Belasting op onroerend goed en aandelenwinsten: correct, maar niet schokkend

Het belasten van beleggingsinkomsten is gebruikelijk, maar Vietnam moet zich baseren op het beleid van andere landen. Zo staat de VS toe dat verliezen worden doorgeschoven naar het volgende jaar, zodat er minder belasting betaald hoeft te worden, of heft Singapore een zeer lage of geen belasting op de rente op effecten om investeringen te stimuleren.

Het ministerie van Financiën heeft voorgesteld om de inkomstenbelasting te heffen op de overdracht van onroerend goed door particulieren, door het belastbare inkomen te vermenigvuldigen met het belastingtarief van 20% voor elke overdracht - Foto: NGOC HIEN

Het Vietnamese ministerie van Financiën vraagt ​​om commentaar op het ontwerp van de herziene wet op de inkomstenbelasting voor particulieren. Daarin wordt voorgesteld om een ​​belasting van 20% te heffen op de winst wanneer particulieren onroerend goed en effecten overdragen.

Dit beleid is bedoeld om de huidige methode van belastinginning te vervangen (2% over de verkoopprijs van onroerend goed, 0,1% over de verkoopprijs van effecten per transactie).

Dit zou verkopers met verliezen in staat stellen belasting te ontduiken, terwijl verkopers met grote winsten meer belasting zouden betalen. Het voorstel heeft echter ook geleid tot zorgen over de impact op de markt en de haalbaarheid ervan.

Investeerdersperspectief en internationale praktijken

Sinds begin 2025 voert Vietnam een ​​expansief monetair beleid om de groei te ondersteunen, met lage rentetarieven en overvloedig krediet. Hoewel de geldinjectie de economie heeft gestimuleerd, leert de geschiedenis dat geen enkele economie duurzaam kan groeien op basis van alleen goedkoop geld en activabubbels.

Wanneer er teveel geld naar grond en aandelen stroomt, stijgen de prijzen van activa sneller dan de reële economie. Dit creëert potentiële risico's op macro-economische instabiliteit.

Daarom gebruiken veel landen belastingmaatregelen om de kosten te verhogen en de aantrekkelijkheid van vermogensspeculatie te verminderen. Het voorstel van Vietnam voor een belasting van 20% op winsten uit onroerend goed en aandelen kan worden opgevat als een maatregel om de kasstroom te herstellen: kapitaal wegleiden van kortetermijnspeculatie naar de werkelijke waarde ervan.

Het belastingtarief van 20% wordt echter als te hoog beschouwd in vergelijking met het huidige niveau en kan een schok veroorzaken als het plotseling wordt toegepast.

Vooral als er geen onderscheid wordt gemaakt tussen aanhoudperiodes en er geen compensatie is voor verliezen tussen jaren, zal de impact enorm zijn.

Kortetermijnbeleggers kunnen hun handel beperken, kapitaal naar andere kanalen overmaken of gedwongen worden om aandelen langer aan te houden in plaats van flexibel te kunnen kopen en verkopen.

Bovendien geeft het wetsvoorstel geen duidelijkheid over de kosten die aftrekbaar zijn bij de berekening van de rente. Veel werkelijke kosten worden mogelijk niet meegerekend, waardoor beleggers het risico lopen dat ze belasting betalen over een nominale winst die hoger is dan de werkelijke winst.

De internationale praktijk leert dat het belasten van beleggingsinkomsten gebruikelijk is, maar de tarieven en methoden variëren sterk. Veel landen bieden belastingvoordelen voor langetermijnbeleggingen: Japan heft bijvoorbeeld een vlaktaks van ongeveer 20% op aandelenwinsten; de Verenigde Staten staan ​​beleggers toe verliezen over te dragen om hun belastingdruk te verlagen. Sommige landen heffen zeer lage belastingen op elke transactie of belasten aandelenwinsten helemaal niet om particuliere beleggers te stimuleren (zoals Singapore).

Verwacht wordt dat de nieuwe belasting op de markt het gedrag van beleggers zal veranderen. Op korte termijn zullen veel mensen mogelijk "geschokt" zijn door de scherpe belastingverhoging, met name voor onroerend goed dat korter dan twee jaar in bezit is. Daarop zal een belasting van maximaal 10% van de verkoopprijs worden geheven (indien de kosten niet kunnen worden aangetoond).

In de context van de vastgoedcrisis is een redelijk stappenplan nodig om liquiditeitsschokken te voorkomen. Op de lange termijn zal een rentebelasting van 20% beleggers filteren: speculanten op de korte termijn zullen minder risico lopen, terwijl beleggers op de lange termijn voorzichtiger zullen zijn.

Een belasting van 20% kan de kortetermijnhandel verminderen, maar het stimuleert het langer aanhouden van aandelen en het overhevelen van een deel van het kapitaal naar langetermijnbeleggingskanalen - Foto: QUANG DINH

Velen vrezen dat verkopers de belasting zullen doorberekenen aan de woningprijs, waardoor de prijs stijgt en de koper uiteindelijk de belasting zal betalen. Maar in werkelijkheid past de markt zich aan op basis van vraag en aanbod en staat het verkopers niet toe om de prijzen willekeurig te verhogen.

Een belasting van 20% op aandelen kan de handel op korte termijn verminderen, maar het stimuleert wel om aandelen langer aan te houden en een deel van het kapitaal te besteden aan beleggingen op lange termijn.

Het is echter noodzakelijk om extra prikkels voor langetermijninvesteringen te overwegen (bijvoorbeeld belastingvrijstelling/-verlaging voor aandelen die langer dan 1 jaar worden aangehouden). Het nieuwe beleid zal op de lange termijn bijdragen aan de stabilisatie van de markt.

Belastingdiensten hebben een volledige transactiedatabase nodig.

De huidige methode om 2% van de verkoopprijs van onroerend goed te innen, vertoont veel tekortkomingen. Omdat er geen rekening wordt gehouden met winst en verlies, stimuleert deze forfaitaire berekening verkopers om in het contract een lagere prijs op te nemen om belasting te ontduiken.

Winstbelasting stimuleert mensen om de juiste aankoopprijs aan te geven en bonnetjes van uitgaven te bewaren om aftrekposten te claimen. Wanneer de vastgoedprijzen sterk stijgen, kan de overheid ook meer innen.

Om belastingen correct en volledig te innen met de nieuwe methode, zijn voldoende beheerscapaciteit en data-infrastructuur nodig. Belastingdiensten hebben een complete transactiedatabase nodig om de kosten en uitgaven van elke transactie nauwkeurig te bepalen en zo effectief belastingen te innen.

Momenteel zijn alle wijzigingen in de overdracht van onroerend goed bij de Belastingdienst bijgewerkt – een eerste voordeel – maar het informatiesysteem moet nog synchroon worden bijgewerkt voordat de belasting over rente wordt toegepast. Dit beleid moet zorgvuldig en geleidelijk worden ingevoerd.

Zakenman Dinh Hong Ky is momenteel voorzitter van Secoin Joint Stock Company, voorzitter van de Ho Chi Minh City Construction and Building Materials Association (SACA), voorzitter van de Ho Chi Minh City Green Business Association (HGBA) en vicevoorzitter van de Ho Chi Minh City Business Association (HUBA).

Houd rekening met de route , vermijd schokken

Het voorstel voor een belasting van 20% op winsten uit onroerend goed en effecten toont de vastberadenheid van de beheerder om de markt te sturen in de richting van transparantie en internationale toepassing. Voor een effectieve implementatie is een zorgvuldige, flexibele en gesynchroniseerde opzet vereist.

Ten eerste is een duidelijk implementatieplan nodig. De onmiddellijke invoering van hoge belastingtarieven in een zwakke markt kan schokkend zijn; daarom zou een overgangsperiode of pilot-implementatie in Hanoi en Ho Chi Minhstad overwogen kunnen worden, waarbij de sancties geleidelijk worden verhoogd naarmate het systeem gereed is.

Ten tweede zouden de autoriteiten binnenkort de kadasterdatabase moeten voltooien en belasting-, bank- en notarisgegevens moeten koppelen, zodat er een basis ontstaat voor het bepalen van de oorspronkelijke aankoopprijs, kosten en het monitoren van transacties. Dit draagt ​​niet alleen bij aan een nauwkeurige belastinginning, maar ook aan een transparantere en effectievere marktwerking.

Ten derde moet het belastingbeleid flexibel en humaan zijn. Wetgevende instanties kunnen vrijstellingen toevoegen in legitieme gevallen, zoals belastingvrijstellingen of -verlagingen voor onvermijdelijke transacties (zoals de verkoop van een huis vanwege moeilijke omstandigheden) of lage winsten om mensen te ondersteunen.

Ten vierde is dit een vrij ingewikkelde belasting, waarbij belastingbetalers documenten moeten bewaren en gedetailleerde aangiften moeten doen. De belastingdienst zou specifieke instructies moeten geven over redelijke aftrekbare kosten, hoe winsten en verliezen te berekenen en hoe aangiften op de meest gemakkelijke manier te doen...

Terug naar het onderwerp

DINH HONG KY

Bron: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm