"Varm" vekst i eiendomskreditt: Optimisme i angst?

VTV.vn - Kreditten til eiendomsmarkedet økte kraftig i løpet av de første 10 månedene av 2025, noe som skapte rikelig kapitalstrøm, men lav likviditet. Mange eksperter advarer om markedets bærekraft.

Selv om eiendomskreditten akselererer, skaper ikke realiteten den forventede bevegelsen.

Eiendomskreditt økte kraftig i løpet av de første 10 månedene av 2025, noe som skapte rikelig med kapital, men lav likviditet. Mange eksperter advarer om at denne virkeligheten ikke bare påvirker økonomien, men også reiser mange spørsmål om markedets bærekraft.

Kredittvekst i angst

I løpet av de første 10 månedene av 2025 har eiendomskreditt vokst kraftig og blitt en av de viktigste drivende faktorene i økonomisk utvikling. Ifølge Pham Chi Quang, direktør for pengepolitisk avdeling i State Bank of Vietnam (SBV), har kreditt i hele banksystemet oppnådd en vekstrate på 13,4 %, hvorav eiendomskreditt utgjør en betydelig andel. Dette gjenspeiler en veldig tydelig trend: eiendom fortsetter å være et attraktivt reisemål for kredittstrømmer. Denne økningen skaper imidlertid en alvorlig konsekvens, som er en ubalanse i markedet.

Kjøp og salg, «surfing» uten reell verdi i form av kontantstrøm eller leieinntekter har presset eiendomsverdiene for høyt, noe som gjør likviditeten dårlig.

Finansrapporter for tredje kvartal 2025 fra store banker viser at selv om eiendomskreditten akselererer, skaper ikke realiteten den forventede bevegelsen. Hos VPBank står eiendomsvirksomheten for 22,97 % av totale utestående lån, mens hos MB er denne andelen 10,42 %. Dette viser tydelig at kredittkapitalstrømmene til eiendom dominerer den generelle økonomien. I noen områder, som Ho Chi Minh-byen, er imidlertid ikke antallet transaksjoner i samsvar med økningen i tilbudet, selv om markedet yrer av antall nyåpnede leiligheter.

På investeringsforumet 2026, som nylig ble holdt i Ho Chi Minh -byen, uttalte den økonomiske eksperten Dinh The Hien at hovedårsaken til denne ubalansen er at eiendomsmarkedet har vært i en tilstand av «kjøp dyrt, selg dyrt» siden begynnelsen av året. Hvis denne trenden fortsetter, risikerer markedet en boble. Dette er en advarsel som ikke kan ignoreres når eiendomsmarkedet i økende grad er avhengig av kortsiktig spekulasjon. Kjøp og salg, «surfing» uten reell verdi i form av kontantstrøm eller leieinntekter har presset eiendomsverdiene for høyt, noe som forårsaker dårlig likviditet.

Til tross for den sterke veksten i eiendomskreditt, har ikke markedet klart å skape en bærekraftig syklus slik man ønsker. Ifølge Property Guru har eiendomsprisene i store områder som Hanoi og Ho Chi Minh-byen økt kraftig, med en imponerende økning på 112 % i Hanoi i løpet av 5 år. Denne prisøkningen står imidlertid ikke i forhold til folks inntekt og markedets absorpsjonsevne. Markedslikviditeten har derfor også svekket seg, og dette er en av hovedårsakene til «ledigheten» i mange eiendomsprosjekter.

Advarsel om at markedet er i ubalanse

Situasjonen med eiendomsspekulasjon utover terskelen er i ferd med å bli en stor trussel mot både markedet og økonomien. Når boligprisene presses for høyt, får mange mennesker, spesielt middel- og lavinntektsklassen, ikke tilgang til bolig. Dette reduserer ikke bare likviditeten, men setter også økonomien i ubalanse når den rikelige kontantstrømmen ikke brukes til bærekraftig utvikling, men hovedsakelig tjener spekulative formål.

For tiden har beholdningen av eiendomsvirksomheter oversteget 570 000 milliarder VND, noe som viser ubalansen mellom prosjektutvikling og faktisk forbrukskapasitet i markedet.

Selv om eiendom tiltrekker seg store kapitalstrømmer fra banksystemet, har det ikke skapt en klar overgang mellom kreditt og faktiske transaksjoner. Frem til nå har beholdningen av børsnoterte foretak oversteget 570 000 milliarder VND, noe som viser ubalansen mellom prosjektutvikling og faktisk forbrukskapasitet i markedet. Dette er svakheten ved dagens eiendomsmarked, når kontantstrøm ikke kan omdannes til likviditet.

En av løsningene som ekspertene foreslår er å kontrollere kredittstrømmen til eiendom, spesielt lån til spekulative formål. Ekspert Dinh The Hien advarte: «Mentalitetsprinsippet 'kjøp dyrt, selg dyrt' hjelper en gruppe investorer med å tjene på kort sikt, men skaper en syklus av overoppheting, som risikerer å forårsake et markedskrakk.» Dette er kjerneproblemet med eiendomsmarkedets manglende bærekraft. Å opprettholde eiendomspriser som er for høye uten at de står i forhold til faktisk inntekt og lønnsomhet, vil bare føre til ustabilitet og vanskeligheter med bærekraftig utvikling.

En annen mulig løsning foreslått av Vu Thanh Le, et styremedlem i Phat Dat Company, er å bruke skatteverktøy som å beskatte fritidsboliger, forlatt tomt og fradrag for renter på førstegangs boliglån. Dette er en strategi som har blitt brukt med hell i mange land når eiendomskreditt blomstrer. Streng kontroll av spekulativ kontantstrøm vil bidra til å stabilisere markedet og skape eiendomsprodukter som møter folks reelle behov.

Kapital flyter «sterkt» inn i eiendom

Indeks	Skala	Vekst
Total utestående eiendomsgjeld (31. august 2025)	> 4 millioner milliarder VND	+19 % fra år til år
Gjør rede for økonomiens totale utestående gjeld	23,68 %	(høyeste i nyere historie)
Lån til eiendomsvirksomhet	1,79 millioner milliarder VND	+24 % (varmest)
Forbruks-/selvbrukslån	2,28 millioner milliarder VND	+12 %

Kilde: Statsbanken

Eksperter mener også at for at eiendomsmarkedet skal utvikle seg bærekraftig, må prosjekter være juridisk transparente, dekke reelle boligbehov og ha en langsiktig visjon. På dette tidspunktet vil eiendomsmarkedet ikke lenger bli dominert av uberegnelige sykluser med økning og nedgang, men vil utvikle seg stabilt og skape reell verdi for økonomien og folket.

Selv om den sterke kredittstrømmen til eiendomsmarkedet kan bidra til økonomisk vekst på kort sikt, vil den, hvis den ikke kontrolleres strengt, føre til alvorlige konsekvenser når det gjelder likviditet og markedets bærekraft. Forvaltningsbyråer må iverksette drastiske tiltak for å dempe spekulasjon, og dermed fremme en betydelig og bærekraftig utvikling av det vietnamesiske eiendomsmarkedet i fremtiden.

Kilde: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm