Hvordan beskyttes kundene når de kjøper hus «på papiret» under nye forskrifter?

Den reviderte loven om eiendomsmegling har nettopp blitt vedtatt av nasjonalforsamlingen og trer i kraft fra 1. januar 2025, og forventes å løse mange mangler ved loven om eiendomsmegling fra 2014.

Det er verdt å merke seg at denne nye loven har fokusert på å beskytte rettighetene til kjøpere av fremtidige boliger (også kjent som «papirboliger»).

Investoren må godkjennes av banken for å utstede en garanti.

Spesielt når det gjelder garantier ved salg og leasing-kjøp av fremtidige boliger (artikkel 26), fastsetter denne loven at investorer i eiendomsprosjekter må innhente bankgodkjenning for å utstede garantier før de selger eller leier ut fremtidige boliger.

Følgelig vil banken garantere for investorens økonomiske forpliktelser overfor boligkjøperen eller leietakeren når investoren ikke overleverer boligen som forpliktet i kontrakten for salg eller leiekjøp av fremtidig bolig.

I virkeligheten overleverer mange investorer ikke hus til kundene i tide som forpliktet, noe som forårsaker frustrasjon (Illustrasjon: Tran Khang).

Investorens økonomiske forpliktelser overfor kunder som kjøper eller avbestiller bolig når investoren ikke leverer boligen som forpliktet til kunden i kontrakten om salg eller avbetaling av fremtidig bolig, omfatter det beløpet investoren har mottatt på forhånd fra kunden og andre beløp, hvis noen.

Garantistbanken er ansvarlig for å utstede garantibrevet.

Artikkel 26 i denne loven fastsetter også at dersom garantistbanken samtykker i å utstede en garanti til investoren, skal garantistbanken og investoren signere en garantiavtale om innholdet spesifisert ovenfor.

Basert på den signerte garantiavtalen sender garantibanken eiendomsprosjektinvestoren en skriftlig forpliktelse som bekrefter at den vil utstede et garantibrev til alle kunder som kjøper eller leiekjøper boliger i prosjektet som er godkjent for investorgarantien.

Investoren er ansvarlig for å sende en kopi av dette forpliktelsesdokumentet til kunden ved signering av kontrakt for kjøp eller leie av fremtidig bolig.

I tillegg kan kundene, når de signerer en kontrakt for kjøp eller leie av fremtidig bolig, velge om de vil ha en garanti for investorens økonomiske forpliktelser overfor dem eller ikke.

Kundens nektelse av å garantere for investorens økonomiske forpliktelser overfor ham/henne avtales skriftlig ved signering av kontrakten for salg eller leie-kjøp av fremtidig bolig.

Garantibanken er ansvarlig for å utstede et garantibrev til kunder som har signert en kontrakt for salg eller leiekjøp av fremtidig bolig med investoren i henhold til regelverket. Samtidig sender garantibanken det også til investoren slik at investoren kan gi det til hver kunde som har signert en kontrakt for salg eller leiekjøp av fremtidig bolig.

Investoren vil først motta penger når kunden har mottatt garantibrevet.

Garantiens omfang, vilkår for å oppfylle garantiforpliktelsen, innhold og garantigebyr skal avtales mellom partene, men må sikre at garantibanken oppfyller sine forpliktelser som foreskrevet i artikkel 26 i denne loven, og må nedtegnes i garantiavtalen som inngås mellom garantibanken og eiendomsprosjektinvestoren.

Investoren la prosjektet «på vent», noe som forårsaket mange vanskeligheter for boligkjøpere (Illustrasjon: Tran Khang)

Garantiavtalen som inngås mellom garantibanken og prosjektinvestoren, og garantibrevet som garantibanken utsteder til kunder som kjøper eller leier fremtidig bolig, må spesifikt angi gyldighetsperioden.

Investoren skal gi kunden et garantibrev innen 10 virkedager fra datoen for signering av kontrakten for salg eller leie av fremtidig bolig eller en annen periode avtalt av partene i kontrakten for salg eller leie av fremtidig bolig.

Investoren har kun lov til å motta betaling fra kunder i henhold til kontrakten for salg og kjøp eller avbetaling av fremtidig bolig etter at den er levert til kunden og kunden har mottatt et garantibrev fra garantistbanken.

Garantistbanken er ansvarlig for å betale på vegne av investoren.

Dersom investoren unnlater å overlevere huset som forpliktet i kjøps- eller leiekontrakten for huset uten å oppfylle eller ikke fullt ut oppfylle de økonomiske forpliktelsene overfor kunden som foreskrevet i artikkel 26 i denne forordningen.

Dersom kunden ber om det, er garantisten ansvarlig for å oppfylle økonomiske forpliktelser overfor kunden på vegne av investoren i samsvar med forpliktelsen i garantibrevet.

Garantistbanken må være ansvarlig for å oppfylle økonomiske forpliktelser overfor kunder på vegne av investoren (Illustrasjon: Ha Phong).

Garantier ved salg og leiekjøp av fremtidig bolig implementeres i samsvar med lovens bestemmelser om bankgarantier.

Bestemmelsene om garantier ved salg og avbetaling av fremtidig bolig i artikkel 26 gjelder ikke for salg og avbetaling av sosialboliger.

Statsbanken er ansvarlig for å gi veiledning om garantier for salg og leiekjøp av fremtidige boliger.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm