Bedrifter forlater prosjekter bare på grunn av reguleringer av boligarealer

Forlat prosjektet fordi det ikke kan løses

Tall fra Byggedepartementet viser at i andre kvartal 2023 ble bare 15 nye kommersielle boligprosjekter godkjent på landsbasis. Av disse hadde Nord-regionen 7 prosjekter, Sentral-regionen 3 prosjekter og Sør-regionen 5 prosjekter.

Etter omtrent et år der myndighetene kontinuerlig har fjernet vanskeligheter, har eiendomsmarkedet fortsatt ikke løst tilbudsproblemet fordi 70 % av problemene i prosjektene skyldes juridiske problemer.

Selv om utkastet til revidert eiendomslov forventes å skape juridisk momentum for eiendom, er bedrifter bekymret for at noen forskrifter vil bli flaskehalser i markedets gjenoppretting.

Det er verdt å merke seg at punkt b, paragraf 1 og paragraf 6, artikkel 128 fastsetter bruk av land til å gjennomføre sosioøkonomiske utviklingsprosjekter gjennom avtaler om mottak av eller besittelse av bruksrettigheter til land.

Følgelig, ved bruk av tomt til gjennomføring av et kommersielt boligprosjekt, inngås det en avtale om å motta bruksrett til: boligtomt eller boligtomt og ikke-jordbrukstomt annet enn boligtomt som det er betalt bruksavgift for eller tomteleie for én gang for hele leieperioden.

Som et selskap som måtte forlate prosjektet på grunn av forskriftene om boligareal, delte Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) med PV VietNamNet, at selskapet hans burde ha gjennomført et 4 hektar stort prosjekt i Ha Dong (Hanoi) og et prosjekt i distrikt 12 (HCMC)... Han måtte imidlertid gi opp fordi han hadde forfulgt det i flere år uten hell, og ingen hadde løst problemet bare på grunn av forskriftene om boligareal.

Bedrifter forlater prosjekter bare på grunn av reguleringer for boligareal. (Foto: Hoang Ha)

Ifølge Hiep fastsetter dekret 30 fra 2021 (som endrer og supplerer en rekke artikler i dekret 99/2015 som detaljerer og veileder implementeringen av en rekke artikler i boligloven - PV) at omdanning av annen tomt til boligtomt må ha minst en liten mengde boligtomt, noe som er svært vanskelig å implementere.

«Dette er grunnen til at hundrevis av prosjekter står fast og ikke kan konverteres. Selv når det gjelder folk som bruker tomten, er planleggingen der, men de kan ikke konvertere fordi det ikke er en eneste kvadratmeter med tomt i den.»

Utkastet til revidert jordlov burde ha vurdert hvilke som er rimelige å beholde og hvilke som er urimelige å endre. Artikkel 128 gjentas imidlertid, og jeg synes dette er veldig vanskelig for bedrifter som utvikler boligprosjekter. Utkastkomiteen burde ha sett det, sa Hiep.

I mellomtiden sa Vu Cuong Quyet, generaldirektør i Dat Xanh Mien Bac, at regelverket skaper begrensninger for statlige etater.

Herr Quyet ga et eksempel: et distrikt ønsker å planlegge et prosjekt, men prosjektet ligger ikke på boligtomt. Kan disse distriktene lage en plan for å legge det ut på auksjon?

«Jeg er bekymret for at statlige etater selv også vil støte på vanskeligheter på grunn av overlappende lover. Når det gjelder bedrifter, når de planlegger på land uten boligareal, er det meste av det kommersielle tjenestearealer, land for planting av trær ... som ligger i nærheten av boligområder, som ligger i områder som er planlagt for boligområder. På det tidspunktet, hvis det ikke er boligareal, vil ikke bedrifter kunne planlegge, selv om planleggingen inkluderer boligareal, men landets natur ikke er omgjort til boligareal. Disse tingene vil forårsake mange vanskeligheter og komplikasjoner for bedrifter som utvikler eiendomsprosjekter», sa Quyet.

Videre sa denne lederen at selv i Hanoi, som for tiden er under utbygging i stor skala til belte 3, belte 4 ... men midt i belte 3, er det mye jordbruksland. Hvis det reguleres som i utkastet, vil land bli bortkastet fordi det området er planlagt for boligområder, man kan utvikle høyhus og lave bygninger, men hvis det ikke er en eneste meter med eksisterende boligområder, vil det til slutt bli en fastlåst situasjon.

Vu Kim Giang, styreleder i SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), spurte: Hvis bestemmelsene i utkastet blir vedtatt, vil det ha mange konsekvenser, fordi landets opprinnelse fra fortiden stort sett er sammenvevd. Hvis det i det overordnede prosjektet er en del av landtyper som jordbruksland, produksjonsland osv., hvordan vil det bli håndtert?

«Jeg er redd for at hvis dette utkastet til lovforskrift blir vedtatt, må vi justere den generelle planleggingen og reguleringsplanene for hvert område, fordi mange områder tidligere nesten har oppdatert arealplanleggingen i hvert område fullstendig», sa Giang.

Innvirkning på boligtilbud og boligpriser i byer

I en samtale med VietNamNet-reporter vurderte advokat Nguyen Thanh Ha, styreleder i SBLaw Company, at ovennevnte regulering vil forårsake «blokkering» og flere vanskeligheter for eiendomsmarkedet når hundrevis av gamle prosjekter må løse juridiske problemer, og nye prosjekter også er vanskelige å implementere, noe som fører til enda mindre boligtilbud.

Advokaten analyserte at vanskeligheten ligger i forskriften om at det må være boligareal på tomten som søkes om arealbrukskonvertering for å gjennomføre prosjektet. Mens de fleste nye eiendomsutviklingsprosjektene for tiden implementeres på det opprinnelige landfondet av jordbruksareal, ikke-jordbruksareal, produksjonsareal og andre typer land.

Vanskeligheter med regelverket blir bare anerkjent hvis det finnes ikke-jordbruksareal som ikke er boligareal og har betalt bruksavgift eller betalt landleie én gang for hele leieperioden. Men i realiteten implementeres de fleste nåværende prosjekter i form av foretak som betaler landleie årlig. Dermed, med prosjekter som betaler landleie årlig, er det umulig å utvikle eiendomsprosjekter.

I tillegg gjør forskriften det vanskelig å forhandle om overføring av prosjekter for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter fordi forskriften kun gjelder ikke-jordbruksareal, ikke boligareal, som det er betalt bruksavgift for eller tomteleie for én gang for hele leieperioden.

Faktisk oppfordrer gjeldende regelverk investorer til å forhandle om overføring av bruksrettigheter til areal for å implementere urbane og kommersielle boligprosjekter. Kravet om å ha ikke-jordbruksareal som det er betalt full leie for, vil imidlertid gjøre det umulig for mange prosjekter å konvertere.

«Hvis bedrifter, i henhold til punkt b, paragraf 1 og paragraf 6, artikkel 128 i utkastet til jordlov, ikke vil kunne gjennomføre kommersielle boligprosjekter. Dette vil påvirke tilbudet av leiligheter og boligprisene i byene.»

Denne forskriften går også imot gjeldende retningslinjer for å fjerne juridiske hindringer for prosjektet, fordi den er snevrere enn gjeldende forskrift i lov nr. 03/2022/QH15 som endrer 9 lover, inkludert endring av paragraf 1, artikkel 23 i boligloven fra 2014 om typer land brukt til næringsboliger. Følgelig fastsetter forskriften at foretak er godkjent for investeringspolitikk; samtidig er investorer i kommersielle boligprosjekter godkjent hvis de har bruksrettigheter til areal eller mottar bruksrettigheter til boligareal eller boligareal og annen jord som ikke er boligareal som oppfyller vilkårene for tillatelse til å endre arealbruksformål for å gjennomføre investeringsprosjekter, sa herr Ha.

Utkast til jordlov: Mange meninger har fortsatt bekymringer om gjenvinning av jord for sosioøkonomisk utvikling . Mange representanter for nasjonalforsamlingen er fortsatt bekymret og bekymret over bestemmelsene om gjenvinning av jord for sosioøkonomisk utvikling av nasjonale og offentlige interesser i utkastet til jordlov (endret).

Kilde: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html