De reden waarom appartementen onder de 25 miljoen VND/m2 'uitgestorven' zijn in grote steden: Hanoi ziet af van twee beslissingen met betrekking tot grondveilingen

Onderzoeksgegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed tonen aan dat het segment van betaalbare appartementen (met een prijs onder VND 25 miljoen/m2) - betaalbare woningen - "uitgestorven" is. (Foto: Linh An)

Behoeften aan betaalbare huisvesting worden 'verlaten'

De Vietnamese vastgoedmarkt is geleidelijk aan "opgewarmd" dankzij de stimulerende kracht van het nieuwe aanbod en het ondersteunende beleid van de overheid . De toename van het aanbod, voornamelijk veroorzaakt door het duurdere segment, heeft echter slechts een zeer klein deel van de woonbehoeften van de bevolking gedekt, terwijl de behoeften van de meerderheid van de bevolking - betaalbare woningen - "verwaarloosd" worden, waardoor het onevenwicht tussen vraag en aanbod steeds ernstiger wordt.

Onderzoeksgegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) laten zien dat het segment van betaalbare appartementen (met prijzen onder VND 25 miljoen/m2), betaalbare woningen, de afgelopen jaren is "uitgestorven" en het is heel moeilijk, zo niet onmogelijk, om in Hanoi en Ho Chi Minhstad weer op te duiken.

Uit de VARS-statistieken blijkt dat in de periode 2018-2023 niet alleen het aantal appartementen continu is afgenomen, maar dat ook de aanbodstructuur van appartementen in de twee bijzondere stedelijke gebieden steeds meer uit balans raakt. De aanbodstructuur neigt steeds meer naar het hogere en luxere segment.

In Hanoi bereikte het aandeel nieuw gelanceerde betaalbare appartementen in 2018 35%, daalde in 2019 naar 20% en bedroeg in 2020 nog maar 12%, voordat de mijlpaal werd bereikt. In 2021 en 2022 bleef het aanbod van betaalbare appartementen in Hanoi dalen en bedroeg het nog maar ongeveer 4% van het totale aanbod van te koop aangeboden appartementen.

In Ho Chi Minhstad is het aandeel betaalbare appartementen sinds 2018 scherp gedaald, met dubbele cijfers: van 20% in 2018 naar 0,5% in 2020, om in 2021 volledig te verdwijnen.

Tot de eerste negen maanden van 2024 herstelde het aanbod van appartementen in Hanoi zich aanzienlijk. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod werd echter nog groter toen ongeveer 80% van de appartementen die in de eerste negen maanden van 2024 in Hanoi en Ho Chi Minhstad te koop werden aangeboden, een verkoopprijs had van VND 50 miljoen/m2 of meer.

Ondanks de hoge prijs hebben nieuw gelanceerde projecten of nieuwe lanceringen zeer goede verkoopcijfers behaald, omdat de vraag naar appartementen, zowel voor wonen als investeren, altijd hoog en in stijgende lijn is gebleven. Sommige appartementenprojecten behaalden direct bij de officiële lancering een absorptiegraad van maar liefst 99%.

Deze situatie zorgt ervoor dat de prijzen van appartementen voortdurend stijgen en een nieuw, hoog niveau bereiken op zowel de primaire als de secundaire markt. Dit niveau ligt ver buiten de betaalbaarheid en de inkomensgroei van de meeste mensen.

Uit onderzoek naar de prijsindex voor appartementen, dat de schommelingen van de gemiddelde verkoopprijs van projecten in de steekproef van 150 door VARS geselecteerde en geobserveerde projecten weerspiegelt, blijkt ook dat de gemiddelde verkoopprijs van het steekproefprojectcluster in Hanoi in het derde kwartaal van 2024 bijna 60 miljoen VND/m2 bedroeg, een stijging van 64,0% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019.

De gemiddelde verkoopprijs van projectclusters in Ho Chi Minhstad steeg van VND 49,2 miljoen/m2 naar VND 64,2 miljoen/m2, een stijging van 30,6% ten opzichte van de basisperiode.

In Da Nang liet de marktprijsindex van Da Nang in het derde kwartaal een stijging van 46,2% zien. Dat is hoger dan die van Ho Chi Minhstad, waarbij meer dan 50% van het nieuwe aanbod in het derde kwartaal een prijs had van meer dan 80 miljoen VND/m2.

We kunnen dus stellen dat in grote steden, hoewel de vraag naar betaalbare woningen zeer groot is en niet wordt gedekt, het aanbod van luxe appartementen niet overbodig is en slechts in een bepaald deel van de vraag voorziet.

Wat is de oorzaak?

VARS is van mening dat het moeilijk is om betaalbare woningen te "verschijnen" in de centrale gebieden van Hanoi en Ho Chi Minhstad, omdat het aantal goedgekeurde woningbouwprojecten in de afgelopen jaren slechts "op de vingers te tellen" is. In 2023 en begin 2024 zullen er vrijwel geen nieuwe projecten in het betaalbare woningsegment worden gerealiseerd, en de vastgoedprojecten die worden gerealiseerd, richten zich voornamelijk op het hogere segment.

VARS legde de reden als volgt uit:

Ten eerste is de belangrijkste reden waarom vastgoedontwikkelaars niet zoveel aandacht besteden aan betaalbare woningen, dat de winstmarge in dit segment lager ligt dan in het duurdere segment.

Om betaalbare woningen te bouwen, moeten projectontwikkelaars de kosten optimaliseren, van grondfonds en bouw tot exploitatie. Berekeningen van projectontwikkelaars laten zien dat ontwikkelaars geld verliezen als het kapitaal 1-2 jaar stagneert of de verkoop 1-2 jaar vertraging oploopt, zelfs bij een winstmarge van slechts ongeveer 15%.

Bovendien worden centrale grondfondsen steeds schaarser, zowel nu als in de toekomst. Ze bevinden zich vooral in grote stedelijke gebieden met een reeks infrastructuren en openbare voorzieningen die investeringen vergen. Bovendien stijgen de inputkosten, met name de grondkosten, en zijn de prijzen niet betaalbaar.

Ten tweede , hoewel de overheid veel beleid heeft ingevoerd om de ontwikkeling van sociale en betaalbare woningen te stimuleren, vormen juridische procedures met betrekking tot grond en planning nog steeds grote obstakels. De ingewikkelde vergunningsprocedure, de lange looptijd en het steeds schaarser wordende grondfonds voor woningbouw in grote steden, maken dat projectontwikkelaars zorgvuldig moeten nadenken voordat ze in dit segment investeren.

Bovendien zijn de kredietondersteuningsmaatregelen voor huizenkopers in dit segment niet synchroon geïmplementeerd. Financiële ondersteuningspakketten voor mensen met een midden- en laag inkomen, zoals voorkeursrentes en leenbronnen, kennen nog steeds veel moeilijkheden bij het verkrijgen en ingewikkelde procedures.

Ten derde leveren hoogwaardige projecten hoge winstmarges op en zijn ze niet moeilijk te verkopen. Omdat de vraag naar hoogwaardige woningen, zowel voor residentiële als investeringsdoeleinden, zeer groot is, neemt de vraag vanuit de groep klanten met een hoog inkomen voortdurend toe, samen met de economische ontwikkeling, en vanuit de golf van buitenlandse investeringen, evenals vanuit Vietnamezen in het buitenland, dankzij de nieuwe wettelijke corridor die de eigendomsvoorwaarden voor deze groep "versoepelt".

Sterker nog, het aantal klanten dat bereid is een premie te betalen om de meest beperkte en hoogwaardige producten in het project te bezitten, is niet gering. Dit maakt het betaalbare woningsegment minder aantrekkelijk voor projectontwikkelaars.

Overdracht van meer dan 12,5 hectare grond voor het Urban Housing Project in Duy Tien

Het Volkscomité van de provincie Ha Nam heeft zojuist een besluit uitgevaardigd om 125.012,07 m² grond toe te wijzen aan Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) voor de uitvoering van het project voor de bouw van een stedelijk woongebied in de stad Duy Tien. Hiervan is 11.979,28 m² bestemd voor de bouw van sociale woningen.

Volgens het besluit heeft het Volkscomité van de provincie Ha Nam aan Trung Dong Company 125.012,07 m² grond toegewezen in de wijken Hoang Dong en Tien Noi, stad Duy Tien, voor de uitvoering van het project voor de bouw van een stedelijk woongebied. Hiervan zal 82.882,5 m² worden gebruikt voor de bouw van technische en sociale infrastructuur, waaronder: sociale woningen (11.979,28 m²), culturele instellingen, scholen, groenvoorzieningen, waterbouwkundige werken en verkeerswerken... volgens de goedgekeurde gedetailleerde planning.

Na de bouwinvestering worden de infrastructuurwerken die niet door investeerders worden gebruikt, overgedragen aan lokale overheden en gespecialiseerde instanties voor beheer volgens de regelgeving.

Daarnaast heeft het Volkscomité van de provincie Ha Nam ook 42.129,57 vierkante meter aan woongrond toegewezen aan Trung Dong Company met een gebruikstermijn van 50 jaar. De verkrijger van woonrechten en de koper van huizen die aan woonrechten zijn gekoppeld, hebben recht op stabiel en permanent gebruik van de grond.

Bovendien heeft het Provinciaal Volkscomité 10.409,48 vierkante meter grond in de wijk Tien Noi verpacht aan Trung Dong Company voor commerciële en dienstverlenende activiteiten, in overeenstemming met de wet, voor een periode van 50 jaar.

Het Volkscomité van de provincie Ha Nam stelde dat de methode voor grondtoewijzing en -pacht niet het veilen van grondgebruiksrechten is, noch het aanbieden van een bod om investeerders te selecteren voor de uitvoering van projecten met grond. Het Volkscomité van de provincie Ha Nam verzocht het Volkscomité van de stad Duy Tien om samen te werken met de autoriteiten van de wijken Hoang Dong en Tien Noi, het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om de grens vast te stellen en het land over te dragen aan Trung Dong Company, en tegelijkertijd de voortgang van de landwinning en het bouwrijp maken van het resterende gebied binnen de projectgrens te versnellen.

Het Provinciaal Volkscomité heeft Trung Dong Company ook verzocht om de middelen te concentreren om het project snel uit te voeren. Na voltooiing van de projectwerkzaamheden zal het bedrijf de infrastructuur en het ongebruikte land aan de lokale overheid moeten overdragen.

De relevante afdelingen en agentschappen blijven het bedrijf coördineren en ondersteunen bij het uitvoeren van investeringsprocedures, het betalen van grondgebruikvergoedingen en het uitvoeren van het project in overeenstemming met de wet.

Het stedelijke huisvestingsproject in de stad Duy Tien is een van de belangrijke projecten om de stedelijke infrastructuur te ontwikkelen, te voldoen aan de huisvestingsbehoeften van de bevolking en bij te dragen aan de sociaaleconomische ontwikkeling van de plaats.

Hanoi: Schaf 2 besluiten af ​​met betrekking tot veiling van landgebruiksrechten

Het Volkscomité van Hanoi heeft zojuist Besluit nr. 67/2024/QD-UBND uitgevaardigd, waarmee twee besluiten over de regelgeving inzake de bevoegdheid om de startprijs voor het veilen van grondgebruiksrechten voor de toewijzing van grond met grondgebruiksvergoedingen of voor het leasen van grond in Hanoi, worden ingetrokken. Het besluit treedt in werking op 1 december 2024.

Het Volkscomité van Hanoi heeft met name Besluit nr. 19/2019/QD-UBND van 15 oktober 2019 van het Stedelijk Volkscomité ingetrokken. Dit besluit regelt de bevoegdheid om de startprijs goed te keuren voor de veiling van grondgebruiksrechten voor de toewijzing van grond met grondgebruiksvergoedingen of voor het leasen van grond in de stad Hanoi.

Tegelijkertijd heeft de stad ook Besluit nr. 07/2023/QD-UBND van 21 april 2023 van het Stadscomité van Volkszaken ingetrokken tot wijziging van artikel 1 van Besluit nr. 19/2019/QD-UBND van 15 oktober 2019 betreffende de regelgeving inzake de bevoegdheid om de startprijs van de veiling van grondgebruiksrechten goed te keuren voor de toewijzing van grond met grondgebruiksvergoedingen of voor het leasen van grond in de stad Hanoi.

Overeenkomstig zal het Volkscomité van Hanoi in Besluit nr. 07/2023/QD-UBND de startprijs goedkeuren voor de veiling van landgebruiksrechten voor de toewijzing van land met landgebruiksvergoedingen of voor de verhuur van land met een eenmalige betaling voor de volledige leaseperiode, van toepassing op percelen of landoppervlakten met een waarde van 30 miljard VND of meer.

Het besluit treedt in werking op 1 december 2024.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html