Prosjekter som i stillhet skifter navn og eierskap.

Selges billig ... fortsatt en god avtale.

Langs Nguyen Huu Tho-gaten (Nha Be-distriktet, Ho Chi Minh-byen) pleide det å være mange navn på prosjekteiere som Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland osv., men nå forsvinner de gradvis. I stedet finnes det flere utenlandske selskaper som Phu My Hung (Taiwan), GS (Korea) og Keppel Land (Singapore). Det skjer et stille, men raskt eierskifte mellom innenlandske og utenlandske selskaper. Mange prosjekter selges videre til enestående lave priser.

Mange prosjekter har blitt kjøpt opp av Keppel Land.

Lederen for et eiendomsmeglerkonsern i Ho Chi Minh-byen sa at han måtte selge noen av sine mest attraktive prosjekter til Keppel Land for å betale ned avdrag og renter på banklån. Da han ble spurt om salgsprisen, sa han trist at hvis markedsprisen var 10 dong, ville han bare selge dem til den utenlandske partneren for 6 dong.

«For tiden har ikke innenlandske bedrifter lenger midler til å implementere prosjekter. Selv om de hadde pengene, ville de ikke turt å gjøre det, fordi ingen kan være sikre på at de vil kunne selge produktene sine i det nåværende klimaet. De kan ikke bevege seg fremover, og de kan ikke bevege seg bakover. Det er bedre å bare selge alt for å lette byrden», sukket han, ute av stand til å skjule tristheten sin.

Denne personen innrømmet også at de angret, men gitt de løpende betalingene uten inntekter, hvis de bare «holdt fast» på prosjektet, ville bankrentene spist opp alt innen et år eller to, så det var en lettelse å selge det billig. Ifølge denne personen investerer ikke utenlandske selskaper i alle prosjekter. De prioriterer bare prosjekter med fullstendig juridisk dokumentasjon. Spesielt fordi de vet at innenlandske selskaper er «sultne på penger», legger utenlandske selskaper press på dem til å kjøpe prosjekter til lave priser.

«Familien min har bare ett glass med ris. Når vi går tom, må vi låne av naboene våre. Men vi kan bare låne én eller to ganger før de går tom for ris, og det gjør vi også, fordi vi ikke har noe annet sted å gå. Det er derfor noen bedrifter dør på 6 måneder, noen på 9 måneder og noen på et år. Så akkurat nå, selv med lave priser, må vi selge alt vi eier for å kjøpe ris og overleve», sa denne personen bittert, ved hjelp av en metafor.

Faktisk er det ikke vanskelig å se at mange fremtredende prosjekter har endret navn, noe som betyr et eierskifte. Det er bare det at bedriftene ikke annonserer det. Selv Novaland Group, et stort merke i eiendomsmarkedet, har måttet selge mange av prosjektene sine til Gamuda Land Group fra Malaysia.

De langvarige vanskelighetene og mangelen på optimisme har ført til at mange bedrifter har kjempet om partnere for å «selge seg selv». Lederen for en stor eiendomsgruppe i Ho Chi Minh-byen beklaget at han tilbød prosjektene sine til utenlandske partnere til lave priser, men ingen kjøpte dem, og ingen gikk med på å investere fordi prosjektene manglet fullstendig juridisk dokumentasjon og bruksavgifter for areal. På samme måte ble DK-gruppen, etter nesten et år med samarbeid med en japansk partner, tilbudt investering eller direkte salg av et prosjekt; DK ville være ansvarlig for alt salg, selv med overskuddsdeling basert på bidragsgraden. De har imidlertid ikke fullført avtalen og venter for tiden på å se hva som skjer. Manglende evne til å selge, generere inntekter og tiltrekke seg partnere har kastet gruppen ut i enestående vanskeligheter. «Nesten alle ansatte har sluttet, prosjekter står fast, og risikoen for konkurs er svært høy til tross for at de har betydelige eiendeler», beklaget gruppens leder.

Støtte til ledende bedrifter

Huynh Phuoc Nghia, direktør for Center for Economics , Law and Management (Ho Chi Minh City University of Economics), hevder at innenlandske bedrifter som må selge eiendeler til utenlandske bedrifter har mange negative konsekvenser for samfunnet og økonomien, ettersom bidragene deres reduseres, eller til og med kan forsvinne. Videre vil det ta 5, eller til og med 10 år å komme seg til nivåene før krisen, fordi tapet av eiendeler er så betydelig. Selv om ingen studier har indikert det nøyaktige tapet, kan det anslås at tapene av eiendeler kan variere fra 20–30 %, eller til og med opptil 50 %.

«På overflaten tror mange at utenlandske selskapers oppkjøp av aksjer vil gi innenlandske bedrifter ytterligere midler til fortsatte investeringer, noe som potensielt kan hjelpe markedet med å komme seg. Etter krisen kan det føre til større markedsgjennomsiktighet og forbedret lovgivning. I realiteten bruker imidlertid innenlandske bedrifter mange år på å bygge et merke som er sterkt nok til å konkurrere med utenlandske partnere. Nå er det svært smertefullt å bli overtatt og tvunget til å selge eiendeler billig. Derfor må myndighetene vurdere å fjerne hindringer for hver bedrift og hvert prosjekt for å minimere denne situasjonen», sa Nghia.

Hindringer i godkjenning av investeringspolitikk for kommersielle og sosiale boligprosjekter, og spørsmål knyttet til selskapsobligasjoner, faller inn under regjeringens myndighet. Spørsmål knyttet til spredt offentlig grunn, arealbruksavgifter og utstedelse av eiendomsbevis for grunn faller imidlertid inn under lokale myndigheter. Når det gjelder prosjekter som er midlertidig suspendert for gjennomgang, tilgang til kreditt, rentereduksjoner og skattekutt, vil det å løse disse problemene og tilføre såkornkapital skape likviditet i markedet og lindre vanskeligheter for bedrifter.

Herr Le Hoang Chau

Pham Lam, nestleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, var også enig i at det tok mange år for Vietnam å få store eiendomsselskaper som Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Dette er ledende selskaper i markedet, så de påvirker ikke bare eiendom, men også mange andre bransjer, fra kreditt, bygg og anlegg, byggematerialer, arbeidskraft, interiørdesign, møbler… Derfor, når bedrifter står overfor vanskeligheter, må det finnes en banebrytende tilnærming og mekanisme for å støtte dem, spesielt de ledende selskapene, for å komme seg. Fordi deres gjenoppretting vil trekke andre bedrifter, bransjer og hele økonomien på beina igjen. Samtidig vil det bidra til å gjenopplive prosjekter som er klinisk døde, og begrense svinn. Spesielt vil det forhindre at ressursene som innenlandske bedrifter har brukt mange år på å bygge, faller i hendene på utenlandske selskaper til billige priser.

Styrelederen i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), Le Hoang Chau, husket den smertefulle opplevelsen av å se prosjekter kjøpt opp av utenlandske selskaper til lave priser, og mintes 2007, da Vietnam ble med i WTO, en tid da utenlandske selskaper "flommet over" Vietnam. På den tiden var han imidlertid ikke bekymret for at innenlandske eiendomsselskaper eller prosjekter ble overtatt av utenlandske enheter. Faktisk beholdt innenlandske selskaper i mange sektorer ikke bare sin markedsandel, men overgikk også utenlandske selskaper. Men i tredje kvartal 2022 ga HoREA sin første advarsel om risikoen for at noen store, kjente eiendomsselskaper og prosjekter med høy verdi ble kjøpt opp av utenlandske enheter. Et godt eksempel er overføringen av et prosjekt på 1,5 milliarder dollar til en utenlandsk partner til en svært lav pris av en av Vietnams største eiendomsgrupper. For tiden har mange store eiendomsprosjekter og grupper i Vietnam blitt "overtatt" av utenlandske selskaper, med opptil 49 % av aksjene deres ervervet.

«Utenlandske bedrifter «shopper rundt» i det vietnamesiske eiendomsmarkedet, søker og kjøper de beste prosjektene til priser under kostpris. Noen utenlandske selskaper har fortalt meg at hvis noen bedrifter selger prosjekter, bør de bli introdusert for dem. Vi må akseptere denne realiteten fordi bedrifter og markedet er svært svake og trenger desperat kapital. For å kontrollere dette er en grunnleggende løsning å øke robustheten og styrken til innenlandske bedrifter generelt, inkludert eiendomsvirksomheter. Spesielt må det iverksettes umiddelbare tiltak for å fjerne hindringer innenfor myndighetene til hvert nivå – på regjerings-, minister- og lokalt nivå – slik at bedrifter kan implementere prosjekter, bygge tillit hos kunder, øke likviditeten og komme seg», understreket Chau.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm