Het bepalen van grondprijzen volgens marktconforme principes is een belangrijke stap voorwaarts.

Handhaving van marktprincipes

Volgens de experts van Savills brengt de Vietnamese Grondwet van 2024 aanzienlijke wijzigingen met zich mee voor de beginselen van grondwaardering. De nadruk ligt nu op grondwaardering volgens marktprincipes. Dit zal de transparantie en liquiditeit van de vastgoedmarkt helpen vergroten.

Voorheen werd de grondwaardering gereguleerd op basis van het doel en de duur van het grondgebruik, en "in overeenstemming met de gangbare grondprijs op de markt", gebaseerd op veilingprijzen en grondgebruik. De nieuwe Grondwet benadrukt echter het marktprincipe. Dit betekent dat de vastgestelde grondprijs de werkelijke marktwaarde van de grond weerspiegelt.

De marktwaarde, zoals gedefinieerd door de International Valuation Standards Council (IVSC), is: "De marktwaarde van een onroerend goed is de geschatte prijs voor een onroerend goed op het moment en de plaats van de taxatie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een onafhankelijke, geïnformeerde transactie, waarbij de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en niet onder dwang hebben gehandeld."

De nieuwe wetswijzigingen bevorderen de principes van de markt.

Mevrouw Giang merkte op dat de marktwaarde duidelijk de inzichten van zowel kopers als verkopers op de markt weerspiegelt. Op dat moment zal grond worden toegewezen aan investeerders die bereid zijn de hoogste prijs te betalen. Deze aanpak draagt ​​bij aan een efficiëntere gronduitgifte en grondgebruik.

In de toekomst, wanneer de database met grondprijzen compleet is, zal de informatie over aan- en verkoop openbaar worden gemaakt. Kopers en verkopers kunnen dan transactie-informatie raadplegen. Dit zorgt voor een duidelijk inzicht, wat bijdraagt ​​aan meer transparantie op de vastgoedmarkt. Bovendien zal het aan- en verkopen van onroerend goed gemakkelijker verlopen, wat bijdraagt ​​aan een grotere liquiditeit op de markt.

Waarderingsmethoden

In tegenstelling tot de vorige wet, waarin geen duidelijke regelgeving was opgenomen, geeft artikel 158 van de Kadasterwet 2024 ook details over waarderingsmethoden en de gevallen en voorwaarden voor toepassing van elke methode.

Wat betreft waarderingsmethoden, schrijft de Grondwet van 2023 vijf waarderingsmethoden voor: vergelijking, aftrek, inkomen, overschot en grondprijsaanpassingscoëfficiënt. De herziene Grondwet schrijft vier methoden voor, waarvan de aftrekmethode wordt beschouwd als een speciaal geval van de vergelijkingsmethode. De twee meest gebruikte methoden bij de waardering van ontwikkelingsprojecten zijn de directe vergelijkingsmethode en de overschotmethode.

Met de directe vergelijkingsmethode worden de transactieprijzen van vergelijkbare panden op de markt vergeleken om de waarde van het te taxeren pand te bepalen. Deze methode is geschikt voor panden zoals rijtjeshuizen of appartementen met veel transactiegegevens. De vergelijkbare panden lijken sterk op elkaar, waardoor de subjectiviteit bij het maken van aanpassingen tot een minimum wordt beperkt.

Mevrouw Do Thi Thu Giang, directeur adviesdiensten, Savills HCMC

Bovendien is deze methode eenvoudig, gemakkelijk te begrijpen en tijdbesparend. Deze methode kent echter ook bepaalde zwakke punten. Beperkte gegevens en de nauwkeurigheid van de gegevens vormen de belangrijkste beperkingen. Bovendien vereist de methode aanpassingen, die subjectief kunnen zijn voor de taxateur. Vooral voor activa die gewaardeerd moeten worden als projecten voor gemengd gebruik, is het vinden van vergelijkbare activa zeer moeilijk, zelfs onmogelijk, vanwege de verschillen in de samenstelling van elk type landgebruik.

De residuele methode evalueert het ontwikkelingspotentieel van een project door de opbrengsten te schatten en kosten af ​​te trekken om de meerwaarde van de grond te bepalen. Bij het uitvoeren van een taxatie met deze methode beoordeelt de taxateur tevens de haalbaarheid en winstgevendheid van het project, ter ondersteuning van het investeringsbesluitvormingsproces.

Deze methode stelt ontwikkelaars in staat om verschillende ontwikkelingsscenario's te analyseren om het optimale bestemmingsplan te bepalen dat de hoogste waarde oplevert, ook wel bekend als het hoogste en beste gebruik. Ondanks de vele voordelen vereist de residuele methode complexe financiële modellen en financiële expertise, evenals een grondig begrip van marktprognoses van verkoopprijzen en -kosten, evenals van projectontwikkelingsplannen. Dit maakt de residuele methode tijdrovend vanwege de uitgebreide verzameling van marktgegevens.

Een groot probleem bij grondwaarderingsmodellen is de afhankelijkheid van aannames, waardoor de waarderingsresultaten sterk worden beïnvloed door variabelen zoals opbrengstprognoses, kostenramingen en projectduur. Elke waarderingsmethode heeft zijn voor- en nadelen, waardoor een evenwichtige benadering vereist is bij het afstemmen van de waarde.

Over de impact van deze aanpassingen op de markt zeiden experts van Savills dat het reguleren van grondprijzen om marktwaarden te weerspiegelen de efficiëntie, transparantie en liquiditeit van de vastgoedmarkt zal vergroten. Bovendien zal de compensatieprijs voor het vrijmaken van grond voor projecten stijgen. Dit zal leiden tot een stijging van de totale initiële investeringskosten van het ontwikkelingsproject, wat waarschijnlijk zal leiden tot een stijging van de vastgoedprijzen van het project om winst voor investeerders te garanderen;

Bovendien stijgt de inkomstenbelasting op de overdracht van landgebruiksrechten omdat deze wordt berekend op basis van de marktwaarde. Dit draagt ​​bij aan de verhoging van de inkomsten van de staatsbegroting en zorgt zo voor extra kapitaal voor de ontwikkeling van infrastructuur.

"De Grondwet van 2024 brengt baanbrekende veranderingen in de grondwaardering in Vietnam en bevordert efficiëntie, transparantie en een flexibelere en responsievere aanpak van grondwaardering. Door de prijzen aan de markt aan te passen en de lokale besluitvormingsbevoegdheid uit te breiden, beoogt de nieuwe wet het grondwaarderingsproces te verbeteren, wat zowel de markt als de staatsbegroting ten goede komt", aldus mevrouw Giang.

Bron: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html