Eiendomsmarkedet 2024: «Beste tidspunkt å jakte på»?

Med en rekke støttetiltak fra regjeringen og statsbanken har eiendomsmarkedet vist tegn til bedring i transaksjonsvolumet i noen segmenter fra andre halvdel av 2023. Det forventes at eiendomsmarkedet vil fortsette å ta seg opp igjen i 2024.

Herr Nguyen Minh Giang, senior ekspert på klientkapitalforvaltning hos KB Securities Vietnam, delte med PV. VietNamNet om eiendomsmarkedet samt eiendomsaksjer og utsiktene for Giap Thin-året 2024.

Lyspunkter er leiligheter og eneboliger.

– Eiendomsmarkedet har vist tegn til bedring i andre halvdel av 2023. Hva er din vurdering av denne vurderingen?

Herr Nguyen Minh Giang: Eiendomsmarkedet i 2023 har, ifølge mine observasjoner, hatt en liten forbedring i andre halvdel av året, men er lokalisert og tydelig differensiert. Segmentet for eldre leiligheter i storbyer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen fortsetter å øke i pris. Noen prosjekter som åpner for salg av mellomklasseleiligheter har tiltrukket seg investorer til å bruke penger.

I tillegg har også segmentet for private boliger hentet seg inn ganske bra. Noen provinser og byer med sterk utvikling av offentlige investeringer er også steder mange investorer kommer til, og salgsprisene i disse områdene har også sunket mindre enn det generelle nivået. For tomtesegmentet fortsetter forstadstomter, butikkhus, feriehus, ... å være dystre.

Nasjonalforsamlingen har nettopp offisielt vedtatt tre viktige lover som direkte påvirker eiendomsbransjen: boligloven (endret), eiendomsmeglingsloven (endret) og eiendomsloven (endret).

Eiendomssektoren er svært avhengig av juridiske faktorer, og dermed frigjøres kapitalkilder og prosjektgjennomføringen fremskyndes. Derfor håper investorer at de tre ovennevnte lovene, som offisielt trådte i kraft fra 1. januar 2025, vil være et løft for markedet til å blomstre og utvikle seg bærekraftig i den nye syklusen.

Herr Nguyen Minh Giang, senior ekspert på klientkapitalforvaltning, KB Vietnam

– Hvordan vurderer du fortsettelsen av markedets oppgang frem mot 2024?

I 2024 fortsetter den løse pengepolitikken å være en viktig faktor som bidrar til at eiendomsmarkedet opprettholder oppgangen. En stor mengde boliginnskudd fra slutten av 2022 og begynnelsen av 2023 vil gå tilbake til produksjon, og en del av dem vil finne investeringskanaler. Der er eiendom alltid en prioritet. Når forvaltningspolitikken er stabil, vender investorenes tillit tilbake, og det er også på dette tidspunktet eiendomsmarkedet har en tendens til å varmes opp.

Markedsutsiktene er positive, men vil sannsynligvis være lokale og fragmenterte.

Eksklusive segmenter som feriestedvillaer, butikkhus osv. vil fortsette å være dystre og mangle investorer. I tillegg til dette vil det svært spekulative segmentet av land og "grønn ris"-land også fortsette å være stille fordi de fleste investorene som deltar i dette segmentet bruker høy finansiell gearing, den reelle etterspørselen er ikke stor, og de juridiske prosedyrene er fortsatt uferdige. Overskuddssituasjonen i dette segmentet er veldig stor, så det er vanskelig å forbedre seg i 2024.

I tillegg har leilighetssegmentet i storbyer som Hanoi og Ho Chi Minh-byen en passende salgspris for folk med gjennomsnittsinntekt. Deretter vil også segmentet for individuelle boliger fortsette å ta seg opp igjen med folks reelle behov.

Leilighetsprisene fortsetter å øke i Hanoi og Ho Chi Minh-byen på grunn av begrenset tilbud og høy etterspørsel. (Kilde: CBRE)

Står overfor 3 utfordringer

– Hvilke utfordringer står eiendomsmarkedet fortsatt overfor, ifølge deg?

Jeg tror eiendomsmarkedet står overfor tre utfordringer.

For det første er det den generelle økonomiske konteksten. I 2024 kan den globale økonomien avta. Innenlands nådde kredittveksten innen utgangen av oktober 2023 bare 7,39 %, og den akselererte først virkelig i de to siste månedene av året til en vekst på 13,7 %. Ut fra dette kan man se at etterspørselen etter nye lån fra bedrifter og privatpersoner er svært lav, selv om renten var ganske høy før.

Verdensøkonomien generelt er fortsatt i en grå tone. Den innenlandske kontantstrømmen er svært lav. Vietnams PMI-indeks for produksjon har vært under 50 poeng i mange måneder, noe som også er et tegn på at etterspørselen i økonomien fortsatt er ganske lav. Derfor står ikke bare eiendomssektoren, men alle sektorer i økonomien overfor denne utfordringen.

For det andre er det kontantstrøm. Lån til eiendomsbedrifter, som utgjorde mer enn 21 % av den totale kreditten i økonomien i 2023, økte sterkere enn den generelle vekstraten i bransjen. Dette gjenspeiler effektiviteten av tiltak for å fjerne vanskeligheter og løsninger for å hjelpe eiendomsbedrifter med å få tilgang til kapital.

Veksten i eiendomskreditt vil avta kraftig i 2023. (Kilde: KBS)

Det bør imidlertid bemerkes at kontantstrømmen til eiendomsbedrifter stort sett har problemer. I 2023 er antallet bedrifter med nye prosjekter til salgs svært lite, og kontantstrømmen fra kjernevirksomheten er stort sett negativ.

Hvis prosjektene ikke kan løse juridiske problemer og fullføre infrastrukturen for å bringe produkter til markedet innen 2024, vil det være risikoer. For ikke å nevne at presset for å forfalle obligasjoner er enormt med mer enn 120 000 milliarder VND. Dette er det høyeste forfallsnivået de siste 5 årene.

For det tredje er det den juridiske faktoren. Eiendomsbedrifter møter mange vanskeligheter i prosessen med å implementere prosjekter. Dette er også grunnen til at tilbudet har sunket de siste årene.

Et nytt prosjekt krever 70 % kapitalinnskudd fra kunder og lån. Investoren står bare for 30 % av kapitalen. Hvis det oppstår juridiske vanskeligheter, kan ikke bedriften få tilgang til kapital for å gjennomføre prosjektet, noe som vil forsinke prosjektet, øke kostnadene, noe som fører til mange konsekvenser for bedriften og risikoer for markedet.

Derfor tror jeg at lovlighet er nøkkelfaktoren i eiendomsmarkedet.

Obligasjonen med forfall i 2024 er den største på de siste fem årene.

Hvis vi snur fra 2025, vil eiendomsmarkedet bryte ut fra 2027?

– Når tror du markedet vil snu? Hvilke råd har du til eiendomsinvestorer?

Primærmarkedet i perioden 2024–2025 vil oppleve en reduksjon i salgsprisene fra investorer. Dette er nødvendig for at bedrifter skal kunne komme seg ut av den vanskelige sirkelen. Tilbud og etterspørsel kan møtes lettere. Dette er også et av signalene for å finne vendepunktet i eiendomsmarkedet.

Et annet viktig signal er befolkningsinntekten. Med synkende befolkningsinntekter er det vanskelig å se et vendepunkt i eiendomsmarkedet i 2024. Det kan bare bli en langsom, hovedsakelig differensiert oppgang.

Den neste viktige faktoren er juridisk, med tre viktige lover som trer i kraft fra 1. januar 2025. Dette regnes også som overgangsperioden mellom den gamle og den nye syklusen.

Ifølge min forskning vil markedet vanligvis trenge minst to år etter reverseringspunktet for å stabilisere seg og vokse kraftig igjen.

Derfor spår jeg at andre halvdel av 2025 vil bli vendepunktet for eiendomsmarkedet. Fra 2027 og utover vil markedet virkelig forbedre seg når den økonomiske syklusen har passert den vanskelige perioden, rettssystemet er komplett, og folks inntekter begynner å vokse igjen. Bedrifter vil også stige med passende forretningsorientering.

Boligtilbud fra 2018–2023.

For investorer tror jeg at det er ekstremt viktig å styre personlig kontantstrøm og velge riktig tidspunkt å investere i denne sammenhengen.

Når økonomien fortsatt er i en uklar fase, og den geopolitiske konteksten ikke er stabil, må allokeringen av investeringsandelene være passende, og dette kan være svært nyttig. Innen eiendom bør investorer se etter eiendom i det sentrale kjerneområdet med kontantstrøm. I tillegg finnes det områder som er sterkt fremmet for utbetaling av offentlige investeringer, segmentet for personer med lav og mellominntekt, osv. Det viktigste er å velge riktig tidspunkt basert på markedets vendepunkt, slik at kontantstrømmen kan fremme best mulig investeringsavkastning.

Eiendomsaksjer følger tett det varme og kalde eiendomsmarkedet.

– Hvordan vurderer du aksjene til eiendomsselskaper som er notert på børsen?

Jeg tror at eiendomsmarkedet alltid er nært knyttet til og i samsvar med aksjekursene til børsnoterte eiendomsselskaper.

Under eiendomsfeberen i 2021 økte eiendomsaksjene 5–10 ganger på bare noen få måneder. I 2022, da eiendomsmarkedet frøs til, hadde mange eiendomsaksjer prisene «delt 5–10 ganger». Jeg kaller ofte eiendomsaksjer for «hvor mye de går opp, hvor mye de går ned», noe som tydelig gjenspeiler markedets natur og vanskelighetene bedriftene står overfor.

I 2022 fikk mange investorer og eiendomsmeglere aksjene sine likvidert. Det var den vanskeligste perioden for eiendom.

Det finnes imidlertid alltid muligheter i fare. Den vanskeligste tiden er alltid den beste tiden å «jakte». Objektivt sett står mange børsnoterte eiendomsselskaper overfor vanskeligheter på grunn av massiv prosjektutvikling og høy gjeld. Det finnes imidlertid også mange gode eiendomsselskaper, og dette er tiden de vil gå på jakt.

Jeg spår at 2024–2025 vil bli en boom i fusjoner og oppkjøp (M&A) i eiendomssektoren.

For individuelle investorer er dette også et veldig godt tidspunkt å screene bedrifter, på jakt etter kvalitetsselskaper å investere i med en langsiktig visjon.

En god bedrift må ha et godt og sunt økonomisk potensial. Disse bedriftene har lite gjeld og lav belåning. Virksomheten i seg selv må også være fleksibel i sin forretningsorientering, som å bytte til segmentet for middelinntektsgruppen, bygge sosiale boliger osv. for å opprettholde inntekter og kontantstrøm i den nåværende vanskelige situasjonen.

Finansielt sterke bedrifter vil på dette tidspunktet ha mange fusjoner og oppkjøpsmuligheter som gir verdi for bærekraftig utvikling i den nye syklusen. Dette er noe investorer bør være oppmerksomme på når de ser etter en god bedrift.

Det bør understrekes at driftssyklusen i eiendomsmarkedet vil være lengre og langsommere enn aksjemarkedet generelt. Investorer bør ha et langsiktig perspektiv dersom de investerer i eiendomsaksjer på dette tidspunktet, fordi den "superstore" bølgen av eiendomsaksjer er over. For å danne en stor bølge som 2021, har eiendomsaksjegruppen akkumulert seg i 7–8 år.

Takk skal du ha!

Hvilke av de tre nye lovene, boligloven (endret), eiendomsmeglingsloven (endret) og eiendomsretten (endret), vil etter din mening ha positiv innvirkning på eiendomsmarkedet i den nye syklusen når de blir anvendt?

* Dette er for å gi vietnamesere bosatt i utlandet rett til å drive eiendomsvirksomhet slik som innbyggerne i landet. Dette vil bidra til å øke de årlige pengeoverføringene til Vietnam. Vietnam er blant de tre landene med de høyeste pengeoverføringene i verden.

* Stramme inn oppdeling og salg av land. Dette vil minimere spekulasjon i land, unngå sløsing med ressurser og fokusere på segmenter med reell etterspørsel.

I den kommende tiden må eiendomsbransjen orientere seg mot passende eiendomssegmenter for den nye syklusen, og dermed bidra til å stabilisere og utvikle eiendomsmarkedet mer bærekraftig.

* Tildeling av rosa bøker til minileiligheter uten å spesifisere eierperioden for leiligheten.

* Jord uten arealbruksdokumenter før 1. juli 2014 vil bli tildelt en rød bok.

* Fjern rammeverket for landpriser, fastsett landprisen i henhold til markedsprinsipper. Diversifiser kompensasjonsskjemaer for personer hvis land er gjenvunnet. Ordne til gjenbosettingsboliger før gjenvinning. De som får jordbruksland gjenvunnet vil bli kompensert med boligareal/boliger.

Dette hjelper folk med å dra større nytte av det, og bedrifter kan enkelt rydde land og implementere prosjekter raskere.

* Bedrifter får betalt arealbruksskatt årlig i stedet for å måtte betale alt på én gang.

* En åpnere mekanisme for jordbruksareal, slik som at maksimalt individuelt eierskap økes fra 10 til 15 ganger. Personer som ikke direkte produserer jordbruksareal, har fortsatt lov til å motta overføringer av risdyrkende areal.

Oppsummert har disse tre endrede lovene en betydelig innvirkning på alle aspekter av samfunnet, så vel som alle folkegrupper. Når de trer i kraft, forventes det at de vil hjelpe bedrifter med å overvinne juridiske vanskeligheter, samt omorientere utviklingen av eiendomssektoren i den nye syklusen. Eiendomstilbudet vil gradvis vende tilbake og bevege seg mot produkter som bringer bærekraftig verdi til økonomien og retter seg mot folks grunnleggende behov.

Novaland og Vinhomes forårsaker overraskelser, hvilke signaler kommer fra eiendomsbransjen? Eiendomsmarkedet svinger uforutsigbart, og utsiktene er ennå ikke klare, men eiendomsbedrifter som Novaland, Vinhomes eller Khai Hoan Land... har også registrert overraskende forretningsresultater i 2023.

Kilde: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html