van het jaar het aantal zoekopdrachten naar investeringsfinancieringstransacties zich goed herstelde en dat er steeds meer aanbod van nieuwe projecten kwam.

Wat betreft de vastgoedvoorraad, volgens gegevens van 53/63 gemeenten, bedraagt de vastgoedvoorraad ongeveer 18.808 eenheden, voornamelijk individuele woningen en percelen van projecten. De specifieke voorraad bestaat uit 3.196 appartementen, 6.554 individuele woningen en 7.190 percelen.

Het Ministerie van Bouw heeft ingeschat dat de vastgoedvoorraad in projecten voor appartementen, individuele woningen en grondsegmenten in 2023 over het algemeen zal afnemen.

Hoewel het algemene rapport aangeeft dat de voorraad een dalende trend vertoont, is het duidelijk dat de voorraad op een behoorlijk hoog niveau ligt als we naar de individuele vastgoedbedrijven kijken.

No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL), dat qua inventaris de marktleider is in de vastgoedsector, had eind 2023 een inventaris ter waarde van VND 138.598 miljard, een stijging van 3% vergeleken met het begin van de periode. Dit is bijna gelijk aan de totale inventaris van de twee leidende vastgoedbedrijven, Vingroup Corporation - JSC (HoSE: VIC) en Vinhomes JSC (HoSE: VHM) samen.

Bovendien vertegenwoordigt de inventaris 57% van de totale activa van de onderneming, met een waarde van 129.458 miljard VND (meer dan 93% van de totale inventaris) aan grondfondsen en projecten in aanbouw. Daarnaast zijn er een aantal voltooide projecten en onroerend goed, waarvan het voltooide onroerend goed dat nog aan klanten moet worden overgedragen slechts een zeer klein deel uitmaakt.

Gezien de enorme voorraad moet Novaland een voorziening treffen van bijna 161 miljard VND, 80 keer meer dan begin 2023.

Opvallend is dat de inventaris van de groep de afgelopen jaren altijd meer dan 50% van de totale activa heeft vertegenwoordigd en dat tienduizenden miljarden van dit bedrag worden gebruikt als onderpand voor leningen.

Onroerend goed - Een reeks vastgoedbedrijven 'draagt' enorme voorraadwaarden — Een aantal vastgoedbedrijven dragen enorme voorraadwaarden.

Direct achter Novaland staat de "grote jongen" in de vastgoedsector: Vingroup . Op 31 december 2023 bedroeg de inventaris VND 92.730 miljard, bijna VND 6.000 miljard minder dan aan het begin van de periode.

Hiervan omvat de inventarisstructuur van Vingroup VND 63.354 miljard aan onroerend goed in aanbouw en onroerend goed dat klaar is voor verkoop.

Bij Vinhomes bleef de voorraad steken op VND 52.342 miljard, een daling van 18% (bijna VND 10.000 miljard) ten opzichte van het begin van de periode. De reden hiervoor is dat Vinhomes in 2023 volgens schema 9.800 laagbouwwoningen heeft opgeleverd in de twee projecten Vinhomes Ocean Park 2 en 3, wat heeft bijgedragen aan het genereren van inkomsten en het verminderen van de voorraad.

De inventaris van Vinhomes bestaat momenteel voornamelijk uit onroerend goed te koop in aanbouw met een waarde van meer dan VND 49.407 miljard, wat door de onderneming wordt verklaard. Dit omvat voornamelijk grondgebruikskosten, kosten voor het ontruimen van het terrein, aankoopprijzen van dochterondernemingen die zijn toegewezen als onderdeel van de aankoopkosten van het project, bouw- en ontwikkelingskosten van het ecologische stedelijke gebiedsproject Dream City, het stedelijke gebied Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City en enkele andere projecten.

Hoewel de inventaris niet zo groot is als die van de hierboven genoemde bedrijven, loopt Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH) voorop in de groei van de inventaris.

Eind 2023 registreerde Nha Khang Dien de hoogste voorraad in de geschiedenis van het bedrijf, namelijk 18.787 miljard VND, een stijging van 50,8% ten opzichte van het begin van het jaar.

De inventarisstructuur van de bovengenoemde vastgoedonderneming bestaat voornamelijk uit onafgemaakt vastgoed in de ontwikkeling van woningbouwprojecten, waaronder 8 projecten, goed voor een totale inventaris van bijna 17.700 miljard VND.

Het Khang Phuc-project - Tan Tao-woongebied is goed voor meer dan VND 6.527 miljard; het Doan Nguyen-Binh Trung Dong-project voor meer dan VND 3.380 miljard; en het Binh Trung-Binh Trung Dong-project voor meer dan VND 3.158 miljard. Dit is ook het project met de sterkste toename in inventaris, drie keer hoger dan aan het begin van de periode. Dit is ook de reden waarom de inventarispost van de onderneming snel toenam.

Tegelijkertijd verdubbelde ook het Khang Phuc - An Duong Vuong-project tot meer dan VND 1,233 miljard; het Khang Phuc - Phong Phu 2-project is meer dan VND 1,675 miljard waard; het Khang Phuc - Binh Hung 11A-project is goed voor bijna VND 610 miljard. Daarnaast staat er in de lijst ook één nieuw project dat in 2023 verschijnt: Binh Trung Moi - Binh Trung Dong, goed voor bijna VND 965 miljard.

In tegenstelling tot de snelle groei van Nha Khang Dien, noteerde de voorraad van Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) een lichte daling van 109 miljard VND ten opzichte van het begin van het jaar tot 14.139 miljard VND. Hiervan steeg de voorraad voltooid vastgoed van het bedrijf met bijna 58% tot meer dan 2.500 miljard VND, terwijl de voorraad onvoltooid vastgoed daalde tot 10.892 miljard VND.

Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) , dat ook actief is in de vastgoedmakelaardij, liet een lichte daling zien tot VND 12.199 miljard. Toch vertegenwoordigde het nog steeds meer dan de helft van de activa en was het voornamelijk toegewezen aan 12 belangrijke projecten van de onderneming.

Enkele typische projecten zijn: Het EverRich 2-project met VND 3,597 miljard; het Tropicana Ben Thanh Long Hai-project met VND 1,993 miljard; het Binh Duong-torenproject met VND 2,393 miljard...

Volgens het speciale rapport "De huidige gezondheidsstatus van de Vietnamese vastgoedmarkt" van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) is de grote hoeveelheid voorraad voornamelijk afkomstig van onvoltooide bouwprojecten die moeten worden stopgezet omdat bedrijven niet langer over voldoende middelen beschikken om de uitvoering van het project voort te zetten.

Als we kijken naar de inventariscijfers van tientallen tot honderdduizenden miljarden, zien we dat de inventaris geleidelijk aan een lastig probleem wordt waar elk vastgoedbedrijf een oplossing voor moet vinden .

Bron