De vastgoedmarkt van Ho Chi Minh City is steeds meer gedifferentieerd

Hoewel de vastgoedmarkt zich herstelt, wordt het onderscheid steeds duidelijker. Speculatieve producten zonder exploitatiewaarde laten nog geen grote verbetering zien, maar producten die direct cashflow kunnen genereren, hebben positieve transacties opgeleverd.

Hoewel de vastgoedmarkt zich herstelt, wordt het onderscheid steeds duidelijker. Speculatieve producten zonder exploitatiewaarde laten nog geen grote verbetering zien, maar producten die direct cashflow kunnen genereren, hebben positieve transacties opgeleverd.

Ooit was hij een 'speler' die zich specialiseerde in swing trading, maar toen de markt veranderde, veranderde de heer Hoang Minh, een vastgoedinvesteerder uit Ho Chi Minh City, zijn strategie.

De heer Minh zei dat hij, toen de markt bruiste, in de eerste verkoopfase alleen een appartement of een stuk grond hoefde te storten om het direct tegen een hogere prijs te kunnen verkopen en een hoge winst te behalen. Maar toen de markt vertraagde, was het niet langer eenvoudig. Het stuk grond in de buitenwijk dat hij eerder had gekocht, was niet langer liquide. Het aantal kopers daalde sterk, terwijl degenen die moesten verkopen, gedwongen werden hun prijzen fors te verlagen. Deze investeerder besefte dat als hij zijn speculatieve strategie zou voortzetten, hij, net als veel andere investeerders, in een situatie van "overaanbod" zou kunnen belanden.

Na lang wikken en wegen besloot hij zijn strategie te wijzigen. In plaats van zich alleen te richten op producten met 'surf'-elementen, ging hij op zoek naar activa die direct te exploiteren waren om een ​​stabiele cashflow te creëren.

Eind vorig jaar besloot meneer Minh een appartement met één slaapkamer te kopen in District 7 (HCMC) voor 2,5 miljard VND. Dit project is afgerond, met een grote woongemeenschap en verhuurd aan vele buitenlandse experts. Nadat hij de binnenhuisinrichting had voltooid, verhuurde hij het snel voor 13 miljoen VND per maand.

Volgens de heer Minh is investeren in onroerend goed niet absoluut veilig om kapitaal te behouden, maar is het noodzakelijk om te kiezen voor "defensieve" segmenten. Dat wil zeggen dat het onroerend goed zowel prijsstijgingen over 3-5 jaar kan doorstaan ​​als op korte termijn een stabiele cashflow kan genereren.

Een recent rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) wees er ook op dat appartementen meer dan vijf jaar geleden door velen werden beschouwd als een soort 'consumentenbezit' en moeilijk te vergelijken waren met andere vastgoedsegmenten. Maar nu de balans tussen vraag en aanbod steeds meer naar de vraag kantelt, gaan de appartementprijzen een langdurige stijgingscyclus in die veel andere segmenten ver overtreft.

De prijzen van appartementen stijgen voortdurend en bereiken een nieuw niveau, waardoor ook de huurprijzen de neiging hebben te "stijgen", met een gemiddelde stijging van 10-20% in 2024. In het stadscentrum zijn er bijna geen appartementen met een huurprijs onder de 10 miljoen VND/maand, de gebruikelijke huurprijs van appartementen met 1 slaapkamer ligt op 10-15 miljoen VND/maand en voor appartementen met 2 slaapkamers op 15-20 miljoen VND/maand.

Naast de impact van de toegenomen huurvraag hebben de voortdurend stijgende appartementprijzen ook een directe invloed op de prijsstrategie van verhuurders. Wanneer de woningprijzen stijgen, worden verhuurders gedwongen de huurprijzen te verhogen om winst te garanderen en de investeringskasstroom in evenwicht te brengen.

In werkelijkheid wordt de winstmarge op het huren van appartementen echter steeds lager, omdat de huurprijs de stijging van de huizenprijzen niet kan bijbenen. De huurprijsstijging bedraagt ​​in 2024 slechts ongeveer de helft van de huizenprijs, ervan uitgaande dat de winstmarge op het huren van appartementen in Vietnam slechts onder de 4% ligt, doorgaans onder de 2%, lager dan sparen.

Gezien het gebrek aan primaire bronnen, vinden de secundaire overdrachtsactiviteiten op de markt volop plaats. Gegevens van het Dat Xanh Services Research Institute tonen aan dat het nieuwe aanbod voornamelijk de volgende fase van bestaande projecten betreft, waardoor de markt een verschil in overdrachtsprijzen van 10-20% registreerde ten opzichte van secundaire projecten. Veel high-end projecten die net zijn opgeleverd, hebben ook een stijging van de overdrachtsprijzen van 15-25%.

De heer Tran Hien Phuong, algemeen directeur van Seaholdings, erkende dat de cashflow weer op gang komt, maar de manier waarop de markt functioneert, zal aanzienlijk anders zijn dan voorheen. Klanten zijn nu kieskeurig en kiezen vaak voor projecten met de juiste juridische procedures; of bij secundaire projecten accepteren ze de aankoop pas wanneer het appartement een 'pink book' heeft, is voltooid, alle nutsvoorzieningen heeft en direct kan worden geëxploiteerd.

Volgens de heer Phuong is de markt per regio verschillend. Op sommige plaatsen is de liquiditeit nog steeds laag, hoewel de prijzen scherp zijn gedaald, maar op plaatsen met een reële vraag zijn de prijzen snel hersteld. Dit toont aan dat de markt steeds meer op reële vraag gebaseerd is, in plaats van op speculatie.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html