Verdsettelse av eiendom for investering krever dyp og kontinuerlig tenkning om markedsverdi

Ifølge førsteamanuensis dr. Nguyen Minh Ngoc, leder for avdelingen for verdsettelse - eiendomsvirksomhet ved Universitetet for finans og markedsføring i Ho Chi Minh- byen, vil investorer gå glipp av et mer attraktivt og effektivt tankesett i investeringsaktivitetene sine hvis de bare vet om priser og samler informasjon om priser, som er å tenke på: Markedsverdi.

For å bedre forstå problemstillinger knyttet til priser, markedsverdier samt (iboende, kjerne)verdier av eiendom, hadde TG&VN en samtale med førsteamanuensis, Dr. Nguyen Minh Ngoc, leder for Institutt for verdsettelse - Eiendomsvirksomhet, Universitetet for finans og markedsføring, Ho Chi Minh-byen.

Kjære førsteamanuensis Dr. Nguyen Minh Ngoc, pris er en av faktorene som i stor grad påvirker eiendomsinvesteringsaktiviteter. Kan du forklare dette tydeligere?

Tomt - Eiendom har sin egen pris. Økningen i rimelige priser, eller for det meste urimelige priser i Vietnam, har stimulert alle sektorer i samfunnet til å søke eiendomsinvesteringer. Den objektive virkeligheten og den subjektive utviklingen de siste 30 årene av tomt- og eiendomspriser har ført til at mange enkeltpersoner og organisasjoner har mistet sin emosjonelle, økonomiske og rasjonelle balanse.

Tomtepris - fast eiendom er det monetære uttrykket for verdien av den aktuelle tomten - fast eiendom, det vil si beløpet som skal betales for tomt - fast eiendom. Prisen på tomt - fast eiendom generelt er en størrelse som endres rundt verdien. Når tilbud og etterspørsel etter tomt - fast eiendom samsvarer, kan prisen reflektere og matche verdien av den aktuelle tomten - fast eiendom, dette tilfellet skjer sjelden. Prisen på tomt - fast eiendom vil være høyere enn verdien deres hvis tilbudet er lavere enn etterspørselen. Tvert imot, hvis tilbudet overstiger etterspørselen, vil prisen være lavere enn verdien av.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Førsteamanuensis, dr. Nguyen Minh Ngoc. (Kilde: RED)

Dette er klassisk kunnskap innen mikroøkonomi . Av mange forskjellige grunner stopper imidlertid mange opp (eller vet bare) i slike generelle termer. De har ofte ikke evnen til å anvende og utvikle tenkning for eiendomsinvesteringer. Folk sier ofte «Markedet har sin egen stemme» eller «Alle teorier er grå. Bare livets tre er evig grønt»... Fra å gripe og forstå generell kunnskap må eiendomsinvestorer utvikle sin egen tenkning for hver beslutning og spesifikke måte å gjøre det på.

Så hvilke faktorer påvirker vanligvis prisene, sir?

Prisene bestemmes ofte av forholdet mellom tilbud og etterspørsel i markedet. Det er imidlertid nødvendig å forstå kategorien «marked» riktig og fullstendig. Markedet vi ofte nevner i media, som for eksempel leiligheter, tomter, næringsområder ... med populære områder, segmenter og varer, er bare en liten del av det totale markedet.

Hvis vi ser på Vietnams 365 000 kvadratkilometer, pluss eiendeler på land (inkludert byggearbeid og eiendeler knyttet til land, som flerårige trær osv.), er det totale markedet mye større og mer mangfoldig. På den annen side, hvis vi bare tenker på priser, samler inn informasjon om priser osv., vil investorer gå glipp av et mer attraktivt og effektivt tankesett i sine investeringsaktiviteter. Det er å tenke på: Markedsverdi.

Mange er fortsatt vage når det gjelder konseptet eiendomsverdi. Kan du forklare dette tydeligere?

For å forstå markedsverdi er det nødvendig å først forstå begrepene verdi (iboende - kjerneverdi). Dette spørsmålet vil bli diskutert mer detaljert nedenfor. Markedsverdien til eiendom er funksjonene og bruken av eiendom brukt til bestemte formål. Disse målene kan være flerbruksmessige eller spesifikke for hver enkelt person eller organisasjon. I virkeligheten finnes det ekstremt forskjellige mål for forskjellige emner. Med andre ord kan antallet eiendomsmål være opptil tusenvis eller mer.

Folk snakker ofte om to kategorier av eiendomsmarkedsverdi: bruksverdi og bytteverdi. Eiendom brukes ikke bare til å bo, til forretninger, til profitt ... men også til å tjene forskjellige formål, noen ganger til å tjene merkelige formål.

For eksempel, noen kjøper et stykke land bare for å vente på våren for å observere veksten av et sjeldent insekt; Eller det finnes en type eiendom som er svært egnet for finansiell kapitalinnhenting. Når man bruker denne eiendommen til finansiering, vil den innbringe 100 milliarder VND, men hvis den kjøpes og selges fritt, er prisen bare 30 milliarder VND. Med andre ord, denne eiendommen er finansiell eiendom.

Ut fra eksemplet ovenfor går det å tenke på markedsverdien av fast eiendom utover det konvensjonelle synet på kjøp og salg eller å bo. De tjener visse spesialiserte formål som kommer fra ulike behov i markedet. Og leieprisen eller fri salgspris kan ikke brukes til å måle verdien de bringer med seg.

Derfor må investorer tilpasse hver eiendom for hvert segment, hver enkelt kunde, for å nøyaktig oppdage markedsverdien. Verdien av eiendom som en person eller organisasjon i samfunnet kan nyte og føle, regnes som markedsverdi (bredere enn priskategorien).

Så markedsverdien avhenger i stor grad av eiendomsverdien, sir?

Eiendomsverdi er det mest interessante og også det vanskeligste å forstå og måle temaet innen eiendomsvurdering. Fra å forstå markedsverdi kan eiendomsinvestorer gå videre for å lære og mestre problemstillingene knyttet til eiendomsverdi. I motsetning til markedsverdi er eiendomsverdi her ikke lenger fra ordet "marked". Med andre ord, før det finnes et marked, før dannelsen av et marked, har eiendom sin egen verdi.

Verdi er et abstrakt begrep, betydningen av land - fast eiendom i form av egnethet, tilfredsstillelse av menneskelige behov. Fast eiendom har evnen til å tilfredsstille menneskelige behov i en enkelt, separat form, men verdien deres er knyttet til ting, fenomener i et totalt verdisystem gjennom samspillet mellom de ovennevnte primære behovene.

Førsteamanuensis Dr. Nguyen Minh Ngoc har mange års erfaring med opplæring i eiendomsverdivurdering innen feltet. (Kilde: RED)

Fra å forstå markedsverdi kan eiendomsinvestorer gå videre til å lære og mestre problemstillinger knyttet til eiendomsverdi. Markedet er en kategori; en form; et sett med konvensjoner. Eller forstå markedet som et sett med scenarier; en viss kontekst med svingninger og faser... Det finnes mange synspunkter, perspektiver og utsagn om markedet generelt, eiendomsmarkedet spesielt. Og dermed endrer også markedsverdien til eiendom uforutsigbart.

Men hvis vi går inn i eiendommens indre røtter, vil vi finne kjerneverdiene i eiendom. Disse kjerneverdiene, hvis de kobles til de uforanderlige, grunnleggende behovene i menneskelig sivilisasjon, vil skape et grunnleggende verdisystem for eiendom som ikke er avhengig av noe marked, noe sted i verden .

Kan du gi noen konkrete eksempler slik at leserne våre bedre kan forstå kjerneverdien av eiendom?

For eksempel har en urskog, en øy i en ferskvannssjø, en hule, en fjelltopp ... alltid verdi. Men det finnes ikke noe eget marked (delmarked) for denne typen eiendom. Et annet eksempel er en ren rød rubinstein med fargen dueblod som ligger dypt nede i bunnen av Thac Ba-sjøen i Yen Bai-provinsen, og har en svært stor egenverdi.

Den har imidlertid ikke markedsverdi på grunn av to mulige tilfeller: 1/ fordi den ligger under innsjøen, har den ikke blitt funnet å bli satt inn i det operative edelstenmarkedet; 2/ edelstenmarkedet har ennå ikke dannet seg i Vietnam eller i verden (når folk ikke anser denne rubinen som verdifull fordi de ikke fullt ut forstår den).

Hvis vi ser på problemet fra perspektivet til bruksverdi og bytteverdi av eiendommen, har denne steinen ingen bruksverdi (ingen markedsverdi). På den annen side, hvis denne rubinen blir funnet og byttet for en reise rundt i verden, vil den utvikle sin bytteverdi, og transformeres til et forhold av markedsverdi (glede og følelser til personen som mottar steinen), og ikke innenfor priskategorien. Eiendomsinvestering i Vietnam må bruke denne skolen for å identifisere skjulte verdier, og deretter bringe dem inn i eiendomsmarkedet. Til og med opprette et forgreningsmarked for bruk eller bytte.

Så, etter din mening, hvilke faktorer bør investorer være oppmerksomme på for å investere effektivt i eiendom?

Faktisk, i mange studier av eiendoms-"typer" som anses som unike i Vietnam (men populære i verden, eller der det ikke finnes noe bransjemarked for den typen eiendom i verden), oppdaget jeg en type eiendom som aldri har vært kjent og sirkulert i det vietnamesiske eiendomsmarkedet. Årsaken er at Vietnam er i utvikling, og i løpet av de siste 30 årene fokuserer markedsdeltakere ofte på "typer" som er lett tilgjengelige, med lite utforskning, lite kreativ tenkning ...

Derfor, når investorer bruker ekspertisen og kapasiteten innen eiendomsvurdering på en god måte, kan de finne utallige verdifulle "diamanter" liggende rundt i markedet som ingen plukker opp. Med andre ord er dette en mulighet for investorer til å eie verdifulle, bærekraftige eiendommer til en svært billig pris.

Investorer må imidlertid også forstå de viktigste trendene i verden, naturlovene knyttet til eiendom, og trenger evnen og metodene til å forutsi menneskehetens «vendinger» for å måle verdien av eiendom. Noahs ark ville vært verdiløs (eller av liten verdi) uten den store flommen. Noah ville ikke ha bygget arken uten noens «hvisking» (spådom, drøm).

Derfor krever verdsettelse av eiendom for investering dyp og kontinuerlig tenkning rundt pris - markedsverdi - verdi (kjerneverdi - iboende verdi). Verdsettelse av eiendom for investering må ikke bare følge nøye med og ha dyp erfaring på en mangesidig og flerlags måte i eiendomsmarkedet spesielt og i livet generelt, men må også kontinuerlig lære og tilegne seg akademisk kunnskap inntil man slutter å investere.

Takk skal du ha!

[annonse_2]
Kilde