Waar hebben mensen baat bij?

Volgens Nguyen Tri Hieu, expert op het gebied van bankieren en financiën, moeten toekomstige woningbouwprojecten volgens de huidige wetgeving over een bankgarantie beschikken voordat ze verkocht kunnen worden. Dit is bedoeld om kopers te beschermen tegen investeerders die virtuele projecten opzetten en projecten achter op schema uitvoeren.

Sinds 2015 zijn er weliswaar regels voor garanties, maar er zijn tot nu toe geen officiële statistieken die laten zien hoeveel projecten door banken zijn gegarandeerd en hoeveel klanten hun rechten beschermd hebben gekregen...

Daarom stelde de heer Hieu voor om de regelgeving aan te scherpen om investeerders te dwingen hun verplichtingen na te komen. Huizenkopers moeten een bankgarantie kunnen overleggen om alle rechten te waarborgen bij de aankoop van toekomstige woningen.

Regelgeving over het garanderen van toekomstige huisvesting: welke voordelen krijgen mensen? - 1 — Regelgeving over garanties voor toekomstige woningbouwprojecten fungeert als een 'schild' om kopers te beschermen.

Veel juristen zijn ook van mening dat, ondanks deze garantiebepaling, mensen in werkelijkheid veel investeerders tegenkomen die te laat zijn met het opleveren van hun huis, ondanks klachten, rechtszaken en verzoeken om hulp overal. Daarom is het noodzakelijk om het doel van de bepaling over garanties voor toekomstige woningen te begrijpen. Deze wettelijke bepaling is specifiek bedoeld om de rechten van huizenkopers te beschermen - zij die benadeeld worden bij vastgoedtransacties omdat ze weinig kennis hebben van de koop- en verkoopprocedures, weinig informatie hebben over het project en niet gekwalificeerd zijn om het project tijdens de uitvoering te begrijpen, te monitoren en te beheren.

Ondertussen is de bank een gerenommeerde entiteit, die in staat is de gezondheid van de onderneming te beheren en te bewaken op het gebied van financiën, cashflow, inkomsten, voortgang... De bank is volledig in staat om huizenkopers garanties te bieden.

Advocaat Nguyen Ngoc Hung, hoofd van het advocatenkantoor Ket Noi, stelde voor om een compensatieregeling in te voeren voor te late oplevering. Hierin zouden boetes voor te late oplevering, huurkosten tijdens de periode van te late oplevering en andere compensatieregelingen ter ondersteuning van mensen opgenomen moeten worden.

Het is zelfs nodig om de garantieperiode te verlengen totdat het certificaat van het grondgebruiksrecht aan de bevolking is overhandigd. Hiervoor is het nodig dat de investeerder over activa en een vast geldbedrag beschikt om deze verplichting te kunnen garanderen.

Bovendien zijn velen bezorgd dat deze regeling voor meer problemen voor kopers zal zorgen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), analyseerde dat de garantieregelingen bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen de huizenprijzen verhogen die huizenkopers moeten betalen.

De investeerder moet een "bankgarantievergoeding" betalen, die doorgaans ongeveer 2% van de totale waarde van het gegarandeerde onroerend goed bedraagt. Dit is een zeer waardevol commercieel woningbouwproject, dus de "garantievergoeding" is ook erg hoog. De bankgarantievergoeding wordt door de investeerder vooraf aan de bank betaald, maar is inbegrepen in de kostprijs, waardoor de verkoopprijs van de woning stijgt en de koper deze uiteindelijk moet betalen.

Ten tweede, volgens de voorzitter van HoREA, komen de "signalen" van de garantieregeling bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen vrijwel alleen "ten goede" aan commerciële banken. De meeste commerciële banken die "garanties" verstrekken, zijn namelijk dezelfde banken die krediet hebben verstrekt aan investeerders om te investeren in de bouw en ontwikkeling van dat project en die dat project als onderpand hebben gebruikt...

Circulaire 11/2022 van de Staatsbank van Vietnam betreffende bankgaranties treedt in werking op 1 april 2023, inclusief regelgeving over garanties voor toekomstige huisvesting.
In de circulaire is bepaald dat de investeerder, na ondertekening van het verkoopcontract, dit contract naar de commerciële bank moet sturen om de afgifte van een garantiebrief voor de koper te verzoeken.
Een commerciële bank is bevoegd om toekomstige huisvesting (ook wel papieren huisvesting genoemd) te garanderen wanneer haar oprichtings- en exploitatievergunning of de wijziging of aanvulling daarop van de oprichtings- en exploitatievergunning van de commerciële bank de inhoud van de bankgarantie-activiteiten vastlegt en het haar niet verboden, beperkt, geschorst of tijdelijk is verboden toekomstige huisvesting te garanderen.

Ngoc Vy

Bruikbaar
Emotie
Creatief
Uniek
Toorn