Vastgoedmarkt ‘stormachtig’, verborgen abnormale factoren

(Dan Tri) - Deskundigen zijn van mening dat de vastgoedmarkt zich heeft hersteld, maar dat het herstel nog steeds traag verloopt, dat de markt qua segmenten en locaties ongelijk verdeeld is en dat er sprake is van enkele potentieel ongewone factoren.

Prijsstijging te snel

Volgens een rapport van het Ministerie van Bouw zijn de prijzen van appartementen in Hanoi het afgelopen kwartaal sterk gestegen, met een stijging van 4-6% per kwartaal en 22-25% per jaar voor nieuwbouwprojecten. Vooral de verkoopprijs van bestaande appartementen is fors gestegen, op sommige plaatsen zelfs met 35-40% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

De hoofdeconoom van BIDV , de heer Can Van Luc, merkte op dat de vastgoedmarkt herstelt, maar dat dit niet altijd even soepel verloopt en dat er veel potentieel ongewone factoren zijn.

Volgens hem zijn de vastgoedprijzen tussen 2019 en nu met 50-70% gestegen, vooral in het segment van appartementen en grond, als gevolg van een tekort aan aanbod.

De heer Luc wees er ook op dat de hypotheekleningen langzaam stegen, slechts een derde vergeleken met de leningen voor vastgoedinvesteringen. Dit toont aan dat de huizenprijzen nog steeds hoog zijn, waardoor mensen aarzelen om geld te lenen voor de aankoop van een huis. Hij adviseerde bedrijven om de verkoopprijzen aan te passen naar een redelijker niveau.

Volgens deskundigen wordt verwacht dat de nieuwe beleidsmaatregelen die onlangs zijn aangenomen op het gebied van grond en huisvesting (zoals de resolutie over de vastgoedmarkt en sociale huisvesting, het testen van speciale mechanismen en het wegnemen van belemmeringen voor projecten, het testen van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten, enz.) aanzienlijke veranderingen op de markt teweeg zullen brengen.

Ondanks pogingen om het beleid aan te passen, blijft het bezitten van een eigen huis een lastig probleem voor de Vietnamezen, vooral voor de jongere generatie.

Mevrouw Nguyen Hoai An, Senior Director van het CBRE-filiaal in Hanoi, vertelde onlangs over de prijzen van appartementen: "Dit is bijna de eerste keer dat de prijzen van appartementen in Hanoi in zo'n korte tijd zo snel zijn gestegen."

Volgens haar blijkt uit historische analyses dat de appartementenprijzen in Hanoi de afgelopen tien jaar gemiddeld met 5% per jaar zijn gestegen. Zelfs in de periode 2009-2019 fluctueerden de prijzen nauwelijks, er waren periodes van prijsdaling en een gemiddelde prijsstijging van slechts 2% per jaar. Vanaf 2022 tot nu zijn de appartementenprijzen in deze stad pas snel gaan stijgen.

Vastgoeddeskundige Le Dinh Chung zei dat de trend van stijgende vastgoedprijzen onvermijdelijk is. Het feit dat vastgoedprijzen in zeer korte tijd sterk stijgen, is echter abnormaal.

Een appartementengebouw in Hanoi (Foto: Tran Khang).

"De belangrijkste reden voor de hoge vastgoedprijzen is dat, hoewel het aanbod is verbeterd, het nog steeds erg schaars is in vergelijking met de vraag. De hoge investeringskosten hebben ervoor gezorgd dat beleggers hogere winstverwachtingen hebben", aldus de heer Chung.

Het identificeren van de 'medeplichtige' aard van speculatie

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), stelde vast dat de prijzen van appartementen de laatste tijd ongewoon zijn gestegen, vooral in Hanoi.

Hij is van mening dat dit fenomeen zeker beïnvloed wordt door belangengroepen, terwijl de economische context, de markt en het inkomen van de mensen zich nog niet hebben hersteld. "De huizenprijzen zijn hoog, maar er vinden weinig transacties plaats. Dit zou een truc kunnen zijn van een investeringsgroep met onduidelijke doelen", schatte de heer Dinh openhartig in.

Volgens hem kunnen deze belangengroepen prijsopdrijvende trucs uithalen doordat het aanbod van appartementen problematisch is. De afgelopen jaren zijn er geen nieuwe projecten goedgekeurd voor investeringsvergunningen.

Projecten op de markt zijn meestal oude projecten die opnieuw worden gekocht en verkocht. Het aanbod is zowel beperkt als van slechte kwaliteit, het aanbod voor mensen met een laag inkomen is zeer beperkt en de productstructuur is niet geschikt.

Mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt, zei dat de markt, naast de resultaten van vraag en aanbod, ook tekenen van "opwarming" vertoont. Deze situatie komt tot uiting in grondspeculatie, stijgende huizenprijzen en de opkomst van ondoorzichtige vastgoedtransacties.

Veel kleine beleggers stappen de markt op voor speculatieve doeleinden, waardoor de vastgoedprijzen onredelijk stijgen. Ook in het appartementensegment zijn tekenen van "opwarming" te zien, met steeds hogere verkoopprijzen voor verkochte appartementen dankzij de "hulp" van enkele speculatieve partijen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm