"De markt is vrijwel volledig verstoken van betaalbare commerciële appartementen."

De residentiële vastgoedmarkt raakt "oververhit".

Met name de officiële ingangsdatum van 1 augustus 2024 voor de Woningwet 2023, de Wet op de Vastgoedsector 2023 en de Grondwet 2024, vijf maanden eerder dan eerder gepland, heeft bijgedragen aan de voltooiing van het juridische kader voor de vastgoedmarkt en het inluiden van een nieuwe cyclus voor de markt richting meer veiligheid, gezondheid en duurzaamheid. Vastgoedsegmenten, van residentieel en commercieel tot industrieel vastgoed, vertonen positieve groeisignalen met de realisatie van vele nieuwe projecten.

De woningmarkt begint tekenen van opleving te vertonen.

Tijdens de presentatie van het rapport over de vastgoedmarkt voor het derde kwartaal en de eerste negen maanden van 2024, verklaarde mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van VARs IRE, dat de residentiële vastgoedmarkt tekenen van "opwarming" begint te vertonen.

Het verhaal rond de grondveilingen is dan ook actueler dan ooit, met veilingen die "de hele nacht" doorgaan en waarbij honderden, zelfs duizenden mensen bereid zijn "te slapen en te eten" om een ​​plekje te bemachtigen. De winnende biedingen zijn ook recordhoog, vergelijkbaar met grond in projecten met een goed ontwikkelde infrastructuur.

De oververhitte markt wordt verder aangewakkerd door het appartementensegment, waar de prijzen zowel op de primaire als de secundaire markt voortdurend nieuwe recordhoogtes bereiken. De grote vraag heeft ertoe geleid dat duizenden appartementseigenaren regelmatig worden gebeld met de vraag of ze hun woning willen verkopen. Ondanks de stijgende prijzen laten nieuw gelanceerde appartementenprojecten een zeer goede absorptie zien.

Naast appartementenprojecten hebben ook diverse recent gelanceerde laagbouwprojecten van grote projectontwikkelaars recordaantallen boekingen behaald, ondanks de steeds hogere prijzen. Veel woningen op toplocaties zijn niet alleen duur, maar kopers/investeerders moeten ook een premie betalen om hun aankoop te bemachtigen.

Naast de gevolgen van vraag en aanbod vertoont de markt echter ook tekenen van oververhitting. Dit is zichtbaar in grondspeculatie, die de huizenprijzen opdrijft, en in het ontstaan ​​van ondoorzichtige vastgoedtransacties. Veel kleine beleggers betreden de markt met het doel om op korte termijn te handelen, waardoor de vastgoedprijzen onredelijk hoog oplopen. Het fenomeen van "oververhitting" is ook merkbaar in het appartementensegment, met steeds hogere vraagprijzen voor bestaande appartementen, mede dankzij bepaalde speculatieve groepen.

Al deze problemen komen voort uit tekorten in de toeleveringsketen, hoewel de situatie inmiddels verbeterd is.

Mevrouw Mien verklaarde specifiek dat de residentiële vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024 een aanbod van 22.412 te koop aangeboden woningen registreerde, met ongeveer 14.750 nieuwe woningen op de markt. Dit betekende een daling van 25% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een stijging van 60% ten opzichte van dezelfde periode in 2023.

In de eerste negen maanden van 2024 werden er 38.797 nieuwe producten te koop aangeboden. Het aanbod bleef sterk gediversifieerd, waarbij 70% van het nieuwe aanbod afkomstig was uit het appartementensegment. Producten met een prijs van 50 miljoen VND/m2 of hoger domineerden de markt. Betaalbare commerciële appartementen waren vrijwel afwezig. Regionaal gezien was het noorden koploper in het nieuwe aanbod met 46%, gevolgd door de centrale regio met 29% en het zuiden met 25%.

Uit de onderzoeksgegevens van VARS blijkt ook dat, hoewel het aanbod zich voornamelijk in het hogere en luxesegment bevindt, de gehele markt in het derde kwartaal ongeveer 10.400 succesvolle transacties telde, wat overeenkomt met een absorptiegraad van 51%. Dit weerspiegelt de interesse van de markt in nieuwbouwprojecten, ondanks het feit dat het merendeel van het nieuwe aanbod volgens hoge standaarden wordt opgeleverd en de investeringskosten, met name de grondkosten, stijgen.

Het transactievolume en de absorptiegraad daalden respectievelijk met 25% en één procentpunt ten opzichte van het vorige kwartaal, maar stegen met respectievelijk 80% en 28 procentpunten ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Appartementtransacties bleven dominant en vertegenwoordigden 71% van het totale aantal woningtransacties in het derde kwartaal, waarbij nieuwe appartementenprojecten een gemiddelde absorptiegraad van 75% noteerden. Sommige appartementenprojecten in Hanoi bereikten zelfs kort na de lancering een absorptiegraad van 90%.

Appartementtransacties bleven dominant en vertegenwoordigden 71% van het totale aantal woningtransacties in het derde kwartaal.

De trend om kleinere appartementen te bouwen om de totale vastgoedwaarde te verlagen, beter afgestemd op de behoeften en financiële mogelijkheden van alleenstaanden en jonge gezinnen, wordt steeds duidelijker. Dit type vastgoed biedt bovendien de beste liquiditeit.

Hoge verkoopprijzen zorgen ervoor dat de vraag verschuift naar hogere prijzen.

In totaal werden er in de eerste negen maanden van 2024 30.589 succesvolle transacties geregistreerd, 2,5 keer zoveel als in dezelfde periode van 2023. Veel nieuwe projecten die eind september van start gingen en waarvoor reserveringen mogelijk waren, genereerden ook enorm veel interesse en aanbetalingen.

Wat de prijzen betreft, blijven de huizenprijzen hoog, zowel op de primaire als de secundaire markt, met name in het appartementensegment. Dit komt door het steeds ernstiger wordende onevenwicht tussen vraag en aanbod, aangezien het aanbod, ondanks verbeteringen, nog steeds moeite heeft om aan de vraag te voldoen. Bovendien wordt het merendeel van het nieuwbouwaanbod nog steeds volgens hoge standaarden gebouwd, wat resulteert in hogere investeringskosten, met name voor de grond.

De huizenprijzen in Hanoi blijven hoog.

Concreet bleven de prijzen op de primaire markt in Hanoi in het derde kwartaal sterk stijgen, zonder dat daar een einde aan leek te komen, terwijl het aanbod geleidelijk verbeterde. Nieuwe projecten, van laagbouw tot hoogbouw, met name in het hogere en luxe segment, bleven veel belangstelling trekken. Dit zorgde voor een dynamiek die de prijzen van appartementen op de secundaire markt hoog hield, hoewel de liquiditeit na een periode van snelle groei geleidelijk stabiliseerde.

De vraag naar vastgoed, zowel voor eigen bewoning als voor investeringsdoeleinden, verschuift steeds meer naar de voorsteden, provincies en steden rondom de twee speciale stadsgebieden, en naar de secundaire markt met meer betaalbare opties. Appartementen en huizen met een prijs onder de 3 miljard VND zijn zeer gewild in Hanoi en Ho Chi Minh -stad.

Le Trang

Bron: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html