Eiendomsmagnatens gjeld øker, tilbakebetalingsevnen tar seg litt opp igjen

Eiendomsbransjen er fortsatt sterkt avhengig av kortsiktige lån, mens prosjektgjennomføringen er langsiktig – Foto: QUANG DINH

Hvilke eiendomsselskaper har økt gjeld?

I en nylig utgitt rapport om boligbransjen opplyste Visrating – et kredittvurderingsbyrå med Moody's-kapital – at den totale gjelden til børsnoterte investorer økte med 19 % i første halvdel av dette året sammenlignet med samme periode i fjor.

Den utestående gjelden kommer hovedsakelig fra utviklingen av nye prosjekter fra noen store eiendomsselskaper som Vinhomes (total gjeld økte med 63 % i samme periode), Van Phu Invest (54 %), DIG (59 %), Nha Khang Dien (33 %)...

Visrating-eksperter spår at gjeldsgraden vil fortsette å øke, ettersom utviklere tar opp mer gjeld for å finansiere ny prosjektutvikling.

	Første 6 måneder av 2023	Første 6 måneder av 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
GRAVE	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Data: Regnskap, TTO

På den positive siden forventes det imidlertid at gjeldsnedbetalingsevnen vil ta seg noe opp i første halvdel av 2024, takket være forbedret kontantstrøm fra driften og kontantressurser.

Ifølge Visrating økte bransjens gjeld/EBITDA-forhold (en finansiell indikator som gjenspeiler et selskaps overskudd før fradrag av rentekostnader, avskrivninger og selskapsskatt) til 3,7 ganger i løpet av de første 6 månedene av 2024, fra 2,7 ganger i fjor.

I tillegg økte kontantbeholdningen med 5 %; kontantstrømmen fra driften tok seg noe opp, men forble negativ i første halvdel av 2024.

	I gjeld
4. kvartal 2020	161892
4. kvartal 2021	179697
4. kvartal 2022	207161
4. kvartal 2023	222483
2. kvartal 2024	245640

Data: Kortsiktig og langsiktig gjeld basert på økonomiske rapporter fra nesten 80 børsnoterte foretak innen eiendomsforvaltning og -utvikling (hovedsakelig banklån, obligasjoner, finansielle leasingavtaler osv.)

Mange investorer har ekstremt svak kontantstrøm fra gjeldsnedbetaling.

Ifølge Visratings rapport har også mer enn to tredjedeler av børsnoterte investorer kontantstrøm til å tilbakebetale gjeld fra svake til ekstremt svake nivåer, nærmere bestemt driftskontantstrøm under 5 % av total gjeld, spesielt investorer som er rammet av juridiske problemer i prosjektet, som LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) og Novaland (NVL).

Eksperter fra kredittvurderingsbyråer påpekte også at stor avhengighet av kortsiktige lån medfører betydelig refinansieringsrisiko.

For ikke å nevne at forholdet mellom kortsiktig gjeld og total gjeld for børsnoterte investorer, ifølge Virating, fortsatt er høyt på 44 % i andre kvartal 2024, der selskaper med begrenset kontanter, for eksempel: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS), har de høyeste rekapitaliseringsbehovene.

	Kontanter
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Data: BTC, TTO

I tillegg viser data at eiendomsobligasjoner på rundt 105 000 milliarder VND forfaller i 2025. Visrating anslår at omtrent 50 % av investorenes obligasjoner som forfaller i løpet av de neste 12 månedene er i fare for forsinkede betalinger av hovedstol/renter.

«De fleste av dem er relatert til investorer som nylig har utsatt betaling av hovedstol/renter, som NVL, Sunshine, Van Thinh Phat og Hung Thinh», påpekte rapporten.

For tiden øker eiendomsbransjen hovedsakelig gjeld gjennom å utstede obligasjoner, kreditt og aksjer.

Av dette falt nye eiendomsobligasjonsutstedelser i de første åtte månedene av 2024 med 5 % fra år til år, og det er sannsynlig at de vil forbli lave på grunn av strengere utstedelseskrav og kommende endringer i den endrede verdipapirloven.

I henhold til det nåværende lovutkastet omfatter de foreslåtte endringene obligatoriske sikkerhetskrav for offentlig utstedte obligasjoner og private plasseringsobligasjoner som begrenses til institusjonelle investorer.

Til gjengjeld har investorenes tilgang til nye kapitalkilder blitt bedre i 2024, takket være veksten i bankkreditter for eiendomsvirksomhet og en dobling av aksjeutstedelsen sammenlignet med året før, ifølge Visrating.

Tidligere har noen eksperter også anerkjent at for å fremme en kredittvekst på 14–15 % i 2024, må en viktig del av kapitalen absorberes i eiendomsmarkedet – et felt som krever stor kapital og er hovedkunden til mange banker.

Kilde: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm