Under et møte med velgerne i Hanoi før den 10. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen den 30. september, brukte generalsekretær To Lam mye tid på å snakke om landspørsmål. Generalsekretæren påpekte at staten styrer prisene på bensin, elektrisitet og mange andre varer, men landprisen er tildelt kommuner og konsulentselskaper for å sette priser i henhold til markedet. Dette fører til markedsmanipulasjon og prisinflasjon, noe som skaper vanskeligheter for folks liv.
Mange mangler i ledelsen
Generalsekretæren påpekte at det finnes svært små, spredte tomter som ikke kan brukes til noe, men når de auksjoneres bort, presser «landmeglere» prisene opp så høyt at tusenvis av hektar med land ved siden av deres selges til svært høye priser. Derfra sa generalsekretæren at endringen av jordloven og planloven må sikre effektiv og lik arealbruk.
En tomt i forstedene til Ho Chi Minh-byen, men har nå en veldig høy salgspris sammenlignet med for noen år siden
Faktisk har det de siste årene vært mange tilfeller som har blitt dyrebare lekser. Typisk for eksempel betalte Pham Ngoc Tuan opptil 30 milliarder VND/m2 på tomteauksjonen i Soc Son (Hanoi) i 2025, hundrevis av ganger høyere enn den faktiske prisen på litt over 40 millioner VND/m2. Etter å ha vunnet auksjonen, ga denne personen opp depositumet og ble til slutt dømt til 3 års fengsel for brudd på regelverket for eiendomsauksjoner. Eller i Thanh Oai (Hanoi), i februar i år, gjentok "prisinflasjon"-trikset seg også da 54 tomter med et areal på over 4400 m2 ble presset opp til det dobbelte av startprisen, og deretter ga en rekke spekulanter opp depositumet, noe som forårsaket ytterligere kaos i markedet.
Ikke bare tomteprisene, men også boligmarkedet i mange områder, spesielt Hanoi og Ho Chi Minh-byen, opplevde utrolige prisstigninger.
Det er mange årsaker som pekes på, fra spekulasjon, prisinflasjon til knapp forsyning på grunn av langvarige juridiske problemer, langsom fastsettelse av arealbruksavgifter, noe som fører til økende investeringskostnader og skyhøye endelige salgspriser.
Vo Huynh Tuan Kiet, direktør og leder for markedsføringsavdelingen for boligprosjekter i CBRE Vietnam, sa at de store endringene etter at Ho Chi Minh-byen slo seg sammen og ble en megaby, har ført til en sterk investeringsbølge. Utviklingen av transportinfrastruktur, spesielt metrosystemet, ringveier og byutviklingsmodellen rettet mot offentlig transport, har økt tiltrekningen av utenlandsk kapital til eiendomsmarkedet. «Imidlertid, kombinert med justeringen av tomtepriser og skattepolitikk knyttet til eiendom, har markedet etablert et nytt prisnivå, spesielt i forstadsområder», analyserte Kiet.
Bygge et nasjonalt standardrammeverk for landpriser
Faktisk har tomtepriser alltid vært en av faktorene som påvirker eiendomsmarkedet sterkt, samt direkte påvirker det økonomiske og sosiale livet. Urimelige svingninger, spekulasjon og gruppeinteresser har forvrengt markedet og gjort det vanskelig for mennesker og bedrifter. Mange eksperter mener at dette er tiden for å trenge en transparent, vitenskapelig og synkron mekanisme for å bringe tomteprisene tilbake til sin sanne verdi, og skape et grunnlag for bærekraftig utvikling.
Dr. Nguyen Si Dung, tidligere nestleder i Nasjonalforsamlingens kontor, sa at den mest grunnleggende løsningen er å bygge et nasjonalt standardrammeverk for landpriser. «Det må opprettes et uavhengig nasjonalt råd for landpriser, som utsteder et prisrammeverk basert på stordata, med ekspertkonsultasjon og tett tilsyn. Det er umulig å la hver lokalitet sette sine egne priser, fordi risikoen for gruppeinteresser er svært høy», understreket han.
Samtidig er byggingen av en enhetlig landdatabase over hele landet en sentral oppgave. Dette systemet må registrere transaksjoner, skatte- og kredittinformasjon i sanntid, noe som bidrar til å gjenspeile tilbud og etterspørsel nøyaktig og eliminere virtuelle transaksjoner som er en «lekeplass» for spekulasjon.
Ifølge Dr. Nguyen Si Dung må staten, for å eliminere motivet for spekulasjon, anvende antispekulasjonsskatt, progressiv skatt på forlatt land eller kortsiktige transaksjoner. I tillegg må mekanismen for å dekke inn forskjeller i landleie også implementeres seriøst, det vil si at når staten investerer i infrastruktur som fører til at landprisene øker, må denne merverdien tilhøre hele befolkningen gjennom skatter, avgifter eller auksjoner, og ikke flyte ned i lommene til en gruppe individer. Han foreslo også å tillate at sivile transaksjonspriser avviker fra statlige priser innenfor et rimelig område, men må ha et tak, for å opprettholde fleksibilitet samtidig som stabilitet sikres.
Bestem strategi for arealbruk
Fra markedspraksis sa Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, at anvendelsen av den nye landprislisten i henhold til 2024-landloven har avdekket mange mangler. «Etter bare ett år har den nye landprislisten økt fra 2,3 til 38 ganger sammenlignet med før loven trådte i kraft. Samtidig fastsetter dekret 103/2024 at 100 % skatt må betales ved omdanning av arealbruk til boligareal, noe som er utenfor folks kapasitet, noe som fører til inntektstap og påvirker den sosioøkonomiske utviklingen i stor grad, spesielt folks levebrød og sosiale trygghet» - siterte han.
Denne eksperten mener at årsaken kommer fra den urimelige konstruksjonen av landprislisten i henhold til dekret 71/2024, så den må justeres. «Det er av største betydning å bestemme arealbruksstrategien i makroøkonomisk regulering. Derfor må landprislisten være stabil i hver provins og by, og K-koeffisienten må brukes for justering.»
I teorien er K-koeffisienten et verktøy for statlig forvaltning av land, som bidrar til å begrense amplituden av svingninger. Derfor bør det i denne reviderte landloven tydelig fastsettes at grunnlaget for å bygge den nye landprislisten som gjelder fra 1. januar 2026, er landprislisten før loven trer i kraft, ved å bruke K-koeffisienten til å justere med en økning/reduksjonsamplitude på 3–5 % hver gang. Denne tilnærmingen vil bidra til å stabilisere makroøkonomien på lang sikt, foreslo Thuan.
Han understreket også at land er et produksjons- og tjenestemiddel, så landprisene må være i harmoni for å stimulere investeringer og skape arbeidsplasser. Å begrense spekulasjon er en uunngåelig trend, fordi det å forhindre sløsing med land også er en forutsetning for et rikt folk og et sterkt land. I stedet for å presse opp landprisene, bør staten beregne land- og bybyggingsavgifter for å skape en mer bærekraftig inntektskilde.
Boligutvikling for reelle behov
Dr. Nguyen Van Khoi, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, understreket at det å utvikle boliger for reelle behov er en bærekraftig løsning, i stedet for å la markedet flyte på spekulasjon. Han analyserte: «Det er nødvendig å fremme preferansepolitikk og spesifikke mekanismer for sosiale boligprosjekter og kommersielle boliger i mellomprisklassen, samtidig som man fleksibelt konverterer eksklusive boliger til det reelle boligsegmentet for å unngå sløsing med ressurser.»
Herr Khoi sa også at juridiske prosedyrer må forenkles og planleggingen må være transparent, spesielt i sammenslåingsfasen av administrative enheter, slik at bedrifter har et grunnlag for langsiktige investeringer. Et annet problem er å kontrollere risikoer fra saktegående infrastruktur og suspenderte prosjekter, som forårsaker stor skade for folket.
Herr Khoi foreslo også at regjeringen snart oppretter et nasjonalt boligfond og et lokalt boligfond for å støtte kapital, regulere tilbud og etterspørsel og utvikle utleieboliger. Offentlig-privat partnerskap (OPS)-modellen bør oppmuntres i utviklingen av sosialboliger og satellittinfrastruktur. Samtidig må mekanismen for overvåking og kontroll av spekulasjon og prisvekst strammes inn for å sikre "bærekraftige eiendeler" for folket.
Kilde: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Kommentar (0)