Hva sier Naturressurs- og Miljødepartementet?

[annonse_1]

I dette dokumentet foreslår Departementet for naturressurser og miljø å endre og supplere metoden for verdsettelse av eiendom i retning av å regulere tre metoder for verdsettelse av eiendom, inkludert: sammenligningsmetode, inntektsmetode og metode med justeringskoeffisient for eiendomspris. Sammenlignet med dekret nr. 44/2014/ND-CP har dekretutkastet dermed redusert to metoder for verdsettelse av eiendom.

Ifølge Departementet for naturressurser og miljø har reguleringen av tre verdsettelsesmetoder for land (sammenligning, inntekt, justeringskoeffisient for landpris) sikret dekning av alle saker om verdsettelse av land som betjener statlig forvaltning av land.

Foreslåtte tre metoder for verdsettelse av landressurser og miljø i figur 1 — Ifølge Departementet for naturressurser og miljø har reguleringen av tre metoder for verdsettelse av eiendom sikret dekning av alle saker om verdsettelse av eiendom som gjelder statlig forvaltning av eiendom. (Foto: DM)

Mer spesifikt er fradragsmetoden integrert i sammenligningsmetoden fordi fradragsmetoden er et trinn når sammenligningsmetoden anvendes på tomter med eiendeler knyttet til tomten, og brukes for å skille ut verdien av eiendeler knyttet til tomten til den sammenlignede tomten.

Samtidig foreslo Departementet for naturressurser og miljø i utkastet til dekret 44 å ikke bruke overskuddsmetoden til å verdsette land.

I følge utkastet til innsending til regjeringen, sa Departementet for naturressurser og miljø at overskuddsmetoden er en metode for å verdsette land ved å beregne den totale antatte utviklingsinntekten for eiendommen minus den totale antatte utviklingskostnaden, idet det fremgår av utkastet til innsending til regjeringen at overskuddsmetoden er en metode for å verdsette land ved å beregne den totale antatte utviklingsinntekten for eiendommen.

Følgelig må beregningen av den totale antatte utviklingsinntekten for fast eiendom baseres på antatte faktorer som: overdragelsespris, leiepris, salgstidspunkt, salgsgrad, trender og svingninger i overdragelsespris, fremtidig leiepris, utleiegrad... og må diskontere kontantstrømmen til verdsettelsestidspunktet i henhold til bankens utlånsrente.

Beregningen av den totale antatte utviklingskostnaden for fast eiendom, i tillegg til å være basert på normer og enhetspriser utstedt av kompetente statlige etater, avhenger også av byggetid, byggetakt hvert år, beredskapskostnader, rentekostnader for lån, investorers fortjeneste tatt hensyn til risikofaktorer, annonserings- og salgskostnader, etc.

Det er svært komplisert å beregne de antatte faktorene for totale utviklingsinntekter og totale utviklingskostnader som er nevnt ovenfor. Verdsettelsesresultatene er usikre, unøyaktige og har store feil (for samme tomt vil det å bare endre én indikator i de antatte faktorene endre verdsettelsesresultatene). Det er lett å utnytte og utgjør en risiko for verdsettelsesarbeidere og folk som bestemmer spesifikke tomtepriser på bestemte steder.

Dette er hovedårsaken til vanskeligheter og forsinkelser med å fastsette, taksere og avgjøre spesifikke tomtepriser i den senere tid.

På den annen side, i eiendomsbransjen, eksisterer tomt alltid først, og prises før prosessen med å skape eiendom. Hvis man antar at man skal estimere verdien av eiendom i fremtiden, er det ikke passende å bestemme tomteprisen, da dette fører til at tomteprisen avhenger av investorens eiendomsmeglermetode og ikke gjenspeiler den sanne markedsverdien av tomten.

I tillegg brukes ofte overskuddsmetoden av investorer til å beregne fordelene som oppnås ved å anta inntekter og estimere påløpte kostnader, og dermed ta en beslutning om å investere eller ikke.

Departementet for naturressurser og miljø mener at metoden for å bestemme landpriser, i samsvar med resolusjon nr. 18-NQ/TW, må sikre samsvar med markedsprinsipper. Derfor anvender ikke utkastet til dekret 44 overskuddsmetoden for å bestemme landpriser for å beregne de økonomiske forpliktelsene til landbrukere og kompensasjon når staten gjenvinner land, noe som er i samsvar med partiets politikk.

For å overvinne begrensningene ved å ikke anvende overskuddsmetoden, har utkast til dekret 44 endret og supplert innholdet i sammenligningsmetoden.

Der veiledningen for verdsettelse av tomter og landområder som ikke er investert i teknisk infrastruktur, er basert på en kombinasjon av fradragsteknikker for å trekke fra kostnaden for investeringer i teknisk infrastruktur. Samtidig suppleres den med en forskrift om at ved fastsettelse av tomtepriser må den årlige justeringskoeffisientmetoden brukes til sammenligning og avstemming for å sikre nøyaktigheten av resultatene av tomteverdisettingen.

[annonse_2]
Kilde