Ho Chi Minh-byen ferdigstiller prosentandelen av kostnader og fortjeneste som grunnlag for verdsettelse av tomt.

Dette er et av de viktige grunnlagene for å bestemme tomtepriser ved bruk av overskuddsmetoden for eiendomsprosjekter i Ho Chi Minh-byen.

Ho Chi Minh-byen ferdigstiller prosentandelen av kostnader og fortjeneste som grunnlag for verdsettelse av tomt.

Dette er et av de viktige grunnlagene for å bestemme tomtepriser ved bruk av overskuddsmetoden for eiendomsprosjekter i Ho Chi Minh-byen.

Nestleder i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, har nettopp signert og utstedt beslutning nr. 49/2025 som fastsetter faktorene som danner utviklingsinntekter, faktorer som estimerer utviklingskostnader ved fastsettelse av spesifikke landpriser i henhold til overskuddsmetoden, og faktorer som påvirker landprisene ved fastsettelse av landpriser i byen.

Investorfortjeneste tilsvarende 15 % av totale byggeinvesteringskostnader

For estimeringsfaktorene for utviklingskostnader er beslutningen å oppgi prosentandelene (%) for å bestemme forretningskostnadene; rentekostnader, investorfortjeneste tatt hensyn til egenkapital, forretningsrisiko for prosjektgrupper med samme hovedformål med arealbruk av prosjekttyper.

Der byen deler inn hvert spesifikke segment, inkludert høyhus; rekkehus, villaer; tomtedeling, tomtesalg; industriparker, industriklynger; kontorer, handel - tjenester, hoteller. Avhengig av hver type prosjekt vil det være forskjellige prosentreguleringer.

Rentekostnader, investorfortjeneste tatt hensyn til egenkapital og forretningsrisiko beregnes ved å multiplisere 15 % med den totale byggeinvesteringskostnaden. Foto: Le Toan

Mer spesifikt vil markedsførings-, reklame- og salgskostnader bli beregnet til 2 % av den totale inntekten for alle segmenter.

Forvaltnings- og driftskostnader vil bli brukt med 15 % av totale leieinntekter, gjeldende for høyhusprosjekter; investeringsprosjekter i industriparker og industriklynger; investeringsprosjekter i kontorer, handel og tjenesteyting. Spesielt for rekkehus- og villaprosjekter; oppdelings- og tomtesalgsprosjekter vil satsen bli brukt med 5 % av totale leieinntekter.

Det er verdt å merke seg at rentekostnader, investorfortjeneste tatt hensyn til egenkapital og forretningsrisiko beregnes med 15 % multiplisert med den totale byggeinvesteringskostnaden, forretningskostnaden og verdien av bruksretten til tomten. Denne satsen gjelder for alle segmentene ovenfor.

For hotell-, medisinske, utdannings- , sportsinvesteringsprosjekter eller prosjekter med spesifikke egenskaper, skal organisasjonen som implementerer fastsettelse av tomtepriser, foreslå prosentandelen av faktorer som markedsføring, reklame, salgskostnader, driftskostnader, rentekostnader på lån, investorfortjeneste, tatt hensyn til egenkapital, forretningsrisiko og andre kostnader i den forklarende rapporten om utvikling av tomteprisplaner, slik at det spesifikke tomtepristakstrådet kan vurdere og avgjøre dette.

Prosjekter som ikke selges i løpet av det første året

Når det gjelder faktorene som danner utviklingsinntektene, fastsetter beslutning nr. 49/2025 også starttidspunktet for salg, salgstidspunkt og salgsgrad for hvert segment.

Denne satsen gjelder imidlertid bare i tilfeller der dokumenter om investeringspolicyer eller anbudsdokumenter for gjennomføring av investeringsprosjekter eller beslutninger om godkjenning eller aksept av investeringsprosjekter ikke har spesifisert tidspunktet for salg, tidspunktet for å starte salg og handel med produkter og tjenester, og beslutninger om godkjenning av detaljert byggeplanlegging ikke har spesifisert utleiegraden.

Følgelig er salgsstartdatoen fra prosjektets første år, og salgsprosenten fordeles i henhold til byggets gulvareal inkludert kjellerareal.

Når det gjelder salgsperiode og salgsrate, vil høyhusprosjekter under 50 000 m2 byggegulv ha en salgsperiode på 2 år med en rate på 40 % det første året og 60 % det andre året. For rekkehus- og villaprosjekter med en skala på under 100 enheter og prosjekter som deler og selger tomter på under 200 tomter, vil salgsraten være 100 % innen 1 år.

For store prosjekter med lengre salgsperiode, fra 4 til 5 år, og som ikke kan selges det første året, inkludert: Høyhusprosjekter med en skala på 150 000 m2 byggeareal eller mer; rekkehus- og villaprosjekter med mer enn 1000 produkter.

For kontor-, nærings- og tjenesteinvesteringsprosjekter er utleiegraden 75 % for kontorformål og 70 % for næringsformål.

For investeringsprosjekter innen hoteller, helsevesen , utdanning, kultur, idrett eller spesielle prosjekter, skal organisasjonen som implementerer fastsettelse av tomtepriser foreslå andre faktorer for å estimere utviklingsinntekter i den forklarende rapporten om utvikling av tomteprisplaner, som det spesifikke tomtepristakseringsrådet skal vurdere og avgjøre.

Overskuddsmetoden implementeres ved å ta de totale estimerte utviklingsinntektene minus de totale estimerte utviklingskostnadene for tomten eller tomteområdet på grunnlag av den mest effektive arealbruken (arealbrukskoeffisient, byggetetthet, maksimalt antall etasjer i bygningen) i henhold til arealplanleggingen og detaljert byggeplanlegging godkjent av vedkommende myndighet.

Totale utviklingsinntekter for en tomt eller et tomteområde bestemmes basert på estimater av overføringspriser, tomteleiepriser, lokaleleiepriser, produkt- og tjenestevirksomhetspriser, svingninger i overføringspriser, tomteleiepriser, lokaleleiepriser, produkt- og tjenestevirksomhetspriser i løpet av prosjektets gjennomføringsperiode og andre inntektsdannende faktorer, inkludert: salgstidspunkt; starttidspunkt for salg, produkt- og tjenestevirksomhet; salgsrate; utleiegrad.

Forretningspriser for produkter og tjenester anvendes i tilfeller der overføringspriser, leiepriser for tomter og leiepriser for lokaler ikke kan innhentes.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html