Presserende behov for å bygge sosialboliger - Siste artikkel: Legge til nye mekanismer

Ifølge prognosen fra Byggedepartementet fortsetter etterspørselen etter boliger å øke i perioden 2021–2030, spesielt i byområder. Befolkningsforholdet i byområder er for tiden rundt 40 % og vil øke til rundt 45 % innen 2030. Med dagens befolkningsvekst og boligetterspørsel må det bygges rundt 70 millioner kvadratmeter byboliger hvert år.

Spesielt potensialet og rommet for utvikling av sosialboliger i Vietnam er fortsatt stort. I realiteten er imidlertid ikke retningslinjene særlig attraktive, så de fleste eiendomsmeglere er fortsatt "likegyldige" til dette segmentet. Folk og bedrifter forventer en rekke nye retningslinjer som skal bidra til å fjerne prosedyremessige og økonomiske hindringer for å fremme utviklingen av sosialboliger.

Herr Nguyen Hoang Nam – daglig leder i G-Home:

For tiden, hvis en investor ønsker å bygge sosialboliger, må foretaket sette av 20 % av leilighetsfondet til utleie, og først etter 5 år er det tillatt å selge. For tiden må foretak bruke svært høye kostnader for å utvikle sosialboliger, mens leieprisen ikke kan være høy fordi det finnes et «rammeverk».

Alle salgs- og leiepriser for sosialboliger er offentlige på informasjonsportalen til Byggedepartementet i de områdene der prosjektene ligger. Den estimerte leieprisen for sosialboliger i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er rundt 100 000 VND/m2/måned. I andre provinser og byer er den rundt 30 000–50 000 VND/m2/måned.

For ikke å nevne at hvis du ønsker å leie sosialbolig, må leietakeren oppfylle mange betingelser; til og med minst leie i en periode på 1 år. I tillegg bestemmer forskriften at hvis du har nytt godt av sosialboligpolitikken én gang, kan du ikke bruke den en gang til. Derfor, hvis du offisielt leier i 1 måned, vil ikke leietakeren kunne kjøpe sosialbolig i fremtiden.

Mange land i verden har implementert modellen der bedrifter bygger utleieboliger på en vellykket og bred måte fordi de har lave langsiktige kapitalkostnader. Bedrifter trenger bare å låne til en rente på omtrent 3 %, slik at de enkelt kan investere, og når de leier ut, kan de fortsatt tjene penger.

I Vietnam må bedrifter for tiden ha tilgang til kapital med renter på rundt 12–15 % og må alltid ha reservegebyrer, slik at implementeringskostnadene øker. Med dagens finansielle mekanisme finnes det ingen pengekilde til å støtte bedrifter når renten og innsatskostnadene er svært høye.

Samtidig er fortjenestemarginen til bedriften bare 10 %, og i gjennomsnitt er fortjenesten bare 2 % per år. Dette gjør det vanskelig å tiltrekke seg bedrifter til å investere i bygging av sosiale boliger.

Fru Duong Thuy Dung – seniordirektør i CBRE Vietnam:

Fra og med 2021 gjelder investeringskapitalsatsen for bygging av sosiale boliger den samme investeringskapitalsatsen for bygging av næringsboliger som Bygge- og anleggsdepartementet. 13. juli 2022 utstedte imidlertid Bygge- og anleggsdepartementet beslutning nr. 610/QD-BXD om kunngjøring av investeringskapitalsatsen for byggearbeider og den totale byggeprisen for strukturelle komponenter i arbeider i 2021.

Følgelig har Byggedepartementet utstedt et rammeverk for investeringskapital for bygging av sosiale boligprosjekter i form av leilighetsbygg. Gjennom en gjennomgang er investeringskapitalen for bygging av sosiale boligprosjekter omtrent 25 % lavere enn investeringskapitalen for bygging av kommersielle leilighetsbygg.

Dermed vil sosiale boligprosjekter som skal bygges fra 2021 referere til og anvende investeringskapitalsatsen fastsatt av Byggedepartementet når de utvikler prisplaner, og dermed er investeringskapitalsatsen for bygging av sosiale boliger lavere enn for næringsboliger. Hvis vi imidlertid ønsker å sikre god kvalitet og bygge modellområder for sosiale boliger, må investeringssatsen økes.

For tiden er ikke bare sosialboliger, men også kostnadene ved å utvikle alle eiendomsprodukter i Vietnam høye. Problemet som må løses er derfor hvordan investorer kan unngå tap og tjene penger på forretningsaktiviteter.

Selv om etterspørselen etter boliger i markedet fortsatt er svært høy, spesielt i det "rimelige" segmentet eller spesielt sosialboliger, bør bedrifter derfor også følge markedet nøye, være i stand til å gripe muligheter og tilby produkter som ikke er for dyre. I tillegg viser erfaring fra noen land rundt om i verden at investorer, i stedet for å tilby leiligheter til salgs til kjøpere, lar folk leie i en periode på 1–3 år. I leieavtalen er det en klausul som tillater dem å kjøpe. Dermed vil folk i nød ha flere muligheter til å samle og velge i løpet av disse 3 årene.

Herr Le Hoang Chau – styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen:

I henhold til dekret nr. 100/2015/ND-CP har investorer i sosiale boligprosjekter lov til å øke byggetettheten eller arealbrukskoeffisienten med opptil 1,5 ganger standarden. I det siste utkastet til dekret om utvikling og forvaltning av sosiale boliger har imidlertid Byggedepartementet fjernet denne bestemmelsen.

Utkastet til dekret om utvikling og forvaltning av sosiale boliger må gjeninnføre reguleringen om at investorer i sosiale boligprosjekter har lov til å justere byggetettheten eller arealbrukskoeffisienten opptil maksimalt 1,5 ganger sammenlignet med byggestandarder og -normene. Dette er for å sikre gjennomførbarhet og oppmuntre investorer til å forhandle om å motta eller ha bruksrettigheter til areal for å gjennomføre sosiale boligprosjekter.

Dette er også en av de politiske mekanismene for å tiltrekke seg investorer. Investorer i sosiale boligprosjekter bør få lov til å justere byggetettheten eller arealbrukskoeffisienten opptil maksimalt 1,5 ganger sammenlignet med gjeldende byggestandarder og forskrifter utstedt av kompetente myndigheter i tilfeller av budgivning til utvalgte investorer der tomten eller landområdet kun har en reguleringsplan i skala 1/2000, eller i tilfeller der investoren har rett til å bruke tomten til å gjennomføre det sosiale boligprosjektet.

Fordi uten denne politiske mekanismen vil investorer velge å bruke sitt eksisterende tomtefond til å implementere kommersielle boligprosjekter, som er enklere og mer effektive, i stedet for å implementere sosiale boligprosjekter som er bundet av mange forskrifter.

Dessuten, selv om staten ikke har tilgjengelige landmidler til å utvikle sosialboliger, er det nødvendig å oppmuntre investorer til å forhandle om sine egne bruksrettigheter til areal eller å ha bruksrettigheter til areal for å implementere sosiale boligprosjekter.

Ifølge VNA

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478