Forslag til ytterligere mekanismer for å fastsette landpriser og håndtere tilleggsinntekter i utkastet til resolusjon om jordloven.

Illustrativt bilde.

Vietnams eiendomsmeglerforening (VNREA) har nylig sendt inn et dokument som gir tilbakemelding på flere aspekter ved utkastet til resolusjon fra nasjonalforsamlingen, som fastsetter mekanismer og retningslinjer for å håndtere vanskeligheter og hindringer i implementeringen av eiendomsloven.

VNREA bidro derfor med fem forslag, inkludert å foreslå endringer i tre bestemmelser som allerede er fastsatt i utkastet, og å legge til to bestemmelser som ennå ikke er inkludert i utkastet til resolusjon.

Angående de to tilleggsforslagene viser VNREA til artikkel 5 i utkastet til resolusjon, som fastsetter anvendelsen av landpristabeller for å fastsette arealbruksavgifter og leieavgifter for alle prosjekter når areal tildeles, leies ut eller bruksformålet endres, i alle tilfeller.

I følge VNREAs analyse finnes det imidlertid i realiteten investeringsprosjekter i nyutviklede områder eller prosjekter med stor arealbruk som ikke har landprislister, eller hvis det finnes landprislister, ville anvendelsen av disse være upassende. I slike tilfeller er det nødvendig å fastsette spesifikke landpriser i henhold til landprisfastsettelsesmetodene som er fastsatt i gjeldende landlov for å beregne landbruksavgifter og landleieavgifter.

VNREA foreslår å legge til forskrifter som spesifiserer tilfeller der spesifikke landpriser gjelder for å beregne arealbruksavgifter og leieavgifter for prosjekter når staten tildeler land, leier ut land eller endrer arealformål, inkludert: prosjekter med et stort arealbruksområde på 100 hektar eller mer og investeringsprosjekter i nyutviklede områder som ennå ikke har en landprisliste.

I tillegg foreslår VNREA å legge til en forskrift om beregning av tilleggsgebyret for perioden før tomteprisene fastsettes. Basert på punkt d, klausul 2, artikkel 257 i 2024-tomteloven, fastsetter dekret 103/2024/ND-CP at tilleggsgebyret for de som mottok vedtak om tildeling/leie av tomter før 1. august 2024, men hvis tomtepriser ennå ikke er fastsatt, skal beregnes til 5,4 %/år (forventes å bli justert ned til 3,6 %/år) av tomtebruksgebyret/tomteleiegebyret som skal betales for perioden før tomteprisene fastsettes.

Argumentet er at investorer tjener på de ubetalte bruks-/leieavgiftene for areal. Dette synet er feil og upassende, understreket VNREA. For tiden ligger ansvaret for å fastsette landpriser hos statlige etater, ikke hos landbrukerne.

Kravet om at grunnbrukere skal holdes ansvarlige i denne saken er ubegrunnet. Når grunnbrukere ikke har betalt bruksavgifter eller leie av land, kan de ikke utøve sine bruksrettigheter: retten til å kjøpe/selge/overføre/pantsette ... fordi disse rettighetene i henhold til regelverket bare kan utøves etter at de har oppfylt sine økonomiske forpliktelser angående landet, analyserte VNREA.

VNREA foreslår derfor å legge til en klausul som regulerer håndteringen av tilleggsgebyrer basert på skillet mellom spesifikke tilfeller. For tilfeller der beslutninger om arealtildeling, arealleie, tillatelse til å endre arealbruksformål, tillatelse til å bytte fra årlige arealleiebetalinger til engangsbetalinger for hele leieperioden, forlengelse av arealbruk, justering av arealbruksvarighet eller justering av detaljert planlegging er tatt i samsvar med jordloven og andre relevante lover før ikrafttredelsesdatoen for denne loven, men jordprisen ennå ikke er fastsatt, skal fastsettelsen av arealleieavgifter og arealbruksavgifter gjennomføres i samsvar med punkt a, b og c, klausul 2, artikkel 257 i jordloven av 2024.

I tillegg må grunnbrukere betale tilleggsavgifter for perioden det ikke er beregnet bruksavgift og leie av eiendom for, som fastsatt i punkt a, b og c i paragraf 2 i artikkel 257 i jordloven, dersom grunnbrukeren har tatt i bruk, utnyttet eller brukt eiendommen som det er gitt bruksrettigheter for.

Grunnbrukere er ikke pålagt å betale tilleggsavgifter for perioden det ikke er beregnet bruksavgifter eller leie for land, som fastsatt i punkt a, b og c i paragraf 2, artikkel 257 i jordloven, dersom grunnbrukeren ennå ikke har tatt landområdet det er gitt bruksrettigheter for i bruk, forretning eller forvaltning. Dersom grunnbrukeren allerede har betalt tilleggsavgiftene for perioden det ikke er beregnet bruksavgifter eller leie for, vil det betalte beløpet bli refundert eller motregnet mot andre økonomiske forpliktelser overfor staten…

Angående de tre foreslåtte endringene, siterte VNREA: Klausul 7, artikkel 3 om erverv av grunn, kompensasjon, støtte og gjenbosetting fastsetter at «Fradraget av kompensasjons-, støtte- og gjenbosettingsbeløp som investoren forskuddsbetaler fra arealbruksavgiften og leieavgiften som skal betales, skal beregnes for hele prosjektet i samsvar med klausul 2, artikkel 94 i jordloven.»

Ifølge VNREA fastsetter imidlertid jordloven at i tilfeller der investorer forskuddsbetaler kompensasjon, støtte og gjenbosettingsmidler, kan disse midlene trekkes fra prosjektets arealbruksavgifter og arealleieavgifter. Hvis det etter fradrag av arealbruksavgifter og arealleieavgifter for prosjektene fortsatt er et gjenværende beløp, kan det inkluderes i prosjektets totale investeringskapital.

Derfor garanterer ikke denne forskriften rettighetene i praksis, og tiltrekker ikke investorer til å delta i forskuddsbetaling av kompensasjon, støtte og gjenbosettingsmidler, spesielt når det gjelder prosjekter som er unntatt fra eller kvalifisert for reduksjon av arealbruksavgifter og leieavgifter – analyserte VNREA.

Derfor foreslår VNREA å tillate investorer å fortsette å trekke fra forskuddsbetalinger for kompensasjon, støtte og gjenbosetting fra andre økonomiske forpliktelser som investoren er pålagt å betale.

Videre fastsetter punkt d, paragraf 1, artikkel 5 at grunnlaget for beregning av arealbruksavgift inkluderer: kostnader til infrastrukturbygging for det landområdet som investoren overleverer til staten; infrastrukturbyggingskostnadene som er spesifisert i dette punktet, bestemmes i henhold til bestemmelsene i byggeloven.

Ifølge VNREA fastsetter utkastet kun beregning av kostnader for infrastrukturbygging for det landområdet som investoren overleverer til staten, noe som er upassende. Dette er fordi landpristabellene er en generell forskrift, og landprisene i disse tabellene er vanligvis basert på eksisterende tomter. Infrastrukturutviklingsprosjekter som ikke har land overlevert til staten (som infrastrukturutviklingsprosjekter for industriparker) vil ikke være kvalifisert for fradrag for infrastrukturkostnader.

Alternativt vil investeringsprosjekter ha ulike infrastrukturkostnader avhengig av geologiske forhold og skala, spesielt de i nye områder eller gjenvunnet land, som har svært høye kostnader for landutjevning og infrastrukturbygging. Derfor vil det ikke sikre rettferdighet å kun beregne infrastrukturkostnadene for landområdet som investoren overleverer til staten.

Basert på denne realiteten foreslår VNREA at infrastrukturkostnadene for hele prosjektet beregnes når tomtepriser fastsettes, ikke bare for det tomteområdet investoren overleverer til staten. Samtidig bør det legges til forskrifter om håndtering av kostnader til landvinning for landvinningsprosjekter ved fastsettelse av tomtepriser (for tiden er kostnader til landvinning inkludert i prosjektutviklingskostnadene når tomtepriser fastsettes etter overskuddsmetoden).

Et annet punkt som VNREA kommenterte er punkt b, paragraf 13, artikkel 3, som fastsetter overgangsbestemmelsene for erverv av grunn, kompensasjon, støtte og gjenbosetting, og sier: «I tilfeller der det før ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen ikke foreligger noen beslutning om godkjenning av kompensasjons-, støtte- og gjenbosettingsplanen, skal erverv av grunn, kompensasjon, støtte og gjenbosetting gjennomføres i samsvar med jordloven og bestemmelsene i denne artikkelen.»

Ifølge VNREA angir ikke bruken av uttrykket «saker før ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen der ingen avgjørelse er tatt» nøyaktig tidsrammen for når hendelsen inntraff. Det kan være tilfeller der ingen avgjørelse om godkjenning av kompensasjonsplanen ble tatt før ikrafttredelsesdatoen for resolusjonen, men når resolusjonen trer i kraft, er en slik avgjørelse tatt. Derfor foreslår VNREA å endre den til «Saker der ingen avgjørelse er tatt innen ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen...».

Kilde: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm