Forslag om å ilegge høye skatter på auksjonsjordeiere som ikke bruker jorden

De siste dagene har den offentlige opinionen blitt stadig opprørt av utviklingen og resultatene av tomteauksjoner i forstadsdistrikter i Hanoi , som Thanh Oai og Hoai Duc, med et stort antall registreringer og vinnerbud som skyter i været, dusinvis av ganger høyere enn startprisen. Denne utviklingen og resultatene reiser et stort spørsmål om hvorvidt det er tegn til spekulasjon eller ikke?

Er den vinnende budprisen for høy «unormal»?

Den 10. august organiserte derfor Thanh Oai-distriktet en vellykket auksjon av 68 tomter i Ngo Ba-området, Thanh Than-landsbyen, Thanh Cao kommune (Thanh Oai, Hanoi), med arealer fra 60 m² til 85 m² med startpriser fra 8,6 millioner VND/m² til 12,5 millioner VND/m². Auksjonen tiltrakk seg 4600 søknader, men bare 4201 kvalifiserte søknader fra 1545 personer.

Det er verdt å merke seg at hjørnetomten med høyest vinnerpris var nesten 100,5 millioner VND/m2 på slutten av auksjonen, 8 ganger høyere enn startprisen. De vanlige tomtene hadde vinnerpriser på 63–80 millioner VND/m2, 5 til 6,4 ganger høyere enn startprisen.

Opinionen svirrer stadig om utviklingen og resultatene av tomteauksjoner i forstadsdistrikter i Hanoi, som Thanh Oai og Hoai Duc. (Foto: VARS)

Etter at tomteauksjonen i Thanh Oai-distriktet skapte oppstyr i opinionen, fortsatte nylig, 19. august, auksjonen av 19 tomter i LK04-området, Long Khuc-landsbyen, Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet i Hanoi å tiltrekke seg oppmerksomhet og deltakelse fra mange mennesker.

19 tomter legges ut på auksjon, med størrelser fra 74 m² til 118 m². Startprisen for auksjonen er 7,3 millioner/m². Depositumet varierer fra 109 til 172 millioner VND/tomt.

Etter en 19 timer lang auksjon ble 19 tomter solgt. Det høyeste vinnende budet var 133,3 millioner VND/m2, nesten 20 ganger høyere enn startprisen, mens den laveste tomten var 91,3 millioner VND/m2, 12,5 ganger høyere enn startprisen.

VARS mener at utviklingen og resultatene av disse landauksjonene er både uvanlige og normale. Fordi i dag synes grensen som skiller normale og unormale ting ikke lenger å være tydelig. Det unormale har blitt normalt, og så eksisterer det åpent som en unormal «normal».

Dette er faktisk ikke et nytt fenomen. I løpet av de første 6 månedene av 2024, mens tomtemarkedet generelt fortsatt er rolig, tiltrekker noen tomteauksjoner på enkelte steder fortsatt tusenvis til titusenvis av deltakere, hovedsakelig investorer. Auksjonsresultatene på enkelte steder registrerte også vinnerpriser 10 ganger høyere enn startprisen.

VARS forklarte årsaken: For det første vil kontantstrømmen i fremtiden garantert "flyte" inn i auksjonsjord, i by- og boligområder når lokalsamfunn organiserer mange auksjoner for å øke budsjettinntektene. Fordi dette er en ren type jord, ikke involvert i rettstvister, med røde bøker, infrastruktur, klar til å bygge boliger for næringsvirksomhet, utleie og tjene månedlig kontantstrøm.

Hanoi er spesielt attraktivt i sammenheng med de siste årene, siden det nesten ikke har vært noen nye prosjekter. Tilgangen på land forventes også å bli stadig knappere når den nye loven om eiendomsmegling forbyr oppdeling og salg av land i 105 byer og tettsteder, noe som tvinger bedrifter til å bygge hus på land for salg i disse områdene. Samtidig er etterspørselen etter eiendom, inkludert etterspørselen etter kjøp for å leve og investere blant folk, svært sterk og øker stadig.

For det andre skyldes prisøkningen på flere titalls ganger, noe som høres veldig uvanlig ut, faktisk den lave startprisen på auksjonsjorda. Tidligere tillot regelverket for fastsettelse av jordpriser innleie av konsulenter.

Tomten som ble auksjonert bort på auksjonen 10. august i Thanh Oai-distriktet ble også leid inn for konsulentvirksomhet, og konsulentfirmaet fastsatte startprisen til 40–45 millioner VND/m2. Imidlertid har dekret 12 (dekret som endrer og supplerer en rekke artikler i dekret 44 som veileder implementeringen av jordloven fra 2013), for tiden dekret 71 (dekret som regulerer jordpriser, utstedt av regjeringen 27. april 2024), fjernet forskriften om å leie inn konsulenter, og går over til å bestemme med koeffisient K multiplisert med byens jordprisliste.

I mellomtiden, ifølge beslutning 46 datert 18. juli 2024 fra Hanoi-folkekomiteen, er justeringskoeffisienten for landprisen i Thanh Oai-distriktet 2,35. Den nåværende effektive landprislisten utstedt i 2020 svinger mellom 3,6 og 5,3 millioner VND/m2. Når man multipliserer disse to koeffisientene, gir det derfor bare en pris på 8,6–12,5 millioner VND/m2.

Trygge produkter med lave startpriser og lave depositum (fra 100 til 200 millioner VND) skaper stor appell til kjøpere. Derfor er det ikke vanskelig å forstå hvorfor denne auksjonen tiltrakk seg tusenvis av registreringer. Et så stort antall deltakere er helt normalt.

Høye skatter på oppbygging av land

VAR-er mener at denne høye vinnerprisen gjenspeiler den normale realiteten av gapet mellom tilbud og etterspørsel, når antallet søknader er mange ganger større enn antallet tomter i auksjonen.

Det faktum at tomtepriser på steder med uanselig infrastruktur og tjenester, i et forstadsområde med potensial for normale prisøkninger, opp til mer enn 100 millioner VND/m2, tilsvarende tomtepriser i byområder og tettbygde områder, er imidlertid unormalt og overstiger langt den faktiske verdien. Det er et resultat av usunne formål.

Spesielt er mange investorer som deltar i disse auksjonene folk med et «yrke» innen tomteauksjoner. De deltar ofte med det «enkle» formålet å «surfe», uten å bry seg om den virkelige verdien, bare vinne og deretter kjøpe og selge umiddelbart for å tjene penger, eller er klare til å miste innskuddet sitt hvis markedet ikke reagerer.

VAR-er foreslår høye skatter på oppbygging av land. (Foto: VS)

Eller det mer «farlige» formålet er å skape en «jordfeber». Disse personene utnytter auksjonsinnskuddet til å blåse opp prisene på de tilknyttede tomtene. De ignorerer til og med risikoen, legitimerer prisen ved å betale fullt ut i henhold til den vinnende budprisen, for å bruke denne prisen som grunnlag for å stimulere landprisene i utkantdistriktene, noe som får landprisene mange steder til å eskalere, til og med til en virtuell «feber».

Konsekvensen av disse situasjonene er at de allerede høye eiendomsprisene har økt ytterligere, noe som gjør drømmen om å eie et hjem stadig fjernere for folk, spesielt unge mennesker. De høye auksjonsprisene som «langt overstiger» den virkelige verdien, forårsaker ikke bare vanskeligheter med verdsettelse av eiendeler til de neste auksjonene på auksjonsstedet, men også mange steder over hele landet.

Sammen med spredningen av media, når eiendomsprisene holder en oppadgående trend over en lengre nok periode, vil FOMO-mentaliteten (frykten for å bli etterlatt) "stige", investorer vil forvente at prisene vil fortsette å øke, og deretter ta risikable beslutninger.

Denne avgjørelsen er også motivert av oppfatningen om at justeringer av landpristabellene i nærområder i fremtiden indirekte vil presse opp landprisene. Som et resultat binder mange investorer kapitalen sin, noe som skaper forlatt land, noe som negativt påvirker gjenopprettingsprosessen og utvikler seg i en trygg og sunn retning.

For at auksjonsaktiviteter skal kunne foregå transparent, og for å øke inntektene til budsjettet, må staten snart ha flere mekanismer for å kontrollere spekulativ aktivitet. For å løse problemet med spekulasjon, som presser opp prisene og dermed reduserer boligprisene i byer, er det nødvendig å endre folks tenkning om bolig, slik at bolig er et sted å bo, som løser folks levebehov, ikke en akkumulert eiendel.

Ved å legge skatter på de som akkumulerer og spekulerer i stedet for de som kjøper eiendom til leveformål eller for å organisere produksjon og næringsliv, vil faktoren av akkumulerte eiendeler reduseres.

Skattesatsene kan øke gradvis for eiendomstransaksjoner der selgeren har en kort eieperiode, eller dersom eiendomseieren ikke setter eiendommen i næringsvirksomhet eller ikke utfører bygging etter å ha mottatt tomten...

Å beskatte eiendom i riktig retning vil begrense eller eliminere motivasjonen for folk til å spekulere i eiendom fordi det, sammen med rentekostnader og andre alternativkostnader, blir mer risikabelt å eie spekulativ eiendom. Å kjøpe og selge eiendom for å tjene penger, eller å skape virtuelt tilbud og etterspørsel for å blåse opp eiendomsprisene blir gradvis meningsløst.

Overflødige penger fra folket vil derfor bli kanalisert inn i produksjons- og næringssektorer, og skape produkter og merverdi for samfunnet. Dette vil bidra til at eiendomsmarkedet utvikler seg sunnere og mer effektivt på lang sikt, i stedet for jordfeber og prisuro.

Kilde: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html