Markedsparadokset, både mangel og overskudd; grunnen til at investerings-"bølgen" strømmer inn i mange områder

Markedet i provinser og byer tiltrekker seg investeringskapital, varelagrene blir større, tiden for utstedelse av den første røde boken har blitt forkortet siden 1. august ... er de siste eiendomsnyhetene.

Siste nytt om eiendom: Perspektiv på Harbor Center Hai Phong -prosjektet. (Kilde: Silk Path Hotel Company Limited)

Kontinuerlig lansering av nye prosjekter i lokalsamfunn

Nylig har Hai Phong ønsket velkommen et nytt prosjekt, Harbour Center, som ligger på 3 Le Lai Street, Ngo Quyen-distriktet. Prosjektet omfatter 74 tilstøtende tomter, butikkhus (kommersielle rekkehus), med en skala på 5 etasjer, et totalt bruksareal på omtrent 400 m2. Gulvarealet varierer fra 68,6 til 161,8 m2, og den felles fasaden er fra 6 til 13,8 m. Prosjektet har et totalt areal på over 11 000 m2, investert av Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen ønsker velkommen et nytt prosjekttilbud, The Fibonan – en 32-etasjers blandet bygning med 3 kjellere som tilhører villa- og boligprosjektet Hung Thinh – Cuu Cao kommune, Van Giang-distriktet (Hung Yen). Prosjektet er investert av An Phu Invest. The Fibonan har et areal på 20 992 m2, hvorav byggearealet er 4 370 m2 med 656 enheter, med varierte arealer fra 43–96 m2.

Ha Nam har et nytt prosjekt kalt Sun Urban City Ha Nam. Prosjektet ligger i det nye sentrum av Phu Ly by med en skala på over 400 hektar, hvorav 200 hektar er til vannoverflateutvikling, 19 hektar til Sun World-parken, 17 hektar til landskapssjø, 28 hektar til ny administrasjon, 13 hektar til intern park og 60 hektar til prosjektet. Når det gjelder produkttyper, er prosjektet variert med leiligheter, butikklokaler og villaer med 40 9-etasjers bygninger, inkludert rundt 15 000 leiligheter, 4500 kommersielle rekkehus og 1200 tomannsboliger og frittliggende villaer.

Thanh Hoa ønsket også velkommen en ny prosjekttilførsel fra Central Riverside-prosjektet. Prosjektet ligger i Dong Hai-distriktet i Thanh Hoa by, investert av Taseco Land. Det er kjent at Central Riverside har et areal på 15,6 hektar med 493 produkter. Av disse er det 339 rekkehus med et areal på 80–134 m2, 94 butikkhus med et areal på 104–197 m2 og 60 villaer med et areal på 180–361 m2.

Bac Giang har et nytt prosjekt kalt The Terra – Bac Giang av investoren Van Phu – Invest. Prosjektet ligger i det sørlige byområdet Dinh Ke-distriktet (byen Bac Giang). Prosjektet er på et område på 45 059 m2, inkludert 2 tårn på 28 etasjer med totalt 688 leiligheter, 66 villaer og 43 rekkehus.

Le Dinh Chung, daglig leder i SGOHomes, sa at leilighetene i Hanoi faktisk fortsatt er attraktive og dominerer markedet for både bolig og investering. Siden andre kvartal i år har imidlertid dette segmentet begynt å dele investeringskaken med andre segmenter og markeder på grunn av den sterke oppgangen i provinsiell eiendom. I tillegg til oppgangen i nye prosjekter i det provinsielle markedet, stammer den virkelige årsaken også fra det faktum at eiendomsprisene i Hanoi i alle segmenter for tiden er for høye, noe som gjør at investorer ikke lenger synes det er attraktivt.

Migrasjonsbølgen startet i mars 2024 og blir sterkere. I migrasjonsbølgen ser investorer etter muligheter langs økonomiske akser knyttet til industriparker, provinser med utviklede økonomier, langs utviklede trafikkakser som Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

Lagerbeholdningen vokser

Ifølge informasjon på Cafebiz viser data fra Byggedepartementet at eiendomsmarkedet gradvis har blitt aktivt igjen i løpet av årets første måneder, og antallet kunder som søker og handler har også økt gradvis. Antallet eiendomstransaksjoner tidlig i 2024 økte med nesten 30 % sammenlignet med slutten av 2023.

Eiendomsmarkedet står imidlertid fortsatt overfor mange utfordringer. Spesielt antallet fullførte prosjekter, nylig lisensierte prosjekter og prosjekter som er kvalifisert for fremtidig salg er lavere enn i samme periode i 2023. Det er verdt å merke seg at eiendomsbestanden fortsatt er svært stor, hovedsakelig eneboliger og tomter med 19 323 produkter, en økning på 43 % sammenlignet med slutten av fjoråret.

Finansrapportene til 10 eiendomsselskaper som utvikler boliger notert på børsen viser også at den totale lagerverdien per 31. juni var mer enn 269 135 milliarder VND, en økning på nesten 3 % i samme periode. Faktisk har lagerverdien til mange selskaper de siste årene ikke sunket, men i økende grad «oppblåst» seg.

Bedrifters varelager registreres i to kategorier: ferdige eiendommer og uferdige eiendommer. For ferdige eiendommer har mange bedrifter, i en vanskelig markedssituasjon, utsatt planene sine om å frigi varer til markedet varmes opp, noe som har ført til at varelagerverdien hos noen bedrifter ikke synker.

For uferdig eiendom er dette hovedtypen av eiendomsforetak. Årsaken til den kontinuerlige økningen i uferdig eiendom er at de juridiske problemene i mange prosjekter har ligget fast i mange år. Det kan sees at etter perioden med eksplosiv tilbudsproduksjon (2018) begynte også godkjenningen av boligprosjekter i byområder å avta på grunn av stadig dypere juridiske prosessuelle problemer. Dette har ført til at tilbudet i markedet har sunket jevnt og trutt gjennom årene, spesielt i store byer som Ho Chi Minh-byen og Hanoi.

Dessuten er en annen grunn til den høye varelageret at markedet går gjennom en periode med het utvikling, mange investorer pøser mye penger inn i provinsene for å utvikle spekulative og investeringsprosjekter som land, feriestedseiendom osv.

Frem til nå har investeringsmarkedet stagnert, noe som gjør det vanskelig å finne kjøpere og ute av stand til å selge selv etter ferdigstillelse. Med denne typen varelager vil bedrifter ha problemer med å løse det i en kontekst av at det generelle markedet ennå ikke er levende igjen.

Batdongsan.com.vns rapport påpekte også at paradoksalt nok, selv om markedet mangler nytt tilbud, er varelageret til børsnoterte eiendomsselskaper fortsatt stort, noe som viser at produktene ikke samsvarer med markedets faktiske behov.

Ho Chi Minh-byen tilpasser seg og har ennå ikke laget en ny prisliste for tomter.

Den nye prislisten for land i Ho Chi Minh-byen vil bli utviklet og anvendt fra 1. januar 2026. For tiden implementerer byen den justerte prislisten i henhold til landloven fra 2024.

Ovennevnte informasjon ble gitt av direktøren for avdelingen for naturressurser og miljø, Nguyen Toan Thang, på det sosioøkonomiske møtet ettermiddagen 1. august.

Direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen, Nguyen Toan Thang, på byens sosioøkonomiske møte 1. august. (Foto av Van Anh)

Ifølge Thang har den provinsielle folkekomiteen lov til å vurdere, bruke eller justere den gamle prislisten for land i forbindelse med implementeringen av den endrede jordloven fra 2024. På dette grunnlaget har Ho Chi Minh-byen en policy om å justere, men har ennå ikke utarbeidet en ny prisliste.

Justeringen av tomteprisen består av 7 trinn, og departementet har for øyeblikket fullført 6 trinn. Alle data som er samlet inn av konsulentenheten i hele området, har blitt omkalibrert og overført til arbeidsgruppen i HCMC People's Council for gjennomgang og vurdering.

Departementet justerer og oppdaterer gjeldende priser for tomtetransaksjoner, godkjente kompensasjonspriser og spesifikke markedspriser for å sikre at det ikke oppstår tap i sammenheng med at den gamle prislisten er for lav.

Herr Nguyen Toan Thang ga et eksempel. I området finnes det noen veier med en gammel prisliste på bare 1–2 millioner VND/m². Samtidig er den faktiske transaksjonsprisen oppe i 100–200 millioner VND/m². Derfor må byen justere for å ha den mest passende prislisten å bruke i denne perioden.

I juli fortsatte antallet eiendomsregistre i Ho Chi Minh-byen å øke med nesten 40 000 registreringer, hvorav de fleste fortsatt var salgs- og pantelånsregistre. Inntektene knyttet til eiendom i Ho Chi Minh-byen var mer enn 12 000 milliarder de siste 7 månedene.

Ifølge nestleder i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Vo Van Hoan, er folk og opinionen svært interessert i den nye landprislisten. Derfor må denne informasjonen diskuteres og vurderes nøye.

Departementet for naturressurser og miljø fullfører de siste trinnene for å sende inn en lokal prisliste for land til Ho Chi Minh-byens folkekomité i henhold til jordloven fra 2024.

Forkort tiden for utstedelse av den første røde boken fra 1. august

Regjeringen har nettopp utstedt dekret nr. 101/2024/ND-CP (dekret 101) som regulerer grunnleggende landmålinger, registrering av bruksrettsbevis for land, eierskap til eiendeler knyttet til land og landinformasjonssystemer. Dette dekretet trer i kraft fra 1. august.

Spesielt fastsetter dekret 101 tydelig at tiden for førstegangsregistrering av grunn og eiendeler knyttet til grunn ikke er mer enn 20 virkedager.

Tidspunktet for utstedelse av det første bruksrettsbeviset for land (rød bok) og eiendomsbeviset knyttet til land (rosa bok) er ikke mer enn 3 virkedager.

I henhold til ovennevnte forskrifter tar hele prosessen med å registrere grunn og eiendeler knyttet til grunn for første gang og utstede røde bøker og rosa bøker for første gang ikke mer enn 23 virkedager.

For fjellkommuner, øyer, avsidesliggende områder, områder med vanskelige sosioøkonomiske forhold og områder med spesielt vanskelige sosioøkonomiske forhold økes behandlingstiden for den første utstedelsesprosedyren for røde bøker med 10 virkedager.

I henhold til tidligere forskrifter var tiden for å gjennomføre prosedyren for utstedelse av den første røde boken ikke mer enn 30 dager fra datoen for mottak av gyldige dokumenter og ikke mer enn 40 dager for avsidesliggende områder.

I det nylig utstedte dekretet har regjeringen dermed forkortet tiden for registreringsprosedyrer og utstedelse av røde bøker og rosa bøker for første gang.

Tidspunktet for første utstedelse av rød bok beregnes fra datoen for mottak av fullstendig og konsistent dokumentasjon som foreskrevet i punkt a, paragraf 1, artikkel 19, dekret 101.

I tillegg til dette regulerer dekret 101 også spesifikt tinglysing og eiendeler knyttet til land.

I henhold til denne forordningen implementeres tidspunktet for registrering av endringer i grunn og eiendom knyttet til grunn, og utstedelse av sertifikater for bruksrett til grunn og eierskap til eiendom knyttet til grunn, som følger:

– Ved konvertering av bruksrettigheter til landbruksareal uten å følge planen for jordskifte eller tomtebytte, eller ved overføring, arv, donasjon av bruksrettigheter til land, eierskap til eiendeler knyttet til land, kapitalinnskudd ved bruk av bruksrettigheter til land, eierskap til eiendeler knyttet til land, er det ikke mer enn 10 virkedager.

– Ved salg eller kapitalinnskudd med eiendeler knyttet til land leid av staten med årlig innkreving av landleie, skal tidsfristen ikke overstige 10 virkedager og skal ikke inkludere tiden for å fastsette landpris og signere landleiekontrakt.

– Ved utleie eller fremleie av bruksrettigheter til areal i infrastrukturprosjekter og næringsprosjekter, skal det ikke overstige 5 virkedager.

– Ved kansellering av registrering for leie eller fremleie av bruksrettigheter til areal i infrastrukturprosjekter og næringsprosjekter, skal det ikke overstige 3 virkedager.

Innholdet i førstegangsregistrering av grunn og eiendom knyttet til grunn inkluderer: informasjon om grunnbrukere; eiere av eiendom knyttet til grunn; personer som er tildelt grunn for forvaltning, inkludert navn, personlige dokumenter, juridisk enhet, adresse til grunnbrukere, eiere av eiendom knyttet til grunn og personer som er tildelt grunn for forvaltning.

Tomteinformasjon inkluderer tomtenummer, kartbladnummer, adresse, område, tomtetype, arealbruksskjema, arealbrukens opprinnelse og annen informasjon om tomten.

Informasjon om eiendeler knyttet til tomt inkluderer eiendelstype, adresse, byggeareal, gulvareal, bruksareal, eierform, eierperiode og annen informasjon om eiendeler knyttet til tomt.

Krav til registrering av bruksrettigheter til grunn, eiendom knyttet til grunn eller forvaltningsrettigheter til grunn eller utstedelse av sertifikater for bruksrettigheter til grunn, eierskap til eiendom knyttet til grunn for tomter og eiendom knyttet til grunn.

Andre forespørsler fra grunnbrukere, eiere av eiendeler knyttet til grunn og personer som er tildelt grunn for forvaltning i samsvar med bestemmelsene i grunnloven (hvis noen).

Angående stedet for å motta dokumenter og returnere resultater fra tinglysingsprosedyrer og eiendeler knyttet til land, fastsetter dekret 101: byrået som mottar dokumenter og returnerer resultater omfatter en enhetsavdeling i henhold til forskriftene fra den provinsielle folkekomiteen for mottak av dokumenter og returner resultater fra administrative prosedyrer på provins-, distrikts- og kommunenivå; tinglysingskontoret; en avdeling av tinglysingskontoret.

Søkere om registrering kan velge å sende inn søknadene sine på følgende måter: direkte til de angitte etatene, via post, på et sted som er avtalt mellom søkeren og tinglysingskontoret, eller på den nasjonale portalen for offentlige tjenester eller den provinsielle portalen for offentlige tjenester.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html