Nieruchomości pod koniec 2025 r.: przepływ kapitału „w dół rzeki” na Południe?

Od początku 2025 roku rynek nieruchomości notuje nieprzerwane „ożywienie” co kwartał i co miesiąc, co wyraźnie widać po rosnącej podaży i rosnącej liczbie transakcji. Ten impuls ożywienia wynika z ogólnego wzrostu gospodarczego , odblokowanej podaży oraz szeregu działań pomocowych, tworzących przesłanki dla nowego cyklu wzrostu rynku.

W kontekście wielu innych kanałów inwestycyjnych, które podlegają silnym wahaniom, nieruchomości nadal potwierdzają swoją pozycję jako „cenne schronienie”, utrzymując stabilną rentowność w średnim i długim terminie.

W 2025 roku nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City zostaną „podzielone na dwie części”. (Zdjęcie: ST)

W rozmowie z dziennikarzami gazety „Journalist and Public Opinion”, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes, podsumował: „W ostatnim czasie rząd stale podejmuje działania mające na celu usunięcie przeszkód prawnych dla projektów deweloperskich. Pomoże to zwiększyć podaż nieruchomości, klienci będą mieli większy wybór, a rynek będzie bardziej dynamiczny w ostatnich miesiącach roku”.

Jednak ten okres nie będzie należał do „gorących”, ponieważ ważne informacje, takie jak połączenie prowincji i miast, znalazły już swoje odzwierciedlenie w poprzednich cenach. Ponadto, od teraz do końca roku ceny nieruchomości w Hanoi i innych prowincjach będą korygowane, aby były bardziej adekwatne, ponieważ przekroczyły możliwości finansowe kupujących.

Komentując jednoznacznie każdy z rynków, pan Chung stwierdził, że od połowy 2024 roku rynek nieruchomości w Hanoi osiągnął nowy „szczyt” cenowy, a do początku 2025 roku ceny będą nadal rosły.

W związku z tym możliwości zyskownych inwestycji krótko- i średnioterminowych zaczęły się zawężać. To spowodowało, że inwestorzy z północy, zwłaszcza ci z doświadczeniem i dużym kapitałem, zaczęli poszukiwać nowych rynków z lepszymi marżami wzrostu cen.

Według pana Chunga, inwestorzy na północy często kierują się w stronę dużych miast ze względu na wysoką płynność. W centrum uwagi znajdują się: Hanoi, Da Nang i Ho Chi Minh.

Ujawnił, że po osiągnięciu przez rynek nieruchomości w Hanoi „szczytu”, inwestorzy zaczęli migrować do Da Nang. To pomogło „przełamać lody”, przyczyniając się do odbudowy rynku od połowy 2024 roku. Dzięki temu ceny nieruchomości w Da Nang gwałtownie wzrosły w segmentach gruntów, domów szeregowych i nieruchomości nadmorskich.

„Pod koniec 2024 i na początku 2025 roku w Da Nang nastąpi gwałtowny wzrost cen, w wielu obszarach wynosząc średnio 50–70%” – powiedział pan Chung.

Na początku 2025 roku, kiedy rynek nieruchomości w Da Nang osiągnął nowy „szczyt”, kapitał inwestycyjny nadal będzie się przenosił do Ho Chi Minh City. Pan Chung powiedział, że w 2022 roku, z powodu zaostrzonych przepisów prawnych i ograniczonej podaży, rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City zostanie „skompresowany”.

Do tej pory, po udoskonaleniu systemu prawnego, wiele przepisów uległo „rozplątaniu”, wielu inwestorów „wprowadziło swoje produkty”, w szczególności wdrożono wiele ważnych projektów infrastrukturalnych, co pomogło rynkowi nieruchomości w Ho Chi Minh City ponownie się „rozkręcić”.

Tymczasem pan Nguyen Anh Que, prezes G6 Group, skomentował: Nieruchomości nadal są bezpiecznym kanałem inwestycyjnym w perspektywie długoterminowej, ale inwestorzy muszą być ostrożniejsi niż dotychczas.

Według niego, wydawanie pieniędzy musi opierać się na dogłębnej ocenie legalności, planowaniu, potencjalnym wzroście cen, a także faktycznych możliwościach wykorzystania, np. do celów mieszkaniowych, wynajmu czy prowadzenia działalności gospodarczej. Obecny rynek nie sprzyja już podejściu „kup i zostaw”, traktując aktywa, których wartość automatycznie rośnie, jak w poprzednich okresach.

Pan Que zaleca, aby inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej zaciągali pożyczki jedynie na niewielką skalę i dbali o kontrolę przepływu środków pieniężnych.

W krótkim okresie akcje, złoto czy aktywa cyfrowe mogą przynieść lepsze marże zysku. Jednak w dłuższej perspektywie i pod względem bezpieczeństwa, nieruchomości nadal zajmują pozycję lidera wśród kanałów inwestycyjnych.

„Nawet jeśli inwestorzy odnoszą sukcesy w innych kanałach, nadal mają tendencję do powrotu do gromadzenia aktywów za pośrednictwem nieruchomości” – podkreślił.

Wiele badań rynkowych przewiduje, że koniec 2025 roku przyniesie więcej pozytywnych zmian niż trzeci kwartał, zwłaszcza w zakresie nowej podaży. Jednak na tempo wzrostu i poziom absorpcji będzie miało wpływ wiele czynników, tworząc trzy różne scenariusze: wyzwań, oczekiwań i ideałów.

Scenariusz idealny: Nowa podaż wzrośnie o 40-50%, zmienne stopy procentowe pozostaną na poziomie 8-9%, ceny sprzedaży wzrosną o 10-15%, a wskaźnik absorpcji osiągnie 40-45%. Jest to najbardziej optymistyczny scenariusz, dający nadzieję na wejście rynku w okres silnego wzrostu.

Przewidywany scenariusz: wzrost nowej podaży o 25-35%, zmienne stopy procentowe na poziomie 9-11%, wzrost cen sprzedaży o 5-10% i stopa absorpcji na poziomie 35-40%. Scenariusz ten jest uważany za najbardziej realny, odzwierciedlający bardziej oczywistą i zrównoważoną tendencję ożywienia gospodarczego.

Scenariusz trudny: podaż wzrośnie jedynie o 5-15%, zmienne stopy procentowe wzrosną do 10-12%, ceny sprzedaży wzrosną nieznacznie o 2-5%, a wskaźniki absorpcji osiągną 20-30%. Jest to scenariusz konserwatywny, sugerujący, że rynek może wejść w fazę powolnego ożywienia.

Podobnie, Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) zaproponowało trzy scenariusze dla nadchodzącego rynku. Pierwszy scenariusz to stabilny rynek z powolnym ożywieniem – jeśli polityka zostanie utrzymana w ostrożnym kierunku, rynek będzie rósł w sposób nieznaczny i zrównoważony w ciągu najbliższych 2-3 lat.

Drugi scenariusz zakłada, że rynek mocno się odbuduje, gdy nastąpi luzowanie warunków kredytowych i całkowite rozwiązanie problemów prawnych, co umożliwi wyraźną zmianę od 2026 r.

Trzeci scenariusz zakłada, że rynek znów się rozgrzeje, jeśli pojawią się duże zachęty, takie jak pakiety kredytowe lub ulgi podatkowe. Wiąże się to jednak z ryzykiem zwiększenia przestrzeni spekulacyjnej, jeśli nie będzie to dobrze kontrolowane.

Źródło: https://congluan.vn/bat-dong-san-cuoi-nam-2025-dong-von-xuoi-vao-nam-10319919.html