Eiendom med «suspenderte» arealbruksavgifter: Endring av forskrifter for å legge til rette for utstedelse av rosa bøker

Boligområde 13C-prosjektet i Binh Hung kommune sitter fast i vurderingsfasen av tomteprisen for at foretaket skal kunne oppfylle ytterligere økonomiske forpliktelser.

Venter på verdivurdering av tomt

I august fortsatte landbruks- og miljødepartementet i Ho Chi Minh-byen å offentliggjøre dusinvis av tomter som måtte takseres. Blant dem ble mange tomter tilbudt mer enn 20 ganger, men det var fortsatt ikke mulig å finne en takstmann. Den lengste av disse var tomten i 13C Residential Area-prosjektet i Binh Hung kommune i Ho Chi Minh-byen, investert av Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), med 29 oppslag som søkte takstmann. Takseringstidspunktet var april 2013.

Ifølge Mr. Nguyen Quang Dung, juridisk direktør i Tan Binh Company, ble 13C Residential Area-prosjektet tildelt land av Ho Chi Minh-byens folkekomité i 2002 for å bygge og drive byteknisk infrastruktur. Basert på beslutningen om landtildeling implementerte selskapet prosjektet og oppfylte sine økonomiske forpliktelser i 2008. I 2013 fattet Ho Chi Minh-byens folkekomité en beslutning om å justere og supplere beslutningen i henhold til den faktiske situasjonen. Følgelig skyldte selskapet fortsatt bruksavgifter for det økte arealet på mer enn 4800 kvadratmeter. Tidligere signerte selskapet en kontrakt med en verdsettelsesenhet for å etablere et sertifikat for å fastsette ytterligere økonomiske forpliktelser. Etter mange revisjoner av sertifikatet ble dette imidlertid fortsatt ikke oppnådd, så verdsettelsesenheten nektet å fortsette. På den annen side, i prosessen med å fullføre dossieret i henhold til instruksjonene, trådte jordloven fra 2013 i kraft, og på dette tidspunktet lå ansvaret for å organisere landverdivurdering hos Department of Natural Resources and Environment.

«Selskapet har sendt mange dokumenter til Landbruks- og miljødepartementet angående fastsettelse av ytterligere finansiering. Det finnes imidlertid ingen enhet som kan gi råd om verdsettelsen som foreskrevet. Fordi tomteprisen ikke er fastsatt, har ikke selskapet vært i stand til å oppfylle sine ytterligere økonomiske forpliktelser, så de 99 tomtene som selskapet har overført til folk i flere tiår har ennå ikke fått tildelt rosa bøker», sa Dung.

På samme måte er det lagt ut informasjon om tomten i Hoa Sen-leilighetsprosjektet på adressen 262/20 Lac Long Quan Street i Binh Thoi Ward, som må takseres for 23. gang. I følge kunngjøringen er valget av takseringsenhet grunnlaget for at Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. skal oppfylle ytterligere økonomiske forpliktelser overfor staten når plan- og arkitekturkriteriene endres. Takseringstidspunktet er fra juni 2010.

Angående forsinkelsen i verdsettelsen av tomteverdien for å fastsette økonomiske forpliktelser, delte lederen av Novaland Group på et nylig workshop at gruppen har 13 prosjekter som har fått tildelt tomt i nesten 10 år nå, men frem til nå har det ikke kommet noen varsel om bruksavgift fra skattemyndighetene. Når bruksavgift ikke er betalt, har mange kunder, selv om de har kjøpt hus i lang tid, ennå ikke mottatt rosa bøker.

Forslag om å anvende justeringskoeffisient for landpris 2025

I en samtale med SGGP-reporter sa Dao Quang Duong, fungerende leder for avdelingen for landøkonomi i avdelingen for landbruk og miljø i Ho Chi Minh-byen, at de fleste sakene om tildeling av land, leie av land og tillatelse til å endre formålet med arealbruk i perioden før 1. juli 2014 sto fast i vurderingsfasen av landpriser. Årsaken var at det i denne perioden møtte på mange vanskeligheter med å samle inn informasjon for å bestemme landpriser, og dataene var fortsatt begrensede, så det var nesten umulig å implementere. Mer spesifikt var det i denne perioden 76 tilfeller av årlig leie av land og 84 tilfeller av tildeling av land og endring av formålet med arealbruk for å implementere ytterligere finansiering som sto fast.

Ifølge Mr. Dao Quang Duong ga dekret 71/2024 som regulerer landpriser veiledning om å fastsette spesifikke landpriser da det trådte i kraft, og bidro til å fjerne hindringer i prisvurderingen for å fastsette økonomiske forpliktelser for bedrifter. Følgelig fjernet Ho Chi Minh-byen tidligere hindringer i fastsettelsen av landpriser for 76 tilfeller av landleasing og 52 tilfeller av landtildeling og konvertering av arealbruksformål. Etter det utstedte Ho Chi Minh-byen 27 000 rosa bøker til bolig- og landkjøpere. Samtidig har Landbruks- og miljødepartementet fra begynnelsen av 2025 og frem til nå sendt inn 9 vurderingssaker for landpriser med en inntekt på rundt 52 000 milliarder VND, og det forventes at titusenvis av leiligheter fortsatt vil bli tildelt rosa bøker. Siden landloven fra 2024 trådte i kraft, har arbeidet med å fastsette landpriser blitt fjernet, slik at de spesifikke vurderingssakene for landpriser er blitt forkortet med omtrent 3 måneder sammenlignet med tidligere.

I tillegg til fordelene, finnes det fortsatt noen tilfeller der tomtepriser ikke kan fastsettes fordi dekret 71/2024 ikke har regulert dette tydelig. Mer spesifikt fastsetter artikkel 63 i dekret 102/2024 metoden for verdsettelse av tomter for tilfellene spesifisert i punkt b, paragraf 2, artikkel 257 i jordloven. I artikkel 7 fastsetter dekret 71 at tomtepriser beregnes ved å multiplisere tomtepristabellen på tidspunktet for tomteoverdragelse med tomteprisjusteringskoeffisienten på tidspunktet for tomteoverdragelse. Før 1. juli 2014 var imidlertid ikke tomteprisjusteringskoeffisienten regulert. Derfor sendte folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen 19. juni et dokument til visestatsminister Tran Hong Ha og departementet for landbruk og bygdeutvikling der det ble foreslått å endre og supplere dekret nr. 71/2024 med retningslinje om at for tilfeller spesifisert i artikkel 63 i dekret nr. 102/2024 som må bestemmes etter metoden med justeringskoeffisient for landpris, skal landpristabellen på tidspunktet for utstedelsen av beslutningen om landtildeling, landleie og konvertering av arealbruk multiplisert med landprisjusteringskoeffisienten utstedt av den provinsielle folkekomiteen i 2015 anvendes. Å tillate anvendelsen av landprisjusteringskoeffisienten for 2015 sikrer også samsvar med markedspriser og harmoniserer interessene mellom staten og investorer.

Ifølge lederen for landbruks- og miljødepartementet i Ho Chi Minh-byen har folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen, i tillegg til å foreslå å endre og supplere dekret 71, også utstedt beslutning 72/2025 om prosessen med overføring av dokumenter for å fastsette økonomiske forpliktelser på land i Ho Chi Minh-byen. I henhold til forskriftene vil fristen forlenges én gang dersom ingen entreprenør deltar i verdsettelsen av land på anbudstidspunktet. Etter forlengelsen, dersom ingen entreprenør velges, vil landbruks- og miljødepartementet tildele oppgaven til en kvalifisert offentlig tjenesteenhet for å utføre rådgivningsaktiviteter innen verdsettelse av land.

Thanh Hie

Kilde: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html