Mange vanskeligheter i eiendomsmarkedet venter fortsatt på å bli «løst» ved lov.

Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Denne workshopen ble organisert av Vietnam Real Estate Association (VNREA) i samarbeid med departementet for naturressurser og miljø og departementet for bygg og anlegg på ettermiddagen 15. oktober i Hanoi.

Dr. Nguyen Van Dinh – visepresident i Vietnam Real Estate Association (VNREA) kommenterte at alle de tre lovene knyttet til eiendomsmarkedet (eiendomslovgivning, boliglovgivning og eiendomsrett) denne gangen har svært detaljerte og klare forskrifter, spesielt om desentralisering og delegering av makt. Men etter å ha lyttet til mange meninger fra bedrifter, forventer VNREA fortsatt at lovene raskt vil bli virkeliggjort. Fordi mange vanskeligheter for eiendomsbedrifter for tiden venter på å bli løst og avklart.

«Fra 1. august og frem til nå har det gått litt over to måneder siden lovene trådte i kraft. Dette er ikke lang tid for at de nye bestemmelsene i loven skal implementeres raskt, spesielt når bestemmelsene i loven stort sett er svært kompliserte. Til tross for kompleksiteten og de mange utfordringene, må lovene fortsatt fremmes og anvendes», foreslo Dinh.

Ifølge Dinh innser VNREA at mange steder fortsatt er forvirret når de henvender seg til lokale aktører, slik at arbeidsmengden er svært lav. For eksempel, i kompensasjons- og ryddingsprosjekter, tenker bedrifter på at de må betale 100 % kompensasjon før området kan ryddes. Men dette er svært vanskelig, noe som hindrer mange prosjekter.

Det er også andre problemstillinger som auksjoner, budgivning, arealbruksavgifter osv. Derfor håper VNREA at de nye bestemmelsene i loven vil bli formidlet og ha spesifikke instruksjoner for rask implementering i fremtiden. Dette krever oppmerksomhet og samarbeid fra relevante departementer.

Et av spørsmålene som mange bedrifter er interessert i og trenger svar på, er at i henhold til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven må overføring av en del av et prosjekt godkjennes av det organet som bestemmer investeringspolitikken for å tillate overføringen. Hvis overføringen av en del av prosjektet fører til en endring (reduksjon) i omfanget av overdragerens opprinnelige prosjekt med mer enn 10 % eller fra 30 hektar eller mer, vil det være et tilfelle av å måtte justere investeringspolitikkbeslutningen i henhold til bestemmelsene i paragraf 3, artikkel 41 i loven om privat grunn.

Foretaket reiste imidlertid spørsmålet om overdrageren må gjennomføre prosedyrer for å justere investeringspolitikken i henhold til bestemmelsene i investeringsloven etter at beslutningsorganet for investeringspolitikk tillater overføring av en del av prosjektet i henhold til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven?

Angående dette innholdet bekreftet Vuong Duy Dung – assisterende direktør i avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring (byggedepartementet) at det ved overføring av deler av eller hele et eiendomsprosjekt er to typer prosjekter som må justeres.

Først og fremst må den typen prosjekt som er godkjent for investeringspolitikk og valgt for investering i henhold til investeringsloven, gjennomføre investeringsprosedyrer. Vilkårene er fortsatt i henhold til artikkel 40 i eiendomsloven. Det vil si at alle situasjoner med overføring av eiendomsprosjekter må gjelde i henhold til artikkel 40, enten det gjelder i henhold til eiendomsloven eller investeringsloven, eller overføring av eiendomsprosjekter som er eiendeler til kredittinstitusjoner, må også gjelde i henhold til artikkel 40.

Deretter, når man overfører en del av eller hele prosjektet i henhold til eiendomsmeglingsloven, arver erververen alle regelverket til den forrige investoren. Hvis prosjektet ikke har noen endringer sammenlignet med det forrige, er det ikke nødvendig å gjøre investeringsprosedyrene på nytt. I andre tilfeller der investeringsjusteringer må gjøres som foreskrevet i loven, må investeringsloven følges, etterfulgt av de neste trinnene knyttet til loven.

«Dette problemet håndteres av to systemer med to forskjellige etater, men det bør understrekes at ved overføring i henhold til eiendomsmeglingsloven vil investoren arve alle juridiske dokumenter (i artikkel 39 i eiendomsmeglingsloven) og vil ikke måtte gjøre om investeringsprosedyrene hvis det ikke er noen endring i investeringspolitikken» – analyserte herr Dung.

Dermed må den typen eiendomsvirksomhetsprosjekt som følger retningslinjene i investeringsloven, nå overføres, følge loven om eiendomsvirksomhet. Når det gjelder prosjekter som følger godkjenningsprosessen i henhold til investeringsloven, vil nå overføring av prosjektet og endring av investeringspolicyen følge investeringsloven.

Phan Duc Hieu – fast medlem av nasjonalforsamlingens økonomiske komité – sa at implementeringen av fire lover, inkludert jordloven, boligloven, eiendomsretten og investeringsloven, er svært viktig. Det er behov for et team for å implementere disse fire lovene, fordi uten klare retningslinjer for implementering vil disse lovene møte mange vanskeligheter i prosessen med å anvende dem i praksis. Å bare sitte og dele og ta opp vanskeligheter vil ikke være effektivt, fordi hver vanskelighet er underlagt en annen etats jurisdiksjon. Derfor må det være tett koordinering mellom relevante parter for å løse vanskeligheter for bedrifter og enkeltpersoner i fellesskap.

Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584