Leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å «stige», Thanh Oai-distriktet betaler depositum for tomteauksjon, kjøpere holder seg årvåkne for å unngå risiko

Leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å øke, jordfeber er hovedsakelig et profitttriks fra spekulanter, 7 tilfeller av endring av arealbruksformål uten tillatelse ... er de siste eiendomsnyhetene.

Mens interessen for de fleste andre eiendomssegmenter og -typer falt i mai 2024, var leiligheter i Hanoi det eneste segmentet som vokste med en rente på 9 %. (Foto: Linh An)

Leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å stige

Batdongsan.com.vns stordata viser at etter tre måneder på rad med sterk vekst i første halvdel av 2024, begynte leilighetsmarkedet i Hanoi å avta innen april 2024. Mer spesifikt, i april 2024, falt interessen og antallet annonserte leiligheter i Hanoi med henholdsvis 30 % og 2 %. Nedgangen varte imidlertid bare i april, fra mai og utover gjenvant leilighetene i Hanoi gradvis sin "form".

Mens de fleste andre eiendomssegmenter og -typer sank i rente i mai 2024, var leiligheter i Hanoi det eneste segmentet som vokste med en rente på 9 %. Sammenlignet med mai forble renten den samme i juni 2024.

Faktisk, etter litt over en måned med stagnasjon, fra slutten av mai 2024 til i dag, fortsetter leilighetsprisene å sette et nytt nivå. Dette betyr at leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å øke.

For eksempel, ifølge en undersøkelse fra Batdongsan.com.vn, hadde leiligheter med 1 soverom + 1, avhengig av bygning, beliggenhet og balkongens retning, en salgspris på 2,4–2,6 milliarder VND/leilighet i slutten av april og begynnelsen av mai 2024 i Vinhomes Smart City-prosjektet, avhengig av bygning, beliggenhet og balkongens retning, men for tiden er prisantydningen for denne typen leiligheter 2,7–2,8 milliarder VND/leilighet. Tilsvarende er studioleiligheter priset til 1,8–1,9 milliarder VND, en gjennomsnittlig økning på 150–200 millioner VND per leilighet sammenlignet med juni 2024. Leiligheter med 2 soverom, 2 bad eller 3 soverom, 2 bad i dette prosjektet økte også med 200–250 millioner VND sammenlignet med omtrent 2 måneder tidligere.

Gemek-prosjektet økte også fra 2,7–2,8 milliarder VND for leiligheter med 2 soverom og 2 bad til 2,750–2,9 milliarder VND/leilighet. Det er spesielt leiligheter med 2 soverom og 2 bad i dette prosjektet, og eieren tilbyr en pris på over 3 milliarder VND/leilighet.

Leilighetene i Nam Trung Yen, for det meste gamle leiligheter med 2 soverom, økte også i pris fra 2,8–3 milliarder VND/leilighet til 3,1–3,4 milliarder VND/leilighet. Leilighetene med 2 soverom og 2 bad i Handiresco-prosjektet økte også fra 4–4,2 milliarder VND/leilighet i mai til 4,3–4,5 milliarder VND/leilighet.

Den gjennomsnittlige økningen på 250–300 millioner VND per leilighet skjer også med prosjekter i Le Van Luong-gaten, som Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace eller leiligheter som ligger i Trung Hoa – Nhan Chinh-gaten.

Hvorfor stoppet Thanh Oai-distriktet i Hanoi plutselig auksjoner av land?

Thanh Oai-distriktet (Hanoi) stoppet auksjonen av bruksrettigheter til 57 tomter i Dam-området, Muc Xa-landsbyen, Cao Duong kommune, og tilbakebetalte pengene for kjøp av dokumenter og depositum fra kunder, med henvisning til behovet for å fastsette startprisen på nytt.

Truong Son Joint Stock Auction Company, arrangøren av den første auksjonen av 57 tomter i Thanh Oai-distriktet i Cao Duong kommune den 17. august, annonserte plutselig at de ville stoppe organiseringen av auksjonen og tilbakebetale pengene for kjøp av dokumenter og depositum til kundene.

Ovennevnte selskap opplyste at enheten mottok et varsel fra Thanh Oai District Land Fund Development Center med innholdet «Stopp organiseringen av den første auksjonen av bruksrettigheter til land for 57 tomter i Dam-området, Muc Xa-landsbyen, Cao Duong kommune, Thanh Oai-distriktet, Hanoi».

Årsaken er at Thanh Oai-distriktets folkekomité har fastsatt startprisen for auksjon av bruksrettigheter til 114 tomter i Cao Duong kommune på nytt, i henhold til avgjørelsen fra Hanoi-folkekomiteen.

Tidligere, ifølge kunngjøringen, har 57 tomter i Muc Xa-området i Cao Duong kommune arealer fra 74,63 til 134,69 kvadratmeter, med en startpris på 8,097 millioner VND/kvadratmeter.

Med startprisen ovenfor (eksklusive skatter, avgifter og gebyrer) varierer depositumet for tomtene fra nesten 121–218 millioner VND.

Det er kjent at Thanh Oai-distriktet ikke vil organisere noen andre auksjoner av land i august.

Tidligere, den 10. august, arrangerte Thanh Oai-distriktet en auksjon av 68 tomter i Ngo Ba-området, Thanh Than-landsbyen i Thanh Cao kommune. Denne auksjonen forårsaket oppstyr blant eiendomsinvestorer og publikum da vinnerprisen var 7–8 ganger høyere enn startprisen. Fra startprisen på 8,6–12,5 millioner VND/m2 oversteg den høyeste vinnerprisen 100 millioner VND/m2.

Mange tror at grunnen til at denne auksjonen tiltrakk seg så mange investorer var den lave startprisen. Med en slik startpris trengte investorene bare å sette inn 20 %, tilsvarende omtrent 200 millioner VND.

Kjøpers risiko

I det siste har eiendomsmarkedet sett en kraftig prisøkning, spesielt i leilighetssegmentet, etterfulgt av prosjekteiendommer og tomter i nærområder. Men med en 6-8-dobling som følge av auksjonsresultatene i Thanh Oai-distriktet nylig, anses det for varmt, til og med unormalt, både når det gjelder vinnende pris og antall deltakere.

Faktiske registre og nettsiden Batdongsan.com.vn viser at prisen på boligtomter i noen landsbyer i Thanh Cao kommune, Thanh Oai-distriktet, der tomteprisen for salg i andre kvartal 2024 bare er rundt 27–30 millioner VND/m². Denne prisen har økt med rundt 80 %, fra rundt 15 millioner VND/m² i 2020 til nesten 30 millioner VND/m² i 2024. Dermed er det vinnende budet 10. august 2,3–3,7 ganger høyere enn dagens vanlige salgspris.

Eller gjennom en nylig undersøkelse av tomtepriser i noen forstadsdistrikter i Hanoi, selv om tomteprisene har økt, spesielt i områder som forbereder seg på å bli distrikter eller steder med fordeler innen infrastrukturutvikling, har det ikke vært en urealistisk økning som fenomenet med tomteauksjoner i Thanh Oai.

For eksempel, under tomteauksjonen i slutten av juni i Me Linh-distriktet, endret ikke vinnerprisen seg dramatisk, med en pris som varierte fra 20 til 40 millioner VND/m2, mens Me Linh-distriktet fortsatt har rom for utvikling med infrastruktursystemet fra broer til Ringvei 4, Ringvei 3, 5... På samme måte økte tomteprisene på noen vakre steder i Binh Yen kommune nylig bare med noen få millioner VND/m2 i Thach That-distriktet, selv om det finnes mye nyttig informasjon som påvirker eiendomsmarkedet...

Ut fra realiteten ovenfor mener mange eksperter at den nylige jordfeberen hovedsakelig er et profitttriks fra spekulanter og meglere. Mange grupper av mennesker som tidligere har samlet inn land, vil bruke auksjoner i området for å presse opp prisene og skape en høyere eiendom. Hvis de auksjonerte tomtene ikke kan selges, vil de miste innskuddet sitt, og i henhold til forskriftene må auksjonsdeltakerne betale et depositum tilsvarende 20 % av den totale verdien av tomten eller landområdet beregnet ut fra startprisen.

Ifølge nettdata fra Batdongsan.com.vn, registrerte eiendomsmarkedet i Hanoi sterke svingninger i rentenivåene i løpet av de første 6 månedene av 2024. Typisk er tomte- og boligsegmentet på vei mot bedring etter å ha nådd bunnen i 2023, med antall søk som økte med 118 % i forhold til samme periode i fjor. Private hus, rekkehus og villaer økte med henholdsvis 33 %, 27 % og 9 %. I forstadsdistriktene hadde Dong Anh den sterkeste økningen i rentenivået på 104 %, Quoc Oai økte med 101 %, Gia Lam 95 %, Hoai Duc 79 %, Thach That 48 %...

Eksperter forklarte dette og sa at det kan skyldes frykten for at eiendomsprisene vil øke etter at jordlovene fra 2024, eiendomsmeglingslovene fra 2023 og boliglovene fra 2023 offisielt trer i kraft. På den annen side gjør informasjonen om at Hanoi streber etter å ha 5 nye distrikter innen 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri og Dan Phuong) også at landområder i disse områdene tiltrekker seg oppmerksomheten til mange investorer.

Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, spår at tomter vil begynne å gå inn i hovedtrenden for oppgang fra andre kvartal 2025, mens de nåværende «bølgene» bare er lokale i noen områder. Derfor bør investorer nøye undersøke markedet og lære om prissvingninger gjennom objektive informasjonskilder.

Også på grunn av situasjonen der eiendomsprisene presses opp for høyt sammenlignet med reell verdi, mener noen eksperter at det å manipulere eiendomsmarkedet for å skape virtuelle priser er svært farlig, og påvirker kjøpere direkte, ikke ulikt det å manipulere aksjemarkedet. Dette fører til manglende åpenhet og ustabilitet i eiendomsmarkedet, samtidig som staten ikke har sterke sanksjoner.

Folk forventer at eiendomsprisene vil synke til et passende nivå når de nye forvaltningsreglene og lovforskriftene snart trer i kraft. Dette er løsningen for folk som virkelig trenger muligheten til å eie et hus snart, som er regjeringens mål.

Ved endring av arealbruksformål kreves det ikke tillatelse.

Jordloven fra 2024 fastsetter mange flere tilfeller av konvertering av arealbruk til formål uten tillatelse fra 1. august 2024.

7 tilfeller av endring av arealbruksformål krever ikke tillatelse

I henhold til bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 121 i jordloven av 2024, vil det ikke være nødvendig å be om tillatelse til å endre bruksformålet fra den kompetente myndigheten dersom det ikke faller inn under de følgende 7 tilfellene i henhold til paragraf 1, artikkel 121 i jordloven av 2024.

Mer spesifikt er disse tilfellene: Konvertering av risdyrkingsareal, skogsareal med spesialbruk, beskyttende skogsareal og produksjonsskogsareal til andre typer land i gruppen jordbruksareal ; Konvertering av jordbruksareal til ikke-jordbruksareal; Konvertering av andre typer land til konsentrert husdyrareal ved implementering av storskala konsentrerte husdyrprosjekter.

Omdanning av ikke-jordbruksareal tildelt av staten uten arealbruksavgift til andre typer ikke-jordbruksareal tildelt av staten med arealbruksavgift eller jordleie; Omdanning av ikke-jordbruksareal som ikke er boligareal til boligareal.

Omdanning av land for bygging av offentlige arbeider, land brukt til offentlige formål med næringsformål til ikke-landbruksbasert produksjon og næringsland; Omdanning av ikke-landbruksbasert produksjon og næringsland som ikke er kommersiell eller tjenesteyterland til kommersiell eller tjenesteyterland.

Omlegging av arealbruk må være i samsvar med planleggingen.

Endring av arealbruksformål må fortsatt være i samsvar med planleggingen og godkjennes av kompetente myndigheter. Dette er tydelig fastsatt i artikkel 116 i jordloven av 2024.

Følgelig er folkekomiteen i distriktet der tomten ligger den kompetente myndigheten til å godkjenne konvertering av arealbruksformål.

Areal for arealbrukskonvertering i 2024

For øyeblikket har ikke jordloven fra 2024 noe dokument som fastsetter grensen og det maksimale arealet for konvertering av arealbruksformål.

Arealbruksgrensen avhenger av behovene til personen som ønsker å endre arealbruksformålet. Imidlertid vil Departementet for naturressurser og miljø undersøke dokumentene, behovet for å endre arealbruksformålet, verifisere feltet og planleggingen for å se om grensen kan endres fullstendig.

Årlige arealplaner på distriktsnivå foreskrives av kompetente myndigheter.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html