Begynnelsen på oppgangen i Kinas eiendomsmarked

Kinas departement for bolig og by- og landbruksbygging sa at lokale myndigheter kan be statseide foretak om hjelp til å kjøpe noen usolgte boliger fra eiendomsutviklere.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Bygninger i Shanghai, Kina.

Den kinesiske regjeringen har lansert sin mest ambisiøse plan hittil for å redde eiendomsmarkedet.

Dette er en utvikling som investorer har ventet på i månedsvis. Men hvorvidt disse tiltakene vil være effektive, er fortsatt et stort spørsmålstegn.

Ambisiøs plan

Pakkeavtalen dreier seg om at Kina skal innføre en politikk som allerede er prøvd ut i én storby – som krever at lokale myndigheter kjøper usolgte boliger fra eiendomsutviklere og konverterer dem til rimelige sosiale boliger.

Planen inkluderer også kutt i boliglånsrenter og krav til nedbetaling, og enda viktigere, 300 milliarder yuan (41,5 milliarder dollar) i lavrente kontanter fra sentralbanken for å finansiere statlige kjøp av usolgte eiendommer.

«Politimyndigheter er klar over hvor viktig det er å forhindre en fullverdig eiendomskrise», sa Zhaopeng Xing, seniorstrateg ved ANZ Research. «Den nye redningsplanen viser kinesiske politikeres besluttsomhet om å snu situasjonen.»

Selv om det haster med dette, sier eksperter at den nåværende hjelpepakken kan være for liten i omfang til å være effektiv og kan møte finansieringsproblemer.

Ifølge Goldman Sachs er den totale verdien av usolgte boliger, uferdige prosjekter og ubrukt land i Kina omtrent 30 billioner yuan (4,1 billioner dollar).

Goldman-analytikere sa i en fersk analyse at det ville kreve mer enn 7 billioner yuan (967 milliarder dollar) i alle byer for å redusere boligtilbudet til nivåer sist sett i 2018, et boomår for eiendomsmarkedet. Det er mer enn 20 ganger finansieringsbeløpet annonsert av People's Bank of China (PBoC, sentralbanken).

Selv om Kinas økonomi vokste raskere enn forventet tidligere i år, tynges momentumet av den viktigste eiendomssektoren, som en gang sto for 30 % av den økonomiske aktiviteten.

Begrenset skala

Til tross for en rekke kunngjøringer tidligere denne måneden, er det fortsatt uklart hvordan den kinesiske regjeringen vil implementere boligkjøpsprogrammet og hvor mye penger som vil være nødvendig for å finansiere det. Viktigst av alt, er det uklart hvor kontantfattige lokale myndigheter vil få pengene til å betale for det.

Det siste refinansieringsprogrammet kan gi banklån verdt 500 milliarder yuan (69 milliarder dollar) for å støtte lokale boligkjøp, sa Tao Ling, visesentralbanksjef i PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Leilighetsbygg i Shanghai, Kina.

Men selv dette tallet er langt under det som trengs. Noen analytikere anslår at det vil være behov for hundrevis av milliarder dollar for å tømme Kinas eiendomsbeholdning, som inkluderer millioner av tomme eller halvferdige boliger over hele landet.

Ting Lu, sjefsøkonom for Kina hos Nomura, som kaller Kinas eiendomssektor et «dilemma», sa at det å fullføre byggingen av boliger som allerede er solgt, ville kreve minst 3,2 billioner yuan (442 milliarder dollar). Han anslo at det for tiden er rundt 20 millioner boliger som er forhåndssolgt, men som ennå ikke er bygget.

Hvor er pengene?

Kinas departement for bolig og by- og landbruksbygging sa at lokale myndigheter kan be statseide foretak om hjelp til å kjøpe noen usolgte boliger fra eiendomsutviklere.

Imidlertid er utstedere av lokale statsobligasjoner (LGFV-er) for tiden beheftet med en enorm mengde «skjult» gjeld som ikke er tillatt å kjøpe, ifølge visesentralbanksjef Tao Ling i PBoC. Det gir lokale myndigheter få muligheter til å skaffe penger.

Kinas provinser og byer har pådratt seg rundt 15 billioner dollar i gjeld, mye av dette skjult og hopet opp de siste årene for å dekke kostnadene for infrastrukturprosjekter og pandemirelaterte utgifter.

Nedgangen i eiendomsmarkedet har forverret lokale myndigheters økonomiske problemer, ettersom salg av tomter og boliger vanligvis utgjør mer enn 40 prosent av de totale inntektene. Gjeldskrisen har tvunget mange kinesiske byer til å kutte kraftig i utgiftene.

Kinas eiendomsbransje begynte å svekkes i 2019 og falt ned i et «svart hull» for omtrent tre år siden, etter at regjeringen utstedte en ordre om å stramme inn utlånsaktivitetene til eiendomsutviklere.

Arbeidet med å redde nøkkelsektoren startet allerede i 2022, da nedgangen utløste en krise for noen utbyggere og skapte misnøye blant titusenvis av boligkjøpere ettersom prosjekter ble forsinket eller tidsfrister ble overholdt. Men tiltakene har i stor grad vært ineffektive, noe som har ført til en nedgang i utbyggernes kontantstrøm.

Bare begynnelsen

Eksperter sier at det å løse overskuddet av usolgte boliger bare er det første skrittet i å gjenopplive Kinas eiendomssektor. Med andre ord, ifølge analytikere hos Goldman Sachs, må Kina ta tak i tre nøkkelproblemer.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Et byggeprosjekt i Kina.

Det andre og tredje trinnet innebærer å øke boligetterspørselen og dempe nedgangen i byggebransjen. Det krever mer detaljerte tiltak for å styrke forbrukertilliten og øke boligprisene.

Det er verdt å merke seg at det eksterne miljøet blir stadig vanskeligere. Den amerikanske regjeringen har besluttet å øke tollsatsene på en rekke importerte varer fra Kina fra 1. august, og EU kan komme til å iverksette lignende tiltak. Tidligere president i USA, Donald Trump, truet til og med med å innføre en tollsats på 60 % på import fra Kina hvis han ble gjenvalgt.

Analytikere anslår at Trumps foreslåtte tollsatser kan redusere Kinas vekstrate med så mye som 0,9 prosentpoeng.

På lang sikt sier eksperter at planen kan redusere risikoen for at Kina faller inn i en «deflasjonsspiral» slik som Japan. Den viktigste lærdommen fra Japan er at politikere bør unngå å handle for sent. «Dette kan være begynnelsen på slutten for Kinas eiendomskrise», la de til.

Ifølge Vietnamplus

Kilde