Investorer «nøler» med leiligheter, vender seg til «kongesegmentet»; markedsvurdering 2024–2025

Investorene er ikke lenger interessert i leiligheter, og pøser nå penger inn i å kjøpe opp land i forstedene; gjenvinne mer enn 1400 hektar land; de nyeste prosedyrene for landtildeling og leasing for investeringsprosjekter for sjøinngrep ... er de siste eiendomsnyhetene.

Eiendomsmarkedet har nylig vist mer positive tegn når det gjelder tilgang til kapital fra både bedrifter og kunder. (Foto: HA)

De «store gutta» kommenterer markedet

På det årlige aksjonærmøtet ga ledere fra store bedrifter prognoser og kommentarer om årets eiendomsmarked med muligheter blandet med utfordringer.

I en vurdering av eiendomsmarkedet i år sa styreleder Pham Thieu Hoa i Vinhomes at lyspunktet er de tre lovene knyttet til eiendom som er vedtatt av nasjonalforsamlingen, som vil bidra til at markedet blir mer transparent og tydelig. For at disse lovene skal ha en positiv innvirkning på markedet, sa han imidlertid at det er nødvendig å vente på at dekretene som styrer implementeringen av dem trer i kraft.

Fru Nguyen Thu Hang, daglig leder i Vinhomes, vurderte at markedet vil ta seg opp igjen, men ikke så raskt som forventet.

Ifølge Hang har markedet nylig vist mer positive tegn når det gjelder tilgang til kapital fra både bedrifter og kunder. Boligkjøpere får nå bedre rentestøtte enn før, med en fast rente på 6–6,5 % per år de to første årene. Dette skaper forutsetninger og trygghet for at boligkjøpere skal komme tilbake til markedet.

Når det gjelder Nam Long Investment Joint Stock Company, pekte styreleder Nguyen Xuan Quang på både muligheter og utfordringer.

Herr Quang analyserte at den første utfordringen er knyttet til markedet og produktene. Markedet har en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i ulike eiendomssegmenter, og tillitskrisen fører til redusert likviditet og økt varelager.

Den andre er den økonomiske utfordringen når gjelden fortsatt består, og obligasjonslånene, selv om de er forlenget, fortsatt vil vare i 2024 og 2025. Den tredje er den juridiske utfordringen knyttet til prosjektet når noen lover fortsatt overlapper hverandre.

Men ifølge ham åpner markedet også opp mange forskjellige muligheter, som høy reell etterspørsel, rimelige boligsegmenter og utvikling av sosialboliger. Rentene på utlån har sunket, til og med lavere enn før Covid-19, og er konkurransedyktige med mange andre land, så det er veldig attraktivt.

Spesielt nye lover knyttet til eiendom har nettopp blitt vedtatt. Regjeringen har gjort store anstrengelser for å skape, fjerne og fremme markedshindringer for å bevege seg mot bærekraftig utvikling.

For Dat Xanh Group, et selskap med mange prosjekter i Ho Chi Minh-byen og Dong Nai, sa Luong Tri Thin – styreleder – at etter at Covid-19 er over, vil økonomien falle og påvirke eiendomsmarkedet.

Etter den nylige Tet-ferien begynte markedet å vise positive tegn til bedring. Leilighetsprodukter har blitt omsatt igjen i første kvartal, men ikke så mye som tidligere år, men sammenlignet med de to siste kvartalene i 2023 og første kvartal i 2023 har antallet transaksjoner doblet seg, spesielt i Hanoi, det er tre ganger høyere.

Med en slik generell situasjon ser herr Thin at markedet fortsatt har positive punkter, som knapphet på gjennomsnittlig tilbud; etterspørselen etter boliger er fortsatt veldig stor; den nåværende billige kontantstrømmen er veldig god, mange kunder låner med en løpetid på 20 år, og den faste renten i 3 år er bare 5–6 %/år.

På det generelle nivået vil det generelle markedet forbedre seg i år, og 2025 vil innebære positive endringer.

Leilighetsprisene kjøler seg ned, investorer investerer penger i å kjøpe tomter i forstedene

Leilighetsprisene har økt kontinuerlig i mange år og har økt dramatisk i de første månedene av dette året. Ifølge fersk markedsinformasjon sa Hoang Hai – direktør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring (byggedepartementet) – at den gjennomsnittlige salgsprisen for noen prosjekter i Hanoi og Ho Chi Minh-byen svinger rundt 50–70 millioner VND/m2.

Ifølge herr Hai har prisene på leiligheter til salgs i Hanoi økt kontinuerlig, både i første- og andrehåndsmarkedet. Det er verdt å merke seg at det finnes leilighetsprosjekter som har vært i bruk i 5–10 år, og til og med gamle høyblokker presses opp i pris ganske mye.

Lederen for Byggedepartementet kommenterte imidlertid at noen bygårder med plutselige prisøkninger hadde svært få transaksjoner og nesten ingen transaksjoner.

Faktisk har den høye prisen på leiligheter fått mange investorer og kjøpere til å nøle. Mange har bestemt seg for å slutte å kjøpe og selge leiligheter på dette tidspunktet.

Høye priser og mangelen på leiligheter i Hanoi på dette tidspunktet gjør mange investorer motvillige til å investere i dette segmentet. Erfarne folk vil benytte seg av denne tiden til å kjøpe tomter i forstedene.

Mange investorer beveger seg over til tomte- og boligsegmentet. Årsaken er at forstadstomter fortsatt har "lave priser", noe som gjør det mer passende å investere i leiligheter på dette tidspunktet. Det er imidlertid nødvendig å velge å investere i produkter med klar juridisk status, planlegging og potensial for prisøkning fra god infrastruktur.

Tomtemarkedet har vært i en het trend i det siste. Eiendomsmarkedsrapporten for første kvartal og prognosen for andre kvartal fra Vietnam Association of Realtors (VARS) viser at mange forstadsdistrikter i Hanoi opplever en plutselig økning i tomteprisene, spesielt for oppdelte tomter.

Sammenlignet med fjerde kvartal 2023 økte tomteprisene med omtrent 5 %, mens markedet i utkanten av Hanoi og ved siden av industriparker økte med 10–20 %.

«Tomteprisene har mange steder sluttet å synke. Tomteprodukter priset under 2 milliarder VND i forstedene, i provinser og byer, med garantert juridisk status, tilgjengelig infrastruktur og forsyningstjenester, har registrert en prisøkning på opptil 40 % sammenlignet med den vanskeligste tiden i markedet», sitert fra VARS-rapporten.

Denne enheten advarte også om at investorer må være svært forsiktige før de bruker penger på å kjøpe tomter på dette tidspunktet, og bør nøye undersøke prisnivåene i segmentet for å unngå å danne "virtuelle feberutbrudd", som forårsaker utrygge risikoer, når markedet fortsatt er i ferd med å komme seg.

I en kommentar til eiendomsmarkedet i år mener mange eksperter at «tomt fortsatt er kongen» for langsiktige investeringer. Investorer som har «kapital» eller bruker lav finansiell gearing kan vurdere å investere.

Selv om dette anses som det rette tidspunktet å vurdere investering, anbefaler eksperter også at investorer vurderer nøye for å unngå å falle i «fellen» med prisreduksjon.

Gjenvinning av mer enn 1400 hektar land i Yen Dung-distriktet, Bac Giang

I følge arealplanen for Yen Dung-distriktet for 2024, som nettopp ble godkjent av folkekomiteen i Bac Giang-provinsen, vil dette området gjenvinne 1 411,45 hektar land i år.

Mer spesifikt skal Yen Dung-distriktet gjenvinne 1 360,23 hektar jordbruksland, hvorav arealet med risland som må gjenvinnes er 1 111,93 hektar, land for andre ettårige avlinger er 20,47 hektar, land for flerårige avlinger er 208,62 hektar, land for akvakultur er 19,21 hektar, ikke-jordbruksland er 51,23 hektar. Kommunene med store områder som skal gjenvinnes er Tien Phong (32 hektar), Yen Lu (221,2 hektar), Tan An by (124,66 hektar), Nham Bien by (109,53 hektar)...

Et hjørne av byen Nham Bien, Yen Dung-distriktet, Bac Giang-provinsen. (Kilde: XD Newspaper)

Folkekomiteen i Bac Giang-provinsen ber folkekomiteen i Yen Dung-distriktet om å være ansvarlig overfor loven for nøyaktigheten av informasjonen, dataene, dokumentene, kartsystemet og databasen i den godkjente arealplanen for 2024; for samsvar mellom informasjonen og dataene i ovennevnte plan med justeringen av arealplanleggingen til 2030 og lovbestemmelsene når de foreslår en liste over arbeider og prosjekter i området.

Fullfør publisering av alle godkjente arealplandokumenter for 2024 på portalen/nettstedet til Yen Dung-distriktets folkekomité, og samtidig organisere kunngjøringen og publiseringen av ovennevnte planinnhold i henhold til lovens bestemmelser.

Folkekomiteen i Bac Giang-provinsen ba også Yen Dung-distriktet om å utføre arealforvaltning, arealgjenvinning, konvertering av arealbruksformål, arealtildeling og arealutleie i samsvar med den godkjente arealplanen; implementere arbeider og prosjekter i samsvar med lovbestemmelsene. Organisere regelmessig inspeksjon og tilsyn med implementeringen av arealplanen for 2024 for folkekomiteene på kommunenivå.

Prosedyrer for tildeling og leie av land for investeringsprosjekter for sjøinngrep

Regjeringen har nettopp utstedt dekret 42/2024/ND-CP om havgjenoppretting. Følgelig må havområdet som er identifisert for havgjenoppretting ha en spesifikk plassering, område, grense og koordinater fastsatt i henhold til bestemmelsene i loven om oppmåling og kartlegging. Fastsettelsen av havområder for havgjenoppretting som skal inkluderes i arealplanlegging og -planer må sikre prinsippene som er foreskrevet i 2024-jordloven.

Dekretet slår tydelig fast at for investeringsprosjekter for havgjenoppretting eller investeringsprosjekter med sjøgjenopprettingselementer som bruker offentlig investeringskapital, skal rekkefølgen og prosedyrene for landtildeling og landleasing implementeres i henhold til bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 68 i dekret 43/2014/ND-CP. Når det gjelder investeringsprosjekter for havgjenoppretting eller investeringsprosjekter med sjøgjenopprettingselementer for å utvikle landmidler, må investoren i havgjenopprettingsprosjektet, etter at havgjenopprettingen er fullført og godkjent i henhold til forskriftene, overlevere hele området med landgjenoppretting og byggearbeider (hvis noen) til det kompetente statlige organet for å utføre landtildeling og landleasing for organisasjoner og enkeltpersoner til bruk i henhold til bestemmelsene i landloven.

For investeringsprosjekter for sjøinngrep eller investeringsprosjekter med sjøinngrepsposter som bruker utenlandsk kapital til offentlige investeringer og prosjekter som bruker andre kapitalkilder, er rekkefølgen og prosedyrene for landtildeling og landleie som følger: Ved landtildeling og landleie gjennom auksjon av bruksrettigheter til areal, skal rekkefølgen og prosedyrene som er foreskrevet i klausul 5, artikkel 68 i dekret 43/2014/ND-CP og klausul 21, artikkel 1 i dekret 148/2020/ND-CP implementeres;

Ved tildeling av land eller leie av land, ved valg av investorer gjennom budgivning i samsvar med bestemmelsene i budgivningsloven, eller ved godkjenning fra investor i samsvar med bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 29 i investeringsloven av 2020, skal rekkefølgen og prosedyrene for tildeling av land og leie av land i samsvar med paragraf 3, artikkel 68 i dekret 43/2014/ND-CP gjelde.

Ved tildeling av land eller utleie av land som ikke skjer gjennom auksjon av bruksrettigheter til land, skal det gjennomføres i henhold til rekkefølgen og prosedyrene som er foreskrevet i paragraf 3, artikkel 68 i dekret 43/2014/ND-CP.

Investorer i investeringsprosjekter for sjøinngrep eller investeringsprosjekter med sjøinngrepsposter når de sender inn søknader om arealtildeling, arealleie, havområdetildeling med investeringsprosjekter for sjøinngrep eller sjøinngrepsposter i investeringsprosjekter godkjent av kompetente statlige etater.

Den provinsielle folkekomiteen bestemmer å tildele og leie ut land samtidig som havområder tildeles for havgjenoppretting. Investorer i investeringsprosjekter for havgjenoppretting eller investeringsprosjekter med havgjenopprettingselementer trenger ikke å betale gebyrer for å bruke havområder til å utføre havgjenopprettingsaktiviteter.

Tidspunktet for å fastsette at grunnbrukeren må ta i bruk grunnen, beregnes fra datoen for melding om aksept av resultatene av hele eller deler av det ferdigstilte sjøinngrepsområdet i henhold til fremdriften i investeringsprosjektet for sjøinngrep eller sjøinngrepsposter i investeringsprosjektet.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html