Oplossingen vinden voor verlaten huisvestingsprojecten - Deel 2: Juridische kwesties oplossen, 'bevroren' projecten 'nieuw leven inblazen'

De situatie van woningbouwprojecten die achterlopen op schema of voltooid maar nog niet bewoond zijn in Ho Chi Minhstad, vormt nog steeds een knelpunt en leidt tot grote verspilling van grond en sociale middelen. Deskundigen hebben in deze situatie vele oorzaken aangewezen en specifieke oplossingen voorgesteld om verlaten woningbouwprojecten nieuw leven in te blazen.

Onvoldoende projectplanning en rechtmatigheid

Volgens deskundigen zijn de belangrijkste oorzaken van deze situatie juridische problemen, een gebrek aan financiële draagkracht bij investeerders, een onvolledige sociale infrastructuur en sommige hervestigingsprojecten die geen nieuwe bewoners aantrekken.

Na 10 jaar worstelt het hervestigingsgebied Binh Khanh nog steeds met het vinden van oplossingen om mensen aan te trekken en er te laten wonen.

Volgens advocaat Ha Thi Thu Thao van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad worden veel projecten "opgeschort" vanwege planwijzigingen, veranderingen in demografische doelstellingen of onvolledige procedures voor grondtoewijzing/-pacht volgens de Grondwet van 2013 en de Grondwet van 2024. De vertraging bij het uitgeven en goedkeuren van bestemmingsplannen en gedetailleerde plannen maakt het voor projecten onmogelijk om investeringsdocumenten te voltooien.

Dit is een institutionele fout die rechtstreeks van invloed is op de rechten en plichten van investeerders. Er zijn veel tegenstrijdige bepalingen in het rechtssysteem over huisvesting, grond, investeringen en bouw, die de relevante wetgeving overlappen, met name de bepalingen over het 20% grondfonds voor sociale woningbouw; voorwaarden voor de goedkeuring van investeringsbeleid; het proces van ontwerptaxaties; criteria en procedures voor grondtoewijzing met grondgebruiksvergoedingen of vrijstelling of verlaging van grondgebruiksvergoedingen.

Advocaat Thao voegde toe dat de overlapping en inconsistentie van wetten leiden tot vertragingen bij de toewijzing van grond, vertragingen bij het verlenen van bouwvergunningen en het onvermogen om verkoopprijzen en huurprijzen te bepalen, wat ertoe leidt dat woningen niet verkocht kunnen worden.

Bovendien is het hervestigingsbeleid niet echt geschikt. Veel hervestigingsgebieden blijven leeg staan ​​omdat de wettelijke regelingen voor hervestigingsregelingen in de Grondwet en de begeleidende besluiten niet aansluiten bij de werkelijke behoeften. Veel bouwprojecten liggen ver van het centrum, hebben een gebrek aan infrastructuur, scholen, ziekenhuizen, banen, enz., waardoor mensen geen overdracht ontvangen, of wel een overdracht ontvangen maar er niet intrekken.

Aan de andere kant zorgt de trage voortgang van de compensatie en de locatievrijmaking ervoor dat de noodzaak tot herhuisvesting niet synchroon loopt met de investeringstijd. De procedures voor de goedkeuring van sociale huisvesting en herhuisvesting zijn nog steeds ingewikkeld en inflexibel; veel documenten zijn langdradig, wat leidt tot vertragingen bij het regelen van begunstigden; het beheer en de exploitatie zijn nog steeds beperkt, en sommige appartementengebouwen beschikken na de bouw niet over een professionele beheer- en exploitatie-eenheid, wat leidt tot snelle achteruitgang.

"Hoewel er nog steeds duizenden herhuisvestingsappartementen over zijn, stuit het omzetten van de bestemming naar sociale huurwoningen, goedkope commerciële woningen of het aanbieden ervan op openbare veilingen nog steeds op veel obstakels op het gebied van procedures, bevoegdheden en prijsmechanismen. Dit is een juridisch knelpunt dat Ho Chi Minhstad herhaaldelijk heeft voorgesteld weg te nemen, maar tot op heden niet grondig is aangepakt", benadrukte advocaat Thao.

Suggesties voor het oplossen van het probleem van verlaten woningen

Volgens econoom Nguyen Duy Chuyen kosten veel villa's in een stedelijk gebied in de wijk Long Phuoc (Ho Chi Minhstad) honderden miljarden VND, maar wonen er slechts een paar huishoudens. De meeste anderen staan ​​al lange tijd leeg. Deze situatie duurt al meer dan tien jaar en leidt niet alleen tot een enorme verspilling van grondgeld, maar ook tot een waardevermindering van de geïnvesteerde infrastructuur, waardoor de meeste jonge werknemers in Ho Chi Minhstad geen toegang meer hebben tot huisvesting.

Het hervestigingsgebied Vinh Loc B, gemeente Tan Vinh Loc (Ho Chi Minhstad), is in de loop der tijd gedegradeerd en vervaagd.

De schatting van de heer Nguyen Duy Chuyen laat zien dat, indien de functie op de juiste manier wordt aangepast, het fonds voor leegstaande woningen hier kan voorzien in de woonbehoefte van ongeveer 2000 mensen. Dit is een kans om de bestaande woningvoorraad effectiever te benutten en tegelijkertijd bij te dragen aan de oplossing van het socialezekerheidsprobleem in de voorsteden van Ho Chi Minhstad.

De heer Chuyen merkte op dat het bij hervestigingsprojecten belangrijk is om passende prijzen en beleid te bieden, zodat mensen toegang hebben en bereid zijn om er te komen wonen. In gevallen waarin het fonds voor hervestigingshuisvesting niet volgens plan kan worden geregeld of geen nieuwe bewoners kan aantrekken, moet de gemeente daadkrachtig overstappen op sociale huisvesting om het huisvestingsfonds effectief te gebruiken en aan de werkelijke behoeften te voldoen.

Veel experts op het gebied van onroerend goed benadrukken dat transparantie van projectinformatie, van de rechtmatigheid en voortgang tot de capaciteit van investeerders, niet alleen helpt om de voortgang van projecten eenvoudig te controleren, maar ook voorkomt dat projecten jarenlang 'in de doofpot worden gestopt'.

Advocaat Ha Thi Thu Thao stelde voor dat Ho Chi Minhstad het volledige fonds voor hervestigingshuisvesting en sociale huisvesting zou moeten herzien, en deze zou moeten inventariseren en classificeren op basis van juridische status, voortgang en gebruiksbehoeften, om voor elke groep passende oplossingen te bieden. Volgens de advocaat is het noodzakelijk om flexibele functieomzetting mogelijk te maken, procedures te vereenvoudigen en de taxatie-, goedkeurings- en veilingprocessen te stroomlijnen om congestie te voorkomen, met name voor projecten die vastlopen in het taxatiemechanisme.

Voor verlaten herhuisvestingsappartementen stelde advocaat Thao verschillende opties voor, zoals het ombouwen ervan tot sociale huurwoningen; het organiseren van openbare veilingen of commerciële verkopen om het budget aan te vullen; het verhuren ervan volgens het model van sociale huurwoningen, slaapzalen en huisvesting voor arbeiders; of het aanpassen van de planning en het investeren in synchrone infrastructuur voor gebieden ver van het centrum om de leefomstandigheden te waarborgen.

Tegelijkertijd moet de gemeente de juridische procedures voor sociale woningbouwprojecten versnellen, de goedkeuringstijd voor investeringen verkorten, grondfondsen bekendmaken, kredieten ondersteunen en de digitale transformatie van dossierbeheer bevorderen. Ook de criteria voor de goedkeuring van begunstigden moeten uniform en transparant zijn, om te voorkomen dat "elke plaats het anders doet".

Advocaat Thao benadrukte de verantwoordelijkheid van de beheersinstantie: elke gemeente die publieke middelen verspilt of de ingebruikname van herhuisvestingswoningen uitstelt, moet aansprakelijk worden gesteld volgens de bepalingen van de Wet op het beheer en gebruik van publieke middelen uit 2017 en de Wet op de aansprakelijkheid voor schadevergoeding uit 2017 indien er schade wordt veroorzaakt. De verantwoordelijkheid voor elk project dat achterloopt op schema en verspilling veroorzaakt, moet duidelijk worden gedefinieerd en openbaar worden gemaakt, zodat iedereen het kan controleren.

"De stad zou ook de mogelijkheden voor hervestigde mensen moeten uitbreiden, zoals het ontvangen van geld, het ontvangen van grond, het ontvangen van sociale huurwoningen of het ontvangen van hervestigingsappartementen. Diversificatie van de mogelijkheden zal helpen om grootschalige bouw te voorkomen die niet aansluit bij de werkelijke behoeften, en tegelijkertijd de verspilling van middelen te beperken", aldus advocaat Thao.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm